中坤試水“第四代商業(yè)模式”

張曉蕊

北三環(huán)聯(lián)想橋南的大鐘寺中坤廣場(chǎng)，是中坤地產(chǎn)在京打造的首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，總投資額近40億，它也是北京三環(huán)以內(nèi)最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。

中坤投資集團(tuán)的地產(chǎn)發(fā)展之路，貫穿著董事長(zhǎng)黃怒波“倡導(dǎo)精神消費(fèi)”的理念。

從處處飄散著文化氣息的度假地產(chǎn)，到在京首次試水的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，締造新的生活消費(fèi)方式的意義，大于房地產(chǎn)建筑本身的意義。

大鐘寺中坤廣場(chǎng)，盤踞北三環(huán)，一個(gè)有著40萬(wàn)平米體量的第四代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐步揭開(kāi)面紗，中坤在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新與期待，在此實(shí)踐。

黃怒波的詩(shī)意之筆

中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波是個(gè)商人，但他更喜歡詩(shī)人的定位。畢業(yè)于北大中文系，出刊過(guò)多本詩(shī)集，在詩(shī)壇占有一席之地的黃怒波，是一個(gè)性情中人。不僅從其詩(shī)篇中，還從其對(duì)集團(tuán)下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分兵布局即可看出，形散之筆，神則聚于“倡導(dǎo)精神消費(fèi)的”發(fā)展理念之中。

成立于1995年的北京中坤投資集團(tuán)，在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中算是個(gè)異類。曾通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅并獲利頗豐，卻在2008年宣布全面轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和旅游、度假地產(chǎn)領(lǐng)域。目前，中坤集團(tuán)已經(jīng)擁有了安徽、湖南、北京、新疆，以及遠(yuǎn)至美國(guó)的多個(gè)項(xiàng)目。

在房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲年度，黃怒波說(shuō)，現(xiàn)在的調(diào)控形勢(shì)，政府試圖出重拳把房?jī)r(jià)上升過(guò)快趨勢(shì)控制下來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)不是一件壞事。最近看到很多地產(chǎn)企業(yè)都在開(kāi)始考慮向別的領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，像度假地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，無(wú)論如何，2011年處于一個(gè)僵持的狀態(tài)，民營(yíng)企業(yè)可能會(huì)走出一條路，就從單純的住宅市場(chǎng)讓出一部分，從終點(diǎn)上往服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

中坤正在走這樣一條路。中坤地產(chǎn)的核心戰(zhàn)略為“以地產(chǎn)為核心的稀缺資源差異化經(jīng)營(yíng)”。在黃怒波帶領(lǐng)中坤的轉(zhuǎn)型思路中，除了在旅游地產(chǎn)方面的實(shí)踐外，商業(yè)地產(chǎn)也是其轉(zhuǎn)型的重要方向。

北三環(huán)聯(lián)想橋南的大鐘寺中坤廣場(chǎng)是其作品之一。這是中坤地產(chǎn)在京打造的第一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，總建筑面積43萬(wàn)平方米，總投資額近40億。它也是北京市三環(huán)以內(nèi)最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。

不過(guò)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目林立的北京城，黃怒波所期待的，是一種更新銳的商業(yè)模式，它可以提供一種全新的生活方式。商業(yè)模式突圍

第四代商業(yè)模式?這是在商業(yè)地產(chǎn)概念頻出的城市中，中坤地產(chǎn)希望詮釋的概念。中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波所期望中的大鐘寺廣場(chǎng)，要像北京的一個(gè)旅游景點(diǎn)。

中坤集團(tuán)總裁焦青表示，我國(guó)的商業(yè)模式已經(jīng)過(guò)了三代，從最早的供銷社模式，到第二代的百貨大樓模式，再到第三代的Shopping Mall模式，基本上是十幾年更替一代，它們的共同特點(diǎn)是主要以購(gòu)物為主。Mall也引入了其他經(jīng)營(yíng)形式，但購(gòu)物面積仍達(dá)50％以上。

焦青表示，“第四代商業(yè)模式”的購(gòu)物已不再是最重要的功能。大鐘寺中坤廣場(chǎng)主要聚集了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)四大功能，其中的運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、休閑占有相當(dāng)重要的比例。

走訪現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，大鐘寺中坤廣場(chǎng)由四個(gè)獨(dú)立的商業(yè)體組成，各個(gè)商業(yè)體之間有連廊相通，獨(dú)立又統(tǒng)一。四個(gè)商業(yè)體之間設(shè)計(jì)為商業(yè)街區(qū)。

為符合體驗(yàn)消費(fèi)，休閑娛樂(lè)為中心的商業(yè)綜合體定位，廣場(chǎng)引進(jìn)了復(fù)合業(yè)態(tài)。王府井百貨集團(tuán)旗下第一個(gè)青春時(shí)尚子品牌HQ尚客百貨已開(kāi)業(yè)，家樂(lè)福、國(guó)美電器作為首批開(kāi)業(yè)的主力店也已開(kāi)門迎客。

廣場(chǎng)內(nèi)，每克拉美鉆石商場(chǎng)、紅橘子美食匯、萬(wàn)寧、以及眾多快餐店，咖啡店提供了休閑場(chǎng)所。據(jù)記者了解，今年春節(jié)前后，新華國(guó)際影城、SONY體驗(yàn)店、APPLE體驗(yàn)店、IDO、有家川菜、傣妹豆撈、友仁居等商戶也將陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

根據(jù)中坤的規(guī)劃，D座為聚集主力店的商業(yè)體，E座主打餐飲，C座擁有影城、電玩城、兒童休閑娛樂(lè)中心等，B座則依托大鐘寺已有的家居商業(yè)氛圍打造近2萬(wàn)平米的高端百?gòu)?qiáng)國(guó)際家居城。

對(duì)于大鐘寺廣場(chǎng)的此種運(yùn)營(yíng)模式，第一太平戴維斯有數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者在超市逗留的平均時(shí)間是45分鐘，而在“生活方式中心”的消費(fèi)者逗留時(shí)間約為2，5到3小時(shí)。此外，“生活方式中心”還具有高消費(fèi)、高附加值和高利潤(rùn)率的特點(diǎn)。

養(yǎng)商之路

圖紙上的愿景是中坤期待的，但是養(yǎng)商的陣痛期是每個(gè)商家都要經(jīng)歷的過(guò)程。

近日，記者走訪大鐘寺中坤廣場(chǎng)，商場(chǎng)一直處于人氣積累階段。面對(duì)業(yè)內(nèi)對(duì)客流尚少的質(zhì)疑，王府井尚客百貨相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“實(shí)際上，新店開(kāi)業(yè)的客流比我們之前的預(yù)期要好，隨著新春來(lái)臨，促銷活動(dòng)的進(jìn)行，客流正在逐步增加，集團(tuán)選擇此地作為尚可百貨的第一站，有一定的戰(zhàn)略意義。”

聚焦大中寺中坤廣場(chǎng)所處的區(qū)位，比鄰13號(hào)線地鐵站大鐘寺站口，貼身北三環(huán)。在交通區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)使得其本身具備一個(gè)新興商圈的基本條件。

中坤商業(yè)運(yùn)營(yíng)部門負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，大鐘寺商圈，并不如西單、王府井一樣是一個(gè)傳統(tǒng)的成熟商圈，而需要商家通過(guò)業(yè)態(tài)組合，培養(yǎng)培育，重新塑造出新的商業(yè)氛圍。根據(jù)商業(yè)慣例，任何一個(gè)新的購(gòu)物場(chǎng)所都需要經(jīng)歷一定的養(yǎng)商期，逐步積累人氣。短則半年一年，長(zhǎng)則兩至三年。目前，大鐘寺廣場(chǎng)只有D座主力門店集中開(kāi)業(yè)，隨著春節(jié)后餐飲、影城、電玩城等商家陸續(xù)開(kāi)業(yè)，復(fù)合業(yè)態(tài)加主力門店的組合將引爆這一商圈。

翻看區(qū)域歷史，大鐘寺中坤廣場(chǎng)是前大鐘寺蔬菜水果批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)改造項(xiàng)目。由于城市的發(fā)展，目前北三環(huán)區(qū)域已逐漸成為北京市的中心地區(qū)。如今，大鐘寺商圈周邊各種大型商業(yè)項(xiàng)目林立，如，藍(lán)景麗家大鐘寺家居廣場(chǎng)、四道口水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、華聯(lián)超市、愛(ài)家國(guó)際收藏品市場(chǎng)、金五星電子市場(chǎng)、藝海國(guó)際商務(wù)會(huì)館等。

雖然，背靠海淀區(qū)，該地蘊(yùn)藏著一定的消費(fèi)能力，但與之相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)、娛樂(lè)場(chǎng)所配套并不充足。這也使得大鐘寺商圈一直以來(lái)都處于雖有雛形，但無(wú)核心的局面。據(jù)公開(kāi)資料顯示，大鐘寺商圈所在區(qū)域的自然人流由海淀區(qū)大量的就業(yè)人口、常住居民構(gòu)成，保守估計(jì)，大鐘寺商圈覆蓋的人口超過(guò)150萬(wàn)，大鐘寺商圈外圍二級(jí)商圈覆蓋的人口超過(guò)500萬(wàn)；由公交線路、城鐵以及過(guò)往私家車輛所帶來(lái)的日人流量約為100萬(wàn)。周邊及輻射商圈年均消費(fèi)力達(dá)人民幣800億元以上。

對(duì)于目前的運(yùn)營(yíng)階段，落戶廣場(chǎng)的北京國(guó)美電器總經(jīng)理宋林林表示，“第四代商業(yè)模式”為北京國(guó)美未來(lái)開(kāi)店開(kāi)拓了思路，北京國(guó)美從大鐘寺商圈的規(guī)模、市場(chǎng)潛力、交通環(huán)境、周邊居民等方面進(jìn)行全面考量，進(jìn)駐此地具有前瞻性，業(yè)態(tài)的完善將形成互動(dòng)的商圈關(guān)系，共促繁榮。

王府井尚客百貨店的負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)在此地打造尚客百貨，希望以此為試點(diǎn)，開(kāi)啟王府井青春時(shí)尚子品牌的連鎖之路。集團(tuán)也將整合資源，大力推廣品牌。新店將會(huì)推出校園卡的會(huì)員服務(wù)，在海淀區(qū)高校內(nèi)推廣。這些人群或許目前的消費(fèi)能力有限，但是未來(lái)具備很大的消費(fèi)潛力，鎖定客群，就是鎖定新商圈。