全球商業地租強勢反彈

蔡恩澤 （晶蘇傳媒，江蘇 南京 210019）

（作者為晶蘇傳媒首席分析師）

全球經濟正緩慢復蘇，2011年全球零售地產市場強勢反彈，地產商們坐享商業地租之利，一個個賺得盆滿缽盈。

近日，來自美國不動產顧問公司高緯環球發表的《全球主要商業街報告》指出，紐約第五大道再度榮登全球最昂貴商業街寶座，連續10年奪冠。在過去12個月內，第五大道沿街店鋪租金增長21.6%，達每年每平方米2.38萬美元，又創新高。

繁華和昂貴

談及商業地租，繞不開全球十大頂級商業街。在這里，凝聚著商業世界最繁華的奢侈和最搶眼的風流，空氣里流淌著現代商業的氣息，揮金如土，寸土寸金，因而這里也是全球最昂貴的商業地段。

第五大道位于紐約曼哈頓的中軸線，它匯集了曼哈頓的精華，而曼哈頓云集了全球最有錢的富商巨賈。在這個歷史悠久、以時尚大氣著稱于世的街道上，商品以齊全、快速更新見長，在世界其他地方買不到的商品，在這里信手拈來。

一擲千金的闊太太們偏執地熱愛著這條全球最貴的零售街區，她們并不關心這里商鋪每平方米的價格是否已高過了7.4萬人民幣，她們的目光留連于沿街商鋪的櫥窗里是否有最新款式的服裝，瞄準上一款稱心如意的時裝，試裝、打包、刷卡、拎包，然后帶著微笑款款離去。

盡管債務危機引發的經濟蕭條就在身邊，可第五大道上卻看不到危機的蹤影，嚴峻的經濟形勢可能會鼓勵零售商在其他黃金商業地段就租約開展馬拉松式談判，但第五大道的租金不降反升，沒有像其他的商業區出現大幅回落的空間。

高緯環球紐約執行副總裁Gene-Spiegelman說：“紐約第五大道零售租金排名第一，再次確立其令全球最前沿時尚品牌及頂尖零售品牌向往的商業街地位。第五大道為零售商帶來龐大、多樣的客流，其租金價格超出預期也實屬正常?？紤]到近期全球經濟的不穩定因素，這樣的租金水平意義更為重大?！?/p>

與紐約第五大道隔洋相望的巴黎香榭麗舍大道，去年租金下降9.5%，今年上漲5.3%。成為歐洲最昂貴的零售商業區。香榭麗舍堪稱世界上最美麗的大街，她是那么優雅、高貴、個性鮮明，一如巴黎的華麗、富貴。它連接著從凱旋門到協和廣場之間約1800米的風景，沿街兩旁頗具歷史厚度的盧浮宮、金字塔、杜伊勒里花園、方尖碑、凱旋門以及在西邊更遠處的拉德芳斯大凱旋門歷歷在目。在這里，你既可清晰地看到歷史的影子，又可感受世界上最知名購物街的奢華。

香榭麗舍由300年前一條普通的步行街演繹而成，歷經戰火、政變和經濟蕭條，仍然保有其一貫的傳統風韻，就像一位巴黎時裝女郎，高挑、明快而飄逸。

令人稱奇的是，在香榭麗舍大街上，你既能找到幾乎所有叫得出名字的奢侈品，又能找到價格親民的大眾消費品牌。這里既是富人的天堂，也是窮人的樂園。

其實，香榭麗舍大道上的一級品牌店并不多，反而緊鄰的圣安娜街上有世界頂級品牌的店面，如Christian Dior、Hermes、Lanvin、YSL等，其中還有不少是全球最大的旗艦店，像Channel總店就設在這條街上，但這條街的租金卻沒有香榭麗舍貴。

十大頂級商業街的其他八條街，中國香港的銅鑼灣、日本東京的銀座、澳大利亞悉尼的皮特、英國倫敦的新邦德街、意大利米蘭的蒙特拿破侖大街、瑞士蘇黎世班霍夫大街、韓國首爾的明洞大街、德國慕尼黑的考芬格大街，都各具特色，驚艷一方。

從全球角度來說，高緯環球調查了63國278個購物地段，截至今年6月底租金變動，整體而言，年增66%，81%地點的租金呈上漲或持平。

與2010年一樣，亞太和拉美地區商業租金漲幅依舊在全球領跑，這與其新興市場的地位相一致。亞太地區租金整體上漲12.2%，北京王府井地區租金上漲109.5%，成為今年全球租金漲幅的“帶頭大哥”。南美地區租金整體上漲10.6%，里約熱內盧Garcia D’avilla街的租金上漲52.5%，處于南美洲商業租金領先地位。

歐洲和非洲地區租金上漲幅度較為穩定，歐洲地區整體租金上漲1.9%，遠低于其他地區，這與揮之不去的歐債危機密切相關。但是，與去年同期租金下降4.2%相比，畢竟扭轉了下滑的趨勢，可圈可點。芬蘭赫爾辛基城市中心區的租金上漲33.3%，成為歐洲漲幅最大地區。

利潤和風險

自從西方古典經濟學家大衛·李嘉圖第一次比較系統地闡述了地租理論，通過開發地產實現地租就成了投資者們追逐的目標，而商業地產更是香餑餑。

但利潤和風險從來就是一對聯體嬰兒。迪拜是一個面積4114平方公里、總人口為226萬的袖珍小國，試圖制造“沙漠神話”，營造全球最繁華的商業區。一個標準跑道是400米，而迪拜塔高828米，這個世界第一高樓把兩個標準跑道豎起來，傲立蒼穹，這無疑是一個震撼，吸引著全球的目光。

迪拜塔的規劃者們希望它是“中東紐約”之夢的承載者，當地官方通訊社描述，這將是“迪拜另一項將載入人類現代史冊的舉世無雙的成就”。迪拜塔囊括了一系列最高級形容詞。

一連串數字無不體現迪拜塔之世界之最，總高力壓中國臺北的101大廈成為地球上最高的摩天大樓，95公里之外依稀可見；大樓總共使用33萬立方米混凝土、3.9萬噸鋼材，為世界單體建筑之最；樓體超過160層，表面由大約2.8萬塊外層板組成，所用玻璃足以覆蓋14座標準規格足球場，刷新世界紀錄。在天氣晴朗的日子，游客可遠眺80公里外的景色；噴泉水柱最高可達275米，相當于50層樓高，配有6000多盞彩燈和25種顏色的投影機，給人最豐富的聲光視覺盛宴；由于高聳入云，迪拜塔更跨越了數個氣候區，底層和頂層的溫差可達10攝氏度，這是世界上其他任何建筑體所沒有的奇觀。

一時間，迪拜塔商鋪地租一飛沖天，全球各路投資商打破頭往里鉆。

然而，這樣的奇觀是建筑在金融沙灘之上的，猝不及防的全球金融危機粉碎了迪拜的商業夢想，地租暴利也成泡影。

鉛華洗盡，滿目蕭條。一夜之間，迪拜經濟已從繁榮轉向衰退。迪拜的繁榮仰賴于國際熱錢及當地的房地產泡沫，而這兩大支撐都在信貸枯竭之中消失無蹤，而且不會很快重新出現。來迪拜的旅游者，滿眼看到的是遭到廢棄的爛尾樓工程，還有遭到外籍業主遺棄在機場的寶馬名車。

迪拜的教訓十分慘重，在商業地產投資熱情高漲的背后，不能不看到商業地產開發過程中面臨的風險。商業地產的規劃、建設、運營都需要豐富的操作經驗，同時，對開發企業自有資金的要求也顯著提高，在任何一個環節出現問題，都可能出現項目運作風險，造成項目銷售困難甚至爛尾。而對國際宏觀大勢的把握，更是地產商應有的智慧，稍有不慎，商業街就會成為“喪業街”。

人氣和消費

商業地租與人氣和消費密不可分，人氣和消費是產生商業地租最基本的要素，如鳥之兩翼、車之兩輪。沒有旺盛的人氣，沒有火爆的消費，商業地租就成無源之水、無本之木。因此，如何聚集人氣、吸引消費就成了地產商們殫思竭慮的謀略。

第五大道的地產商深諳此道，通過大量藝術性設施的建設，使得這條大道成為一個內容無比豐富的旅游目的地，而不單單是花錢消費。

大道上的一些建筑，比如帝國大廈、洛克菲勒中心，其實都已內化到紐約乃至美國人的集體意識中，它們似乎都帶有很強烈的公共性。帝國大廈從1994年之后，頂層便成為青年人舉行婚禮和慶祝情人節的傳統場所。

大道上的洛克菲勒中心巧妙地利用各種元素，使得大樓可同時容納25萬人上下班和消費觀光。同時，洛克菲勒中心還是紐約人每年舉辦圣誕狂歡節的地方，從1931年開始，這里就成為紐約圣誕節的中心，當年最巨大的一棵圣誕樹一定是樹立在洛克菲勒中心的廣場上，每年都可以吸引幾十萬人前來參觀。這些建筑本身所釋放出的魅力，已可起到聚集巨大人流的功用了。但這還不夠，第五大道還具有我們一般商業街都不具備的要素：它還是一條藝術大道?？梢哉f，它是將藝術與商業結合得很好的一條商業街。

大道上沿路規劃了一二十個大大小小的博物館，其中有紐約大都會藝術博物館、古根海姆藝術博物館、現代藝術博物館、美國手工藝品博物館、電視電臺博物館、紐約市博物館等等。因此，它也被稱為是“藝術館大道”。每天都有數以萬計的人流在這些藝術館里川流不息，他們為第五大道的商業街帶來了巨大的人氣，自然也促進了它的繁榮。

而香榭麗舍大街之所以能聚集人氣，除了擁有國際知名品牌、賞心悅目的綠化、深厚的歷史積淀之外，還有應接不暇的慶典節目、國際著名賽事。

香榭麗舍的地產商手眼通天，居然能“慫恿”法國高官們也來香榭麗舍“湊熱鬧”。130多位法國重量級高官，在香榭麗舍大街上被授予榮譽。每一屆新當選的法國總統，在其就職儀式后，都會到香榭麗舍大街上步行，這已成為一種傳統和慣例。此外，法國每年國慶日的閱兵式，也都在香榭麗舍大街舉行。