外資參與中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的利益博弈

| 文· 謝祖墀

作者為博斯公司大中華區(qū)董事長(zhǎng)

也許在不久的將來(lái)，當(dāng)我們?cè)诒本┤f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)候，將看不到沃爾瑪超市的身影了。據(jù)外媒報(bào)道，近幾年與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有著緊密合作關(guān)系的沃爾瑪，將在中國(guó)逐漸放棄沿用了十幾年的租賃物業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略，改為在中國(guó)買地自建超市的模式。

其實(shí)，沃爾瑪只是目前眾多外資通過(guò)各種形式大舉進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的官方數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)地產(chǎn)利用外資直接投資的數(shù)額在2010年達(dá)到了676.96億元。而這個(gè)數(shù)字在十年前的2000年為106.12億元。而另一組數(shù)據(jù)更能顯示出外資對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的“瘋狂”，2010年度中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)利用外資的同比增幅在第一個(gè)季度同比下降33.75%的情況下，在第二季度就達(dá)到了61.39%的同比增幅，到第四季度數(shù)據(jù)已改寫為184.65%，增幅速度令人咋舌。

經(jīng)歷了后金融危機(jī)時(shí)期的短暫休整之后，雖然國(guó)家正在不斷加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的限制力度，但外資并沒(méi)有放慢進(jìn)軍中國(guó)的腳步。

外資搶灘中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)意欲何在？應(yīng)如何正確看待外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的影響？

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的誘惑

外資對(duì)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)是“虎視眈眈”。1040億美元，這是DTZ戴德梁行日前發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報(bào)告中，全球今年預(yù)計(jì)投向亞太區(qū)房地產(chǎn)的資金量。而在這其中，還未受到政策調(diào)控的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是資金的重點(diǎn)流向。在全球后金融危機(jī)的經(jīng)濟(jì)大版圖中，中國(guó)無(wú)疑扮演著最炙手可熱的角色，在地產(chǎn)行業(yè)也不例外。探究其中的主要原因，包括快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、較高的投資收益，以及人民幣升值抗通脹因素等。

首先，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程從1998年開(kāi)始，截至2010年11月1日，中國(guó)城鎮(zhèn)人口的數(shù)量約有6.66億，占總?cè)丝诘?9.7%，比十年前的2001年提高了13.46%。雖然目前對(duì)是否將“十二五”規(guī)劃目標(biāo)51.5%調(diào)高到53.68%還存在爭(zhēng)議，但不可否認(rèn)的是，中國(guó)城鎮(zhèn)化的道路依然會(huì)快速發(fā)展下去。而在這個(gè)過(guò)程中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，一線大城市的發(fā)展已經(jīng)趨于飽和，而二三線城市由于產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移趨勢(shì)仍將繼續(xù)，從而成為下一波城鎮(zhèn)化發(fā)展的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。而外資正是看中了這其中積蓄的巨大消費(fèi)潛能，在緊盯一線城市商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，也越來(lái)越多地把目光投向了二三線城市。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，上海、北京、廣州、深圳等一線城市在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，二三線城市的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。從中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的預(yù)測(cè)報(bào)告中也可以看出二三線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的瘋狂程度：到2011年底，廣東東莞將擁有購(gòu)物中心69個(gè)，建筑面積350萬(wàn)平方米；遼寧沈陽(yáng)的數(shù)據(jù)為71個(gè)、700萬(wàn)平方米；河北石家莊的數(shù)據(jù)為22個(gè)、230萬(wàn)平方米；貴州貴陽(yáng)的數(shù)據(jù)為43個(gè)、200萬(wàn)平方米。

其次，較高的投資收益也是外資看好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的重要原因之一。在世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境持續(xù)惡化的背景下，近年中國(guó)的GDP還能保持8%-9%的增長(zhǎng)，這是其他任何國(guó)家都無(wú)法達(dá)到的“中國(guó)速度”。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)必然導(dǎo)致消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)就得到了發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。與國(guó)外相對(duì)成熟的地產(chǎn)行業(yè)相比，中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)目前還處在發(fā)展的初級(jí)階段，對(duì)高檔酒店、公寓、寫字樓及其他商業(yè)地產(chǎn)的需求巨大。而業(yè)內(nèi)人士也表示，中國(guó)地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度大于歐美國(guó)家，在亞洲國(guó)家里也處于領(lǐng)先地位。以新加波淡馬錫旗下的豐樹(shù)集團(tuán)為例，通過(guò)其“豐樹(shù)印度中國(guó)基金”，除了在北京投資建設(shè)了豐樹(shù)大廈和佳程廣場(chǎng)外，還進(jìn)軍二三線城市，投資了西安的怡豐城、佛山的富豐新城。在豐樹(shù)集團(tuán)25%的海外份額中，中國(guó)已經(jīng)占到了6%，而集團(tuán)也公開(kāi)表示，未來(lái)還將加大中國(guó)的投資力度。

最后，人民幣升值抗通脹的因素也許才是外資近期瘋狂進(jìn)入中國(guó)的最大驅(qū)動(dòng)因素。連世界銀行行長(zhǎng)羅伯特·佐利克都表示，“人民幣升值具有建設(shè)性意義，特別是在幫助解決中國(guó)的通脹壓力方面。”多家國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)也相繼調(diào)高了對(duì)人民幣升值的預(yù)期。而這樣的大環(huán)境，吸引了更多外資在短期內(nèi)進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行投機(jī)行為，雖然中國(guó)監(jiān)管層已封堵了外資熱錢進(jìn)入中國(guó)住宅地產(chǎn)的投資，但調(diào)控之外的商業(yè)地產(chǎn)就成了外資熱捧的對(duì)象，就連本土的地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、合生創(chuàng)展等也都紛紛開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，謀求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，市場(chǎng)中的觀點(diǎn)是，在人民幣升值和通脹加劇的雙重影響下，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑是一種抗跌性更好、投資回報(bào)更穩(wěn)定的投資類型。

積極作用要肯定

8月8日，美國(guó)洛克菲勒家族選擇在中國(guó)這個(gè)寓意吉祥的日子，在華成立了羅斯洛克（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司。該支基金采用人民幣和美元平行的形式，將投入天津的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——于家堡羅斯洛克金融中心，整體募資約20億美元。其實(shí)，在2010年，洛克菲勒家族就已經(jīng)參與過(guò)北京的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。此次洛克菲勒家族通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)基金的形式投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，只是外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的形式之一。

目前，外資投資商業(yè)地產(chǎn)的方式歸納起來(lái)主要有三種。

第一種方式是通過(guò)設(shè)立私募股權(quán)基金及房地產(chǎn)信托基金。摩根士丹利可以說(shuō)是該類投資范疇中最被國(guó)人熟知的公司，2003年起，摩根士丹利的房地產(chǎn)基金就開(kāi)始試水上海，后相繼在北京、南京、武漢進(jìn)行包括住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的大手筆投資，可謂是外資房地產(chǎn)基金的先行者。

第二種方式是通過(guò)外資銀行融資貸款。由于中資銀行緊縮房產(chǎn)企業(yè)貸款的政策相繼出臺(tái)，催生了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的急切需求，從而導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商向外資銀行進(jìn)行貸款。渣打銀行在2005年成為國(guó)內(nèi)首個(gè)推出商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的外資銀行；而另?yè)?jù)媒體報(bào)道，在上海的高檔樓盤中，僅匯豐銀行參與的項(xiàng)目就有近30家。

第三種方式是通過(guò)收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)。目前，這種方式屢見(jiàn)不鮮，例如新加波一家公司在上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，以超過(guò)3.1億元的價(jià)格收購(gòu)了上海國(guó)際集團(tuán)廣場(chǎng)有限公司100%股權(quán)。今年2月，愛(ài)爾蘭最大的房地產(chǎn)公司財(cái)富控股，以5.75億元收購(gòu)了上海市淮海中路的淮海商城。

外資進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最顯著的作用之一就是緩解了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力，尤其在目前政策緊縮的情況下，此作用顯得更加突出。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的提高，以及地產(chǎn)企業(yè)融資的困難，此時(shí)外資不管通過(guò)何種形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，可以說(shuō)，從某種程度上都是在“雪中送炭”。其實(shí)，早在2006年11月，淡馬錫、美林及德意志銀行作為恒大地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資者，向其投資4億美元，助推恒大地產(chǎn)最終走上上市道路。而最新來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2011年前四個(gè)月，中國(guó)房企利用外資達(dá)到222億元，增長(zhǎng)達(dá)62.3%，僅4月一個(gè)月，利用外資的金額就達(dá)78億元，同比大增107.34%。

其次，外資豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和操作模式促進(jìn)了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化水平的提高。與普通的住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、管理及運(yùn)營(yíng)是一個(gè)更具專業(yè)性、更具競(jìng)爭(zhēng)性的領(lǐng)域。而目前經(jīng)驗(yàn)短板是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與國(guó)外開(kāi)發(fā)商的主要差距。美國(guó)、新加波、日本等國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)由于起步早，雖然也走過(guò)一些彎路，但也正因?yàn)槿绱硕e累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。盡管國(guó)外的成熟模式不能完全照搬到國(guó)內(nèi)，但優(yōu)秀的管理方法和開(kāi)發(fā)理念，依然能幫助國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)拓思路，增長(zhǎng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

最后，外資的進(jìn)入必將促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。外資進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，帶來(lái)的除了充裕的資金、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、完善的創(chuàng)新機(jī)制、尖端的技術(shù)設(shè)備外，也同時(shí)帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)必將導(dǎo)致利益的重新分配。優(yōu)勝劣汰的結(jié)果，必將導(dǎo)致行業(yè)的新一輪整合，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的提升。而外資帶入的國(guó)際化思路，也將使中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)更快地與國(guó)際接軌，參與國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

負(fù)面影響要謹(jǐn)慎

外資在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)作在今年甚是頻繁，大多媒體都用“井噴”一詞來(lái)形容這次的外資“狩獵”行動(dòng)。2月，除了前面提到的愛(ài)爾蘭財(cái)富控股收購(gòu)淮海商城，還發(fā)生了幾宗大案子：21日，淡馬錫旗下的嘉德置地宣布開(kāi)發(fā)廣州番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)一個(gè)約50萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目，并計(jì)劃未來(lái)3-5年內(nèi)在中國(guó)內(nèi)地投入100億元；25日，日本最大的商業(yè)地產(chǎn)商三菱地所宣布與香港新灃集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)位于沈陽(yáng)的購(gòu)物中心尚柏奧萊；28日，英國(guó)的大型連鎖超市樂(lè)購(gòu)對(duì)外公布已經(jīng)與合作者組建了一家合資企業(yè)，雙方各投入3000萬(wàn)英鎊在中國(guó)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心。而根據(jù)商務(wù)部的備案信息顯示，僅今年3月份，外資新設(shè)或增資的地產(chǎn)公司就達(dá)到了39家。

在這樣一派熱鬧景象的同時(shí)，很多質(zhì)疑的聲音也開(kāi)始出現(xiàn)。其實(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字可以看出，在中國(guó)這樣一個(gè)龐大的市場(chǎng)中，外資在中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的占比非常小，2010年僅為1.4%，2008年達(dá)到峰值時(shí)為2.04%。不過(guò)，雖然目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)依然由國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商絕對(duì)主導(dǎo)，短期內(nèi)外資不可能撼動(dòng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主體，但是外資大舉進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可能帶來(lái)的負(fù)面影響，還是值得謹(jǐn)慎思考的。

催生地產(chǎn)泡沫是目前坊間談?wù)撟疃嗟呢?fù)面影響之一。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)由于國(guó)家調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，已經(jīng)將未來(lái)幾年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)從住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。在這樣的大背景下，大量外資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，給本來(lái)就已競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)又增添了復(fù)雜性。尤其在一線城市，內(nèi)外資共同作用之下有可能將導(dǎo)致供大于求的不良局面，也就容易在該領(lǐng)域中產(chǎn)生泡沫。其實(shí)，這種商業(yè)地產(chǎn)供需不平衡的情形在2009年金融危機(jī)之時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)，北京地區(qū)的高檔寫字樓和商場(chǎng)物業(yè)的空置率明顯增加。

第二個(gè)負(fù)面影響是從某種程度上增加了人民幣的升值壓力。正如前面提到，外資進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的勢(shì)頭如此強(qiáng)勁，與人民幣升值的預(yù)期有著密切關(guān)系。但外資的不斷增加，將不可避免加大中國(guó)國(guó)際收支的差額，從而增加人民幣升值的壓力。在這種情況下，萬(wàn)一人民幣升值周期結(jié)束，那些短期投機(jī)行為的外資如果撤離中國(guó)市場(chǎng)，將會(huì)給中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的后果。到那時(shí)，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)最終會(huì)成為這個(gè)由外資催生的泡沫的犧牲品。

第三個(gè)負(fù)面影響是增加了國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的難度。目前外資投資地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策依然不完善，有的地方政府為了招商引資或者政績(jī)考慮，提供各種優(yōu)惠條件，并且沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行審批的程序。同時(shí)，還存在部門之間監(jiān)管不銜接，導(dǎo)致無(wú)法完全監(jiān)測(cè)流入地產(chǎn)行業(yè)外資資金規(guī)模的情況。這些因素在很大程度上增加了國(guó)家進(jìn)行調(diào)控的難度。

雖然目前還無(wú)法對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的功與過(guò)下最后的定論，但值得肯定的是，外資的進(jìn)入對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一個(gè)提升自己的好機(jī)會(huì)。國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)在此時(shí)不能亂了陣腳，而是應(yīng)該在總結(jié)本土經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，借鑒和引進(jìn)外資企業(yè)的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制和管理理念，以及國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)的資本運(yùn)作方式。有了成熟的本土化經(jīng)驗(yàn)，加上不斷調(diào)整改善的國(guó)際化運(yùn)作模式，培育出可與外國(guó)商業(yè)地產(chǎn)巨頭比肩的中國(guó)企業(yè)，只是時(shí)間問(wèn)題。