基于稅負問題的房地產業改革之我見

銅川市第一建筑工程有限責任公司 屈玉芳

基于稅負問題的房地產業改革之我見

銅川市第一建筑工程有限責任公司 屈玉芳

隨著我國房地產稅收制度的不斷完善，房地產企業的稅負問題受到廣泛的關注和重視,有效的稅務管理能夠降低企業稅負。本文探討了合理降低房地產企業稅負的方法。

房地產企業 稅負 成本管理 納稅籌劃

房地產企業稅務管理涉及生產經營全過程,不但涉稅品種繁多，而且房地企業實行交叉征收而形成雙重流轉稅負擔(即重復課稅),如土地轉讓環節從交納土地出讓金開始至辦理土地變性、過戶手續，先后交納三次契稅,同時交納營業稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等;房屋建造階段由施工方交納營業稅、城建稅、印花稅等;房產銷售階段由地產商交納的營業稅、城建稅、教育附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅及各種附加費等;房產保有階段的房產稅和土地使用稅等等。據有關數據調查顯示，我國房地產企業的稅負明顯高于各行業的平均水平。為此，作者從節稅空間大的稅種入手,分稅種探討了合理降低房地產企業稅負的方法，以期降低生產成本，提高企業的獲利能力。

一、土地增值稅納稅管理

房地產企業稅負中土地增值稅占有較大比重,采用扣除法和評估法計算增值額,實行四級超率累進,稅收負擔高于企業所得稅。所以,從房地產立項階段就應該考慮納稅籌劃問題,選擇較優方案,降低土地增值稅稅負。

(一)避免盲目追求高售價，合理利用稅收優惠政策

利用國家稅收優惠政策合理避稅是減輕房地產企業稅負的關鍵控制點。合理避稅不是偷稅漏稅，是通過科學的選擇經濟業務和合理的會計核算方法來避免或減少應稅額。我國《土地增值稅暫行條例》規定中對普通標準住宅有優惠政策，規定增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征土地增值稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。所以房地產企業應充分利用這些有利因素，多建造普通標準住宅，如再搞其它開發設計應合理制訂住宅的面積與銷售價格，對比增加稅負與享受優惠政策之間的收益關系，找出效益最高的經濟方案。

(二)正確核算開發成本，防止少計漏計

開發成本是指房屋及配套設施成本、土地使用權支付成本和開發成本，它們包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。開發成本是房產開發企業的主要成本，全面、正確計量開發成本對土地增值稅有直接影響，開發成本不僅是構成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發費用與加計20%的計量基數。一些房地產企業將開發成本作為稅收籌劃目標，建立諸多避稅鏈公司，加大開發成本，通過由低稅負公司向高稅負的房產開發企業轉移費用的方式，以達到避稅的目的。

(三)合理把握土地增值稅清算時間，避免不必要的納稅損失

企業每年都要進行企業所得稅的清算繳納，企業繳納的土地增值稅是所得稅前可列支項目，項目符合完工條件當年即要結轉利潤繳納所得稅。但是在實際當中，許多地方的所得稅清算時間要早于土地增值稅時間，而這種時差就客觀造成了項目所得稅清算與土地增值稅無法提前列支的矛盾，造成多交所得稅。目前，仍然沒切實可行的解決辦法來緩解這一矛盾。因此，房地產企業必須合理把握土地增值稅的清算時間，如果項目的所得稅基本已繳納完，再清算繳納土地增值稅，所得稅收入就與土地增值稅清算款項沒有相匹配的內容，其后果就是以前年度多交所得稅，而以后年度繳納土地增值稅后如虧損，就再無利潤用以彌補了。一般來說，房地產企業項目應做好所得稅繳納節奏，盡快將尾盤分配處理，在所得稅繳納年度內同時完成土地增值稅的清算。

二、企業所得稅管理

房地產企業應加強內部控制，積極進行有效的所得稅管理，根據所開發項目的實際情況進行準確的利潤率測試，如果實際毛利率較低時，可與稅務部門進行有效的協調溝通，盡量降低計稅毛利率；對現行所得稅政策進行全面的分析和理解，嚴格實施收入確認制度，避免多報、重報而增加稅負；應注意稅前扣除項目的比例，根據具體情況全面分析各種定額費用，應盡量扣除比例范圍以內的費用，以降低企業稅負。實務應關注：一是，在未取得全額發票的出包工程辦理結算時，在相關資料齊全的條件下，其發票不足金額可以預提，但必須低于合同總金額的10%；二是，對尚未建造或尚未完工的公共配套設施，可按預算造價合理預提建造費用；三是，應向政府上交但尚未上交的物業完善費用和報批報建費用可以按規定預提。因此，在項目完工年度，如不能在所得稅匯算清繳前取得發票，則造成未取得發票的建筑安裝費用不能列支當期成本。而在以后年度則可能無收入相配比，造成前期多交所得稅。因此，在完工年度，房產開發公司要加強與施工方的協調工作，盡可能取得發票。

三、營業稅管理

合理安排收款方式，規避代收費用，對于收取銷售房款的多交營業稅房地產開發企業，大多會為其它部門代收一些費用，這些費用可看作價外費用，但無論進行何種財務會計核算，都應列入營業額計算應納營業稅。稅法規定，房產開發企業除符合條件代收的政府性基金或者行政事業性收費與代收的住房專項維修基金外，其他代收款項均需并入銷售收入一起繳納營業稅。因此，為了避免這種情況額外增加稅收負擔，房地產企業在向客戶交房前應做好合理的收費設計。另外《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定，物業管理企業代有關部門收取的房租、維修基金、燃（煤）氣費、電費和水費等，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，不計入征營業稅范圍。因此，房地產企業可將以上收取的費用轉移給物業管理企業，以有效降低營業稅負擔。

總而言之，在稅法日益完善的今天，房地產企業必須深入的研究和理解國家稅收政策及優惠政策，在以政策為導向的前提下最大程度的減輕稅負，提高成本效益，為企業的持續發展奠定良好基礎。

[1]吳俊培.房地產業稅負水平實證研究[J].涉外稅務,2010,(7)

[2]劉明慧.房地產各環節稅種設置與稅負分配研究[J].稅務研究,2011,(04)