小區車位,下一個投資熱點?

曾慧娟

因供需矛盾突出，車位價格保持上漲的態勢難以避免，但投資車位一定要看好地段，稀缺程度才是決定車位價值的最重要因素。

目前，北京市場上的車輛近500萬輛，小區停車難早已不是一個新話題，而隨著北京市汽車銷量的增長，這一問題則更加凸顯。為了緩解擁堵，去年歲末，北京市出臺了“限購令”。2011年起，每月限購兩萬輛車。即便如此，越來越多的人開始為小區里找不到停車位而犯難。而小區車位售價則水漲船高，一些二手中介公司和個人已涉足車位買賣和投資。

車位爭奪戰

大興清和園小區、保障房項目鴻業興園小區，是近段時間北京社區爭搶車位的現實版寫照。

1月初，據媒體報道，大興區清和園東區眾多業主紛紛在小區搶裝地鎖爭車位，多半車位已被私人“占領”。1月10日傍晚，記者再次來到該小區時發現，仍有多半數車位安裝著地鎖。小區物業值班人員說，二十多天前，就陸續有業主開始安裝車鎖，隨后大家“跟風”，不到十天的時間，小區500多個車位，有半數以上車位被安裝了車鎖。“物業張貼過通知希望業主自行拆除，但一直沒有動靜。”該值班人員說，對于業主私裝地鎖一事，已將此情況反映至鎮政府、城管等部門，正在等上級指示。

剛下班進小區的馬先生證實了物業說的話，而馬先生也對其中一個車位安了鎖。“現在小區停車太難了，每天回家搶車位都是斗智斗勇，拼精力、搶速度，怎一個累字了得!今天算下班回來早的，外出應酬加班是常有的事。”對于是否擔心強制拆除地鎖，馬先生說“等要拆的時候再說，目前沒看到要拆的消息，沒人管。要么就給大家解決好停車難的問題”。

另據媒體報道，豐臺區保障房項目鴻業興園小區，白去年12月20日凌晨5時開始，連續三天三夜有幾百人露天排隊，只為自家車搶得一個“安家之所”。據報道，該小區共有業主2346戶，而登記在冊的車輛就已經達到了1000臺。而規劃中車位僅有700個，也就是說至少三戶人家搶一個車位。

1月中旬，記者致電該小區物業得知，地上車位已經全部以150元／月的價格出租完畢，目前只有地下車位，價格350元／月，年付3888元。而地下車位317個，目前所剩不多。

在記者調查中，東三環富力城項目被認為是車位緊張的典型代表之一。目前該小區一個車位價格在20多萬元，地下停車租金價格在600元／月。

據鏈家地產市場研究部統計，大約85％以上的住宅小區車位需求緊俏。而據搜狐焦點網1月中旬發布的北京車位調查結果顯示，參與調查的5000多名網友中，有60.2％表示所在小區的車位是不夠用的，僅有39.8％的網友表示所在小區的車位夠用。

地上地下價差大

沒有車位的業主為找到一個好車位犯愁，同時也止步于高昂的車位價格。

據搜狐焦點網的調查顯示，29.8％以買車位為主的受訪者表示，他們小區的車位價格在15萬到20萬元，另外22％的網友表示他們小區的車位價位在10萬到15萬。

目前，北京車位價格增長較為突出，一部分擁有車位的業主開始提高出售價格。據鏈家地產提供的數據顯示，遠洋山水在2010年9月份之前，購買完全產權的車位價格大約是18萬左右，當前車位價格達到了20萬元，大約上漲了11％。嘉銘園小區的車位當前價格是15萬，比2010年均價上漲了20％左有。

按此計算，一個車位不過十平方米，就要售價20萬，平均價格與小區房價相差無幾。

在租金方面，搜狐焦點網調查顯示，58.9％的受訪者表示，小區的車位租金多集中在2000元到4000元／年，特別以2000元到3000元／年這個區間為多。一成五的受訪者表示，車位租金為1500元到2000元／年。

在記者走訪中，屢屢發現“地上不夠，地下空”的局面。有業主向記者表示，這種現象之所以會出現，主要是因為地上車位和地下車位費用相差太多造成的。如遠洋山水樓盤地下車位租金為350元／月，地上車位為150元／月。

不同區域的租金價格也不盡相同，越是核心地段的車位，車位租金相對更高些。金融街中海凱旋，屬于高檔樓盤，其車位租金均價達到了1000元／月，遠高于其他區域。富力城地下停車位900元／月，大興、房山、通州邊遠地區的下停車位在300元／月左右。

在調查中，記者看到，目前小區車位交易的形式主要分為三種：只租不售、只售不租、租售并舉。車位不夠用的現象中，只租不賣的社區表現最為嚴重。搜狐焦點網購房中心主編王佳認為，主要是租車位的價格比買一個車位便宜，會有更多的車停入小區。其次，在商業熱點區，停車費上調后，很多車主將車駛入距離公司、飯店等娛樂上班場所附近的小區內，享受更低的停車費。因此，在熱點商圈的社區，停車相對難一些。

求解停車難

整宿排隊搶車位，私自裝地鎖，車位價格的不合理膨脹。樓市專家韓世同認為，根源在于規劃不合理，城市各方面的發展失調。比如，車輛的增長速度，遠遠超出交通等配套設施的建設速度，對這種關系到城市發展和諧的原則問題，不能光靠市場調節，政府職能部門的干預是非常必要的。

來自北京市住房和城鄉建設委員會官網顯示，北京市現行居住區停車設施配建標準為：二環至三環間每千戶300個車位，三環外(包括舊區改造和零星加建的住宅海千戶500個車位。記者查閱，這一數據遠低于城六區小汽車0.86輛／戶的擁有率，不能滿足新的停車需求。

韓世同認為，目前北京新開發的樓盤車位配備比較高，基本能滿足業主需要，而一些舊式小區，根本沒有多少有產權的停車位。當年許多小區開發時，汽車還沒有大規模進入家庭，對于車位的配置并沒有考慮到汽車普及以后的情況。

記者看到，在一些舊小區，私家車要么停在社區外的路邊停車位，要么就停在較遠的其他停車場內。這一問題已受到北京市政府重視，北京市“十二五”規劃綱要草案中，也明確提出，北京將建立停車場建設管理新機制，規范配建停車設施，改善居民小區停車難的問題。北京市規劃委法制處的負責人接受媒體采訪時透露，北京市正在研究修訂新建住宅小區配建停車位標準，爭取在2011年上半年出臺。

韓世同分析，原有老舊小區在規劃建設時，沒有配足相應的車位，解決這個問題，除了在有條件的情況下，逐步對老舊小區進行改造外，還可考慮租用周邊企事業單位和商鋪的停車場，至少可以在一定程度上緩解小區夜間停車的壓力。此外，新建小區在規劃建設時，可多考慮建設雙層地下車庫和立體式停車位，這樣可以極大節省空間。

車位投資有風險

北京巨大的車位需求，使得一些以賣房為主要業務的二手房中介，也已經開始了賣車位的新業務。

在車位最為緊張的富力城小區，我愛我家業務員表示，每個車位D區售價22萬－25萬，A區和C區售價在20萬左右，租金價格在700－900元／月。該業務員手中就有在掛牌出售出租的車位，如果通過他們門店買，傭金比例為3％，和二手房相當，如此算來，一個車位22萬，中介費就得6000多元。而對于出租的中介費，收費標準跟房屋租賃一樣，為一個月租金。

鏈家地產首席分析師張月也認為，目前車位通過房地產經紀公司成交的較少。首先一般物業公司不會出售車位，基本都是出租。即使出售，一般都是由購買者直接去物業公司購買。其次，個人產權的車位出售很少，因為一般個人都會使用車位，不會出售。此外，一般在出售二手房過程中，業主會選擇將二手房和車位組合出售，能夠提高房屋的價格，獲得更多的利潤。只有少部分業主單獨出售車位，整體市場的供給較少。

最后，最主要的原因是，雖然需求增多，但業主的需求并不是很強烈。面對高價的車位業主難接受，而是選擇選擇租賃的方式，或者免費的停車區域，如小區外馬路邊等，當下購買的迫切度不夠高。因此，部分小區出現了車位價格上漲，但是目前成交很少的情況，如嘉銘園小區等。

隨著車輛的增加，張月認為，未來車位的價格可能會進一步上漲，包括停車費，月租金，以及車位買賣價格。主要的原因是北京市對于交通管理，希望通過增加其他費用限制車輛通行解決擁堵問題，因此部分區域的停車費將會增加。

據富力城小區物業公司工作人員介紹，小區里有一戶買多個車位，進行投資的現象。有業主表示，為當初買房時未買車位而很后悔。有業內人士向記者表示，“一般情況下，開發商售賣車位價格變動不會太大，當小區成熟后，停車位才會成為‘香餑餑，價格也會開始上漲。”

樓市專家鄧浩志認為，因供需矛盾突出，導致車位價格保持上漲的態勢難以避免。但價格上漲，并不意味著投資車位會一帆風順。比如北京四環附近車位10萬元每個，每個月還要交100元管理費，50年產權，平均每月成本300元，而在東四環百子灣、四惠附近300元／月肯定有車位，況且買車位還有空置時間成本，“有一定風險。”

雖然投資回報不算太高，但已經比銀行存款利率高出不少，而且其投資風險較低。業內人士提醒，選擇車位一定要看好地段，小區車位的稀缺程度，才是決定車位價值的最重要因素。