樓市進入“明碼標價”時代

■文/羅宇凡 歐甸丘

樓市進入“明碼標價”時代

■文/羅宇凡 歐甸丘

對普通的購房者而言，購買某一樓盤的商品住房時，重要的價格參考多是該樓盤的成交均價。

根據國家發改委3月份發布的《商品房銷售明碼標價規定》，自5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。隨著新政策的正式實施，以往同樣一套商品房在幾天之內連續漲價的情況很可能會成為歷史。

中國房地產調控折射了一個尷尬的事實，在中國調控市場，行政手段一抓就靈。也因此透露出詭異的信息，號稱較為市場化的房地產，最后也在行政調控下不堪一擊。

3月28日，國家發改委又專門發出通知，要求各省區市價格主管部門抓緊制定本地商品房銷售明碼標價的實施細則，并嘗試建立商品房銷售價格備案、商品房銷售“一價清”、成本申報、事先約談提醒告誡等制度，探索積極有效的管理辦法。

對于發改委“明碼標價”的商品房銷售要求，業內人士認為，這對規范房地產銷售，打擊“捂盤惜售”將起到積極的作用，不過具體效果如何仍要看政策的執行力度和相關配套措施的出臺和執行情況。

1日當天，記者走訪了北京市幾處在售的商品房樓盤，多數購房者并不了解已經正式實施的這項新政策，不過對于“明碼標價”的政策大都明確表示歡迎。“這項新政策肯定有利于樓市調控的落實。也能避免部分開發商利用‘均價’或者‘起價’等數據吸引客戶，制造樓盤熱銷的假象。”一位購房者在接受記者采訪時表示。

對普通的購房者而言，購買某一樓盤的商品住房時重要的價格參考多是該樓盤的成交均價。不過開發企業公布的“均價”或是開盤時的“起價”往往與實際簽約時的價格不同——通過“捂盤”“多次放盤”或其他方式，開發企業可以人為地制造銷售緊張的氣氛，借機漲價，從而使得很多購房人的實際購買價格大大超過宣傳時的“均價”和“起價”。而新政策的實施，無疑有利于抑制部分開發商的違規行為，特別是在開盤銷售中，根據客戶數量而隨意加價的行為會被有效遏制。

其實，對于房屋銷售價格制定的問題，國務院曾多次出臺過政策，規范開發企業的銷售行為，為銷售價格設上限。不過此前的商品住房價格管理多集中在房管部門，物價部門并沒有參與其中。

上海易居房地產綜合研究部部長楊紅旭表示，規定實施后與此前對房地產市場的調控最大的不同在于：“不像以往通過房管部門的條線進行管理，而是從物價管理的條線對房屋銷售進行監管和控制。”

由于規定明確要求各級價格主管部門要抓好規定的貫徹落實工作，這意味著除了住建部門、土地部門、房管部門之外，地方物價管理部門將正式介入到房地產調控當中。物價部門參與房屋價格的監管，從管理機制上講擴大了管理的縱深和條線，是房屋銷售綜合管理的重要組成部分。“對于普通購房者而言，在與開發企業發生價格上的糾紛時，又多了一條投訴的渠道。”楊紅旭說。

事實上，自從去年國務院常務會議出臺十條措施調控房地產市場之后，按照要求，各地就已經加強了對項目價格申報的管理，提高了標準。開發企業在售房時的價格只能低于向房管部門申報的價格，如果高于這個價格必須重新申報。

這些政策的嚴格執行倒逼一些開發企業在申報時選擇了較高的申報價格，因此在實際簽約的過程中，成交價格往往低于預售價格10%左右。同樣，新的政策執行后，“高價申報、低價售房”的情況是否會加劇，同樣考驗著政策的實際效果。

采訪中一些購房者也表示，在具體的購房過程中，每套放盤的商品房價格其實是比較固定的，但開發企業往往會采取分段放盤、逐步漲價的方式提高房價，這卻讓人有些無奈。在明確“一房一價”政策的同時，希望能夠進一步加大對捂盤惜售和分階段開盤等問題的監管，讓“明碼標價”的政策利好真正變成普通購房者的利益。

關于開發商高價申報、低價售房的情況是否會出現，不久前，發改委價格監督檢查司司長許昆林稱，將逐步完善相關配套措施，絕不會讓《商品房銷售明碼標價規定》成為一紙空文。同時，在商品房銷售明碼標價規定實施之后，還會陸續出臺一系列規范房地產行業價格行為的政策措施，其中就包括房地產反暴利的相關政策。