淺談房地產企業稅收成本的構成與降低方法

石家莊融達資產管理有限責任公司 王翠卓

一、房地產企業稅收成本的構成

(一)稅款成本

稅款成本。指房地產企業在項目開發、建設、銷售或轉讓等環節，依據國家稅法規定應納的各種稅款。

利息稅。房地產企業在開發投資過程中，由于企業間的相互資金拆借、銀行存款形成的利息稅。

營業稅及附加。在商品房銷售或出租轉讓環節，房地產企業依據稅法規定應納的營業稅、城建及教費附加，銷售的計稅金額為房屋銷售收入，出租轉讓計稅金額為租金收入或轉讓金收入。

土地增值稅。根據相關規定，房地產企業占用土地，需要繳納相應的土地增值稅，計稅金額為企業收入扣除相關規定費用的增值部分，適用的超率累進稅率分為四級30%、40%、50%、60%，相對應的速算扣除系數分別為0、5%、15%、35%。但實際上，目前土地增值稅是根據收入金額1-2%預征的。

企業所得稅。按照規定，對于提前預售的開發產品，計算每月的預售毛利，以扣除企業的直接和間接費用和營業稅及附加后的金額作為企業所得稅的計稅依據。經適房（含限價房及危改房）適應稅率3%以上，非經適房的適用稅率按照省會城市、地級市、其他地區的標準分別不得低于15%、10%、5%。完工后的，按實際銷售收入計算毛利，扣除相關費用與營業稅及附加，繳納相應的企業所得稅款。企業還應根據實際毛利與預售毛利的差額，補足應繳的所得稅。

印花稅。房地產企業在工程項目建設中簽訂的所有合同、使用的相關賬簿與證照，都要依照0.05%-1%支付印花稅，或者按照每件5元支付印花稅。

其他應納稅。房地產企業除了應納上述稅以外，還有企業應納稅種，如契稅、房產稅、個稅等。

(二)辦稅成本

指房地產企業為納稅而發生的費用。諸如辦稅人員的工資支出、應繳的電子稅務信息費、人員培訓費、差旅費等。此外還有委托其它稅務師或稅務師事務所代理相關業務的費用。

企業提前納稅或多納稅而增加的利息支出，增加了企業辦稅的財務成本。企業由于違反稅法規定，由此應支付的滯納金或罰金。

(三)風險成本

由于不可控因素影響，可能會給房地產企業的稅收帶來相應的風險，導致稅務成本增高。例如由于房價上漲過快，國家將加大對房地產土地增值稅的清算，并將采取措施抑制房價上漲等種種措施，可能導致房地產企業的稅收成本上漲，增高了房地產企業稅收的風險成本。

二、降低房地產企業稅收成本的方法

(一)降低房地產企業的稅款成本

1、選擇房地產開發模式

從房地產企業開發的模式來看，一般有企業自建、代建和合作共建三種形式。采用自建方式就要以實際銷售收入計算營業稅、扣除相應的費用與營業稅及附加提取企業所得稅，還要按照不動產轉讓繳納土地增值稅。拿代建來說，其營業稅計稅金額是代建費用，只占銷售收入的一部分，由于不涉及不動產轉讓，不需要支付相應的土地增值稅和契稅。企業所得稅是以代建收入扣除相關費用與代建營業稅及附加后的金額為計稅基礎。因此，以代建方式進行房地產開發，比自建的方式可以降低企業的稅收成本。如果采用合作建房，按照相關稅法規定，合作雙方作為以投資方式進行投資和利潤分配，則出資方不必繳納營業稅，有效降低房地產企業的稅收成本。

2、對房地產進行合理定價

房地產產品的銷售價格不僅影響到企業的營業稅、土地增值稅、企業所得稅及其他稅收，因此，企業在對產品定價時，要統籌考慮產品銷售價格對稅收成本的影響。例如，土地增值稅分30%、40%、50%、60%四級，在定價時，要充分考慮科學的定價方法，確定產品價格對銷售收入和稅率選擇都最有利，這樣確定的價格，不僅能夠降低增值稅，也能降低營業稅、所得稅及其他稅稅額。

3、對清算時間的控制

房地產企業預售時預繳所得稅是按預售毛利率計算的，項目完成后，要根據實際毛利率清算企業所得稅。因此，企業可以根據計算的實際毛利率，來控制清算時間。當實際毛利率小于預售毛利率時，適當提前清算時間，及時收回多繳的稅款。反之，再推遲清算時間，減少對資金的占用，降低稅收成本。

(二)建立有效的企業內控機制

1、聘用高素質稅收人才

房地產企業年涉稅金額都較大，需要專門的稅收人員進行稅收籌劃，以便合理規劃企業的稅收。配備高素質的稅務會計，可以減少辦稅環節，節省相關費用。并能夠幫助企業合理避稅，降低稅收成本，節省付給企業稅務師及事務所的代理費用。還可以規避企業違反稅法規定，避免企業的滯納金和罰金損失，降低企業的辦稅成本。

2、建立企業內控機制

企業必須建立相應的內控機制，才能夠將稅收籌劃上升到決策層面，以便利用合理的稅收決策機制，減少企業潛在的稅收風險。根據企業的需要，建立以董事長、財務經理、稅務師為中心的內控機制，對企業的稅收信息進行全面控制，以便有效監控企業的稅收管理，利用有用的信息，降低企業稅收成本增高的風險。同時，加強對稅法的學習，從而利用稅法，做到合理規避稅收，節約企業的稅收成本。

三、結論

房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業，涉及到很多行業的興衰，也決定了我國民生的質量。因此，房地產企業穩定發展是關系國計民生的頭等大事。由于我國房地產企業的管理尚不完善，其稅收籌劃也未能形成有效的決策機制。面對這種狀況，房地產企業應該充分重視稅收規劃，分析所有影響企業稅收成本的因素，采取有效措施降低企業的稅收成本。房地產企業要樹立稅收成本控制意識，聘用高素質的稅務人才，做好企業的稅收籌劃，降低企業的違約成本，有效降低企業的稅收成本。企業通過建立內控機制，合理利用稅收信息進行稅收籌劃，規避稅收風險，有效降低企業的稅收成本。

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