保利激進拿地

牛紫千

2009年，購地總金額超過了銷售回款額；2010年，超八成的銷售回款額用在了購地上；由于保利仍將“快速增長”，2011年，其激進的拿地態度不會改變。

2011年1月12日，保利地產在其公告中宣布全年銷售額達661.68億元，僅次于萬科的銷售成績。而同時，由于保利地產2010年馬不停蹄地拿地，使其又成為僅次于萬科的拿地大戶。激進拿地

在很多業內人士眼中，保利在土地市場上的表現一直是個激進派。其激進的表現要從2009年說起，2009年保利地產全年新增土地儲備1338萬平方米，總金額達460億元，而當年保利全年的銷售額只有430億元。購地總金額超過了銷售額，不僅如此，這一年保利在全國9個城市拍出了11個地王，既有北京、上海等一線城市，也有南京、重慶、杭州、佛山等二三線城市。

保利當年在土地市場的表現令業界驚嘆，為此也有專家曾預言，保利有望在土地儲備和銷售面積上超過萬科，成為新的地產龍頭。

2010年，雖然增速放緩，但是保利的拿地態度，依然還是很激進。據民生證券最新發布的保利地產研究報告顯示，2010年保利全年新增項目權益建筑面積1484萬平方米，同比增長10.95％，相對2009年83％的增速明顯放緩。

據保利全年發布的公告測算，保利地產2010年新增項目42個，總建筑規劃面積約1786萬平方米，而總土地金額高達558億億元。相對于保利地產2010年661.68億元的銷售總額，保利2010年銷售回款額中，超過84％都用在了購置土地上。

保利如此激進的拿地，與其“快速增長”的企業理念不無關系。某業內人士分析，與萬科相似，保利也走的是一條快速滾動，快速周轉的擴張之路，而快速的開發就需要大規模的土地供應。保利近三年銷售業績增長很快，但保利的特點是追求速度而不是高溢價，因此，要滿足銷售，就要通過量來實現。

緣何膽大

與保利激增的銷售業績與強大的土地儲備相比，其在資金上的表現一直顯得不那么“漂亮”。近兩年保利的現金流一直呈現負數狀態，而根據2010年三季度的公-告顯示，第三季度末，保利地產現金流總額為261.08億元。

而保利現金流負增長與其大舉拿地有著分不開的關系，與萬科相比，萬科2010年拿地總金額為567億元，雖然絕對數值高于保利，但是相對于其1081.6億元的銷售金額，只占大約52％的比例，遠低于保利的84％。而與保利2009年相比，這個差距還要更大。

保利為何在資金鏈持續緊張的情況下，大舉激進拿地，高價拿地?某金融信用分析員強調，負現金流是房地產企業的常態，尤其是對于保利這種成長型的企業來說，更是如此。只要不達到一定的程度，不會影響到公司的財務風險。而保利目前的銷售情況，還是可以應對。

但是保利從有數據可查的2003年開始，其經營現金凈額一直是負數，七年總計流出247億元。在A股市場，還沒有企業的負現金流現象如此持續，并且數額巨大。而保利應對資金困難的法寶，恐怕是其央企背景下，相對通暢的融資環境。

目前在中國，國企和民營企業在銀行貸款方面無法獲得相同的待遇，在貸款發放要求、貸款審批程序和效率、不良貸款處理、等方面對民營企業的要求極為苛刻，遠遠超過國有企業。而央企因其自身資金雄厚，更是銀行追逐的貸款對象。

不僅如此，國企與民營企業貸款所需的成本也相差甚遠，陽光100置業總裁易小迪曾透露，目前房地產企業從銀行獲得貸款利息的成本高達12％，而國有企業只有6％。某金融研究員還指出，保利地產依靠背后的保利集團，集團融資將提供更加強大的后盾。

除了銀行貸款，保利利用上市企業的優勢積極在資本市場融資。除2008年一年沒有進行股權融資以外，2006年、2007年和2009年僅三年的時間，就分別從資本市場融資20.19億元、68.15億元、78.15億元，合計166.49億元。

2010年，在國家調控全面收緊了融資渠道的情況下，招商地產、世茂地產、萬科等地產商增發紛紛碰壁，保利地產仍然搶著從資本市場融資近百億。今年3月，保利地產公布定向增發7億股融資96億元，4月份保利地產公布該方案已獲國資委批復。

強大的融資能力給了保利拿地的保障，但是，隨著調控越來越嚴厲，房企的融資面臨越來越多的壓力，保利的融資環境與前幾年相比也變得越來越難。2011年，調控將持續，保利如果繼續激進拿地其現金流將面臨巨大考驗。

拿地態度不變

據業內人士分析，保利未來“快速增長”的發展理念不會改變，而保利地產仍將自身未來的發展定義為“成長型”公司，爭取3—5年再造一個保利地產。某地產代理機構負責人稱，如果按照保利的這個計劃，未來其公司規模將擴大至少一倍，而所需求的土地儲備還會大量增加，因此，保利2011年甚至更長的一段時間內，其激進的拿地態度不會有所改變。

雖然態度上仍然激進，但是未來保利在土地市場以及公司發展上的布局還是有所調整。原本以一線城市為核心的保利，也開始加快二三線城市的拿地步伐。

業內人士認為，目前一線城市土地資源越來越稀缺，而拿地成本越來越高，向二三線城市布局，獲得土地更容易而且成本也能降低。對于保利持續的資金緊張而言，布局二三線城市可以降低一些拿地成本，而2010年的市場也表明，二三線城市的銷售情況也好于一線城市，也符合保利追求快速回款的發展模式。

除此之外，一向以發展住宅為重點的保利，已經出現了向商業地產進軍的趨勢。2010年4月，保利地產曾對外宣布，未來3－5年，公司持有性商用物業的投資比例將增大到全部投資的30％，并將持有部分核心地段的高品質物業。2010年5、6月份，保利就分別在成都、上海、廣州、南昌以及武漢等地拿下商住或純商業地塊不下10宗。

另據保利公告顯示，2010年全年拿下的地塊中，約有27宗為商住兩用地和純商業用地，占總地塊的大約64％，而投資金額高達285.25億，占總金額的約51％。雖然有研究員認為，商住用地保利一樣可以用來建住宅。但是就目前狀況而言，保利確實具備向商業地產發力的條件。

而從長遠發展來看，持有商業地產對于穩定現金流，保持可持續增長有著積極的作用。賣住宅快速回籠資金拿地擴張，持有一定高品質商業物業持續穩定現金流也許是保利在不改快速增長初衷的情況下一條新的發展道路。