京城商業(yè)的下一站“風水寶地”

趙子暮/文

通州新城規(guī)劃大規(guī)模的地下商業(yè)、前門地區(qū)現(xiàn)身地下商業(yè)街、西城區(qū)、豐臺區(qū)紛紛將“發(fā)展地下商業(yè)”列為規(guī)劃重點……“十二五”期間，有近10個區(qū)縣布局地下空間建設，近期開工的地下空間項目超過500萬平方米。

“地下商業(yè)”——成為北京“城市發(fā)展規(guī)劃”的關鍵詞。

京城核心商圈的地上商業(yè)資源稀缺，不少商家不得不選擇將商場開到遠離市中心的地方。當城市密集度達到一定程度時，除了向城市邊緣擴展、向高空發(fā)展之外，越來越多的商家看到了“地下商業(yè)空間”頗佳的性價比。隨著北京地鐵線路的布局日益完善，衍生商業(yè)初具規(guī)模，“地下商業(yè)”這種曾經邊緣化的商業(yè)模式，成為了京城商業(yè)的下一站“風水寶地”。

地下商業(yè)“起飛”

星期三的傍晚，時鐘指在十九點二十分，這是公主墳“淘尚地下街”經營女士飾品、化妝品的劉先生一天中最繁忙的時刻。

根據(jù)自家店鋪所售商品的特點，劉先生有針對性地向過往的剛下班的白領們招攬生意，不過一小時光景，銷售額就輕松過了千元。

位于公主墳海育大廈地下一、二層的“淘尚地下街”，今年5月份剛開業(yè)。在5000多平方米的面積里，一家家經營珠寶玉器、化妝品、辦公用品以及服裝、箱包等小商品的店鋪鱗次櫛比。

“公主墳算是西三環(huán)的交通樞紐，地鐵每天200萬人的客流量就是我們的巨大商機。我是這里第一批入駐的商戶，別看現(xiàn)在還有那么多空置待租的店鋪，估計很快就會滿了，因為這里的租金實在比地上便宜不少，而且上下班高峰期購買力還是很強的。”

劉先生搞個體經營已經十余年了，店鋪從2004年依托西單地鐵站而開發(fā)的“西單77街文化廣場”，到直通永安里地鐵站的“新秀外貿城”，如今開到了本月初亮相的“淘尚地下街”，作為從事地下商業(yè)經營的“資深人士”，談到地下商業(yè)，他頗有些自己的見解。

近年來，北京地下空間建設的速度驚人：平均每年增加的建筑面積約300萬平方米，占總建筑面積的10%，商業(yè)設施占七成。

然而，這一切或許只是個開始，據(jù)悉，北京計劃在2020年以前，重點發(fā)展17個大型地下空間項目，并達到9000萬平方米的地下使用面積，是目前3000萬平方米使用面積的3倍。

地下空間大開發(fā)是一座城市建設發(fā)展的大趨勢，功能越是多元化，開發(fā)和利用價值就越大。對此，業(yè)內人士分析說，過去在北京的城市發(fā)展過程中，地下商業(yè)僅作為商業(yè)地產的一個補充形式而存在。現(xiàn)如今，在北京城市空間資源愈加稀缺、城市交通捉襟見肘的背景下，地下商業(yè)將有望借力北京大力發(fā)展地下空間的歷史機遇。

此前，北京市委書記劉淇曾提出緩解交通擁堵，向地下挖潛力，加強地下交通系統(tǒng)的規(guī)劃、建設是北京緩解交通擁堵的重要戰(zhàn)略。據(jù)悉，“十二五”期間，北京的地下空間商業(yè)進入全面建設期。規(guī)委相關負責人曾表示，北京市將制定全市統(tǒng)一的地下空間規(guī)劃綱要，將各區(qū)縣的規(guī)劃進行統(tǒng)籌安排，優(yōu)化設計。《北京中心城中心地區(qū)地下空間開發(fā)利用規(guī)劃綱要》也將于年內出臺。

經營模式三足鼎立

“我開店的這些地方只能算‘老牌地下商業(yè)區(qū)域’，比較原始，多是由人防工程或地鐵通道改造的。購物環(huán)境和乘坐地鐵上下班的消費人群，決定了我們的經營特點：小商品多、檔次低、 賺‘順路’錢。但是，后來新興的地下商業(yè)，經營模式已經完全不同了。” 劉先生如是說。

地下空間的商業(yè)化利用，正在經歷一個空前的轉型期。一方面，地下商業(yè)街正從政府投資的人防工程兼做地下商業(yè)街，向開發(fā)商主動進行商業(yè)化開發(fā)、兼有人防功能的趨勢轉型。從被動利用地下人防工程進行商業(yè)化利用，轉向主動開發(fā)城市核心地段的地下空間，有目的的發(fā)展特色地下商業(yè)。

與此同時，嗅覺敏銳的開發(fā)商們亦聞風而動，頗具超前意識地積極把握地下交通發(fā)展的機遇，提前占據(jù)地鐵通道，開發(fā)與之配套的地下商業(yè)設施。

這是一個可喜的轉型。尤其需要理性而審慎地進行規(guī)劃建設，實現(xiàn)科學開發(fā)，有效利用，贏得更好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

2011年初，直通周邊社區(qū)、體量為8000平方米的廣德超級馬克購物廣場，在崇文門國瑞購物中心地下二層正式亮相。其主要業(yè)態(tài)分成三部分，包括廣德鞋業(yè)、時尚購物街和生鮮產品市場。自開業(yè)以來，廣德超級馬克購物廣場的日均銷售額達到數(shù)十萬元。該購物廣場總經理袁志偉曾在公開場合表示，“按照這一數(shù)字，商場目前已經實現(xiàn)了盈利。”

相比于周邊地上商業(yè)項目的租金，廣德超級馬克購物廣場的租金水平只相當于其三分之一。“借客流、低租金、快盈利”——在目前北京地下商業(yè)發(fā)展大多較為低端的情況下，像“廣德超級馬克購物廣場”這種新興地下商業(yè)模式，無疑為眾多京城地下商業(yè)開發(fā)商們增添了信心。

中國商業(yè)地產聯(lián)盟副會長王永平分析，利用地下空間發(fā)展商業(yè)是國內外大城市發(fā)展的一個重要趨勢。全世界的大城市都在發(fā)展地下商業(yè)。例如東京，地下商業(yè)街遍布全城，面積超過1萬平方米的就有17條。其中，東京火車站前的八重洲地下街面積超過了10萬平方米。

“大體量、一站式的購物中心，是未來地下商業(yè)發(fā)展的趨勢。”北京商業(yè)經濟學會秘書長賴陽認為，“雖然目前我國地下商業(yè)業(yè)態(tài)較為低端，但是如果加強地下空間的面積、層高和消防通道等硬件設施的規(guī)劃、改造，品牌商家并非對地下商機視而不見。”

2006年4月，中關村廣場購物中心開業(yè)。當時，中關村電子市場里近5000家中小經銷商帶來日均10萬人的客流量，每年實現(xiàn)銷售收入幾十億元。面對巨大的消費潛力，各路品牌商家紛沓而至。

這座沒有地上營業(yè)面積的購物中心，由商業(yè)步行街、精品專賣店、名店運動城與津樂匯百貨、家樂福大賣場、大型影城、空中花園六個主體部分組成，能滿足人們大部分消費需求。隨后，新中關購物中心落成，逐步滿足該區(qū)域中的高檔消費群體。而4號線、10號線的建成更是為中關村地下商業(yè)的發(fā)展，起到了如虎添翼的作用。

位置佳、空間大、功能全——由于身處特殊地段，這類自發(fā)出現(xiàn)的地下商業(yè)區(qū)域并非只有中關村。

有消息指出，今年年底，奧運中心區(qū)“地下商業(yè)街”，將正式整體對外開放。據(jù)業(yè)主單位新奧集團有限公司介紹，早在修建奧林匹克公園之時，施工方就在下沉花園附近預留出一片偌大的地下空間，總建筑面積約24萬平方米，可租賃面積為8萬平方米。

按照規(guī)劃，這座24萬平方米地下建筑，將被打造成一座設施完善的“新北京家庭休閑娛樂中心”，截至目前，業(yè)主單位已與部分高端休閑和餐飲品牌簽約。

小貼士

人防工程地下商業(yè)開發(fā)并不是指開發(fā)商獲得土地出讓地塊后挖出的地下空間，而是地下人民防空工程。從1980年以后，中國頒布了一系列規(guī)定及通告，鼓勵私人及外國企業(yè)參與發(fā)展地下人民防空工程。國家有權在戰(zhàn)爭時期接管人民防空工程，用作人民防空洞。非戰(zhàn)爭時期，人防工程的投資者擁有40至50年的使用權，可以開發(fā)、經營、管理這些設施，并取得盈利。目前全國有300多個人民防空重點城市。

根據(jù)目前國內法律規(guī)定，開發(fā)地下人民防空工程作商業(yè)用途沒有被列入房地產開發(fā)，因此不受諸多適用于中國房地產行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收及政策的限制，不需要繳納通常占開發(fā)商主要成本的土地出讓金及土地增值稅。