“十二五”房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)

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宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)行業(yè)是否還是國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位？這是一老生常談的話題，在不同范圍內(nèi)也始終存在著爭議和分歧，尤其是在國家宏觀調(diào)控較為密集的2010年，這個話題始終是各界人士討論的熱點及焦點。我作為房地產(chǎn)行業(yè)的一員，經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場歷次調(diào)控，但是我始終認為：國家無論對房地產(chǎn)如何宏觀調(diào)控，在中國經(jīng)濟這個大家庭當中，房地產(chǎn)業(yè)是長子，在相當長的中國城市化的20年時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位都是不可改變的。

中國房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，是由我國目前的社會和經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀、以及產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻決定的。

從定義上說，支柱產(chǎn)業(yè)是指在國民經(jīng)濟中生產(chǎn)發(fā)展速度較快，對整個經(jīng)濟起引導和推動作用的先導性產(chǎn)業(yè)，一個產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中占有較高比重，是確立其支柱產(chǎn)業(yè)地位的基本條件。

支柱產(chǎn)業(yè)有六大特征：1、產(chǎn)出能力強，占GDP比重較大；2、市場擴張能力強、需求彈性高，發(fā)展快于其他行業(yè)；3、生產(chǎn)率持續(xù)迅速增長，產(chǎn)業(yè)成本不斷優(yōu)化；4、擴大就業(yè)，拉動民生；5、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、拉動能力強，持續(xù)預期效果好；6、對節(jié)約資源和能源、尤其是低碳和環(huán)保影響巨大。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較好的符合了作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的特征。

已經(jīng)過去的十幾年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的時期。自1998年我國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。

金融危機以后，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟增長、特別是擴大內(nèi)需貢獻卓著。在消費、投資和出口貿(mào)易這三架拉動經(jīng)濟的馬車中，投資和消費構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是促進投資、拉動消費的重要力量。因此，2003年國務院出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出：房地產(chǎn)業(yè)的“支柱”地位，其理由是房地產(chǎn)業(yè)“關(guān)聯(lián)度高，帶動力強”。雖然在2009年10大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，沒有提及房地產(chǎn)，但“響鼓不用重錘”。

房地產(chǎn)行業(yè)是否中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，更要從客觀數(shù)據(jù)上來反映。

自上世紀九十年代末以來，我國房地產(chǎn)投資額和增加值的平均增長率達到15%以上，高于國民經(jīng)濟的平均增長率。1998年房地產(chǎn)行業(yè)的增加值占GDP的比重為4.16%，此后這一數(shù)據(jù)穩(wěn)步上升，到2006年為4.5%，2007年這一數(shù)據(jù)則超過了5%。近十幾年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值每年增加8～11個百分點，其中有1～2個百分點是房地產(chǎn)業(yè)作的貢獻。房地產(chǎn)業(yè)一直是拉動國民經(jīng)濟持續(xù)增長的主導產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資約占我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%，成為GDP增長的直接推動力。

房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟的貢獻顯著，土地出讓金及稅金直接帶動地方財政收入。

據(jù)統(tǒng)計，約40%到60%的地方財政收入來自于房地產(chǎn)業(yè)，包括土地出讓金和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費收入。國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年全國土地出讓金總額達1.3萬億元；2008年，全國土地出讓收入有所下降，但仍達到了9600億元。2009年，全國土地出讓達到15000億元，同比增加140%。如果考慮到建筑業(yè)、金融業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響，這一比例會進一步提高。

在全國國民經(jīng)濟構(gòu)成體系中，按2009年國家房地產(chǎn)年鑒數(shù)據(jù)，產(chǎn)業(yè)增加值排名次序為制造業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、采礦業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)(4.69%)，其中房地產(chǎn)業(yè)排名第八。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)：2009年商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%，而2009年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）335353億元，商品房銷售額占到13.12%。房地產(chǎn)業(yè)的市場擴張能力強，增長速度明顯高于GDP，也高于其他許多行業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)也能有效促進其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動力可見一斑。

在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程中，機械設備制造業(yè)，金屬產(chǎn)品制造業(yè)，建筑材料，化學工業(yè)等多個行業(yè)的發(fā)展都是受益者。據(jù)統(tǒng)計，在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應增加投入1.479億元，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個。

除了在經(jīng)濟方面做出的巨大貢獻外，房地產(chǎn)業(yè)在社會發(fā)展方面也做出了重要貢獻。

房地產(chǎn)業(yè)是資金和勞力密集型產(chǎn)業(yè)，2008年，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)超過了4100萬人。而諸多大型房企也是“用工大戶”。而2009年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，二三線城市也隨著一線城市的發(fā)展也逐漸熱起來，這必將增加更多的就業(yè)機會，擴大就業(yè)形勢，緩解就業(yè)的壓力。

城鄉(xiāng)居民住房條件持續(xù)改善，得益于房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，全國有4000多萬戶城鎮(zhèn)家庭通過購買新房或者二手房改善了住房條件。按戶籍人口計算，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到了28平方米左右，人均每年增加1個平方米。城鄉(xiāng)人均環(huán)境逐步得到改善。

住房保障工作邁出了重要步伐，《住房保障法》呼之欲出。

目前，全國所有城市都建立了廉租住房制度，累計改善了95萬戶低收入家庭住房困難，對28萬多戶承租公有住房的低收入家庭進行了租金減免。經(jīng)濟適用住房制度對低收入家庭的住房保障作用進一步得到加強。舊居住小區(qū)通過整治、設備完善、環(huán)境改善，約有500多萬城鎮(zhèn)居民通過棚戶區(qū)改造搬進了新居，解決了住房問題。另有4400多萬職工通過住房公積金制度的幫助，改善了居住條件。

低碳、綠色、環(huán)保、節(jié)能理念，房地產(chǎn)業(yè)責任重大。

中國政府目前高度重視節(jié)能環(huán)保，近日承諾2020年二氧化碳排放量再降低45%左右，首當其沖就是城市規(guī)劃和房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計走在前面。中國的房地產(chǎn)業(yè)開始探討和試驗綠色環(huán)保的住宅，并尋求太陽能光伏發(fā)電、風力發(fā)電、潮汐發(fā)電甚至垃圾發(fā)電等新方式，最大程度地開發(fā)替代能源。低碳經(jīng)濟是以低能耗、低污染、低排放為基礎(chǔ)的經(jīng)濟模式，是人類社會繼農(nóng)業(yè)文明、工業(yè)文明之后的又一次重大進步。低碳經(jīng)濟實質(zhì)是能源高效利用、清潔能源開發(fā)、追求綠色GDP的，核心是能源技術(shù)和減排技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和制度創(chuàng)新以及人類生存發(fā)展觀念的根本性轉(zhuǎn)變，北京CBD就已經(jīng)明確采用低碳理念和發(fā)展，這必將影響全國。

以上數(shù)據(jù)和發(fā)展現(xiàn)狀已經(jīng)證明：房地業(yè)在GDP占比、市場需求、生產(chǎn)效率、資源節(jié)約、社會就業(yè)以及市政建設上，都始終符合中國支柱性產(chǎn)業(yè)的特征。

引人注目的中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃中，規(guī)劃的重點是以科學發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，深化改革開放，保障和改善民生，鞏固和擴大應對國際金融危機沖擊成果，促進經(jīng)濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。“十二五”規(guī)劃自然不能把房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整排除在外，由此在房地產(chǎn)業(yè)又引起了不小的波瀾，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位問題再一次被推到高處。

在“十二五”規(guī)劃中，提出了促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化的工作方向，其中的部分內(nèi)容與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。

1、完善城市化布局和形態(tài)。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、完善功能、以大帶小的原則，遵循城市發(fā)展客觀規(guī)律，以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。科學規(guī)劃城市群內(nèi)各城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強小城鎮(zhèn)公共服務和居住功能，推進大中小城市交通、通信、供電、供排水等基礎(chǔ)設施一體化建設和網(wǎng)絡化發(fā)展。

2、加強城鎮(zhèn)化管理。“十二五”規(guī)劃要點中，把符合落戶條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務。大城市要加強和改進人口管理，中小城市和小城鎮(zhèn)要根據(jù)實際放寬外來人口落戶條件。城市規(guī)劃和建設要注重以人為本、節(jié)地節(jié)能、生態(tài)環(huán)保、安全實用、突出特色、保護文化和自然遺產(chǎn)，強化規(guī)劃約束力，加強城市公用設施建設，預防和治理“城市病”。

加強土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求。強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3、“十二五”規(guī)劃強調(diào)了促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化的政策導向。未來的城鎮(zhèn)化進程會給中國經(jīng)濟發(fā)展提供巨大的動力，中國經(jīng)濟的增長點很大一部分將來自于城鎮(zhèn)化。在推進城鎮(zhèn)化的發(fā)展中，首先利好的就是房地產(chǎn)行業(yè)，未來40年，將有3億多農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口，如此大的規(guī)模，將對房地產(chǎn)市場有巨大的帶動作用。另外，在農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口滿足了住房需求后，必然會有相關(guān)的裝修、家具、家電等后續(xù)消費。房地產(chǎn)會拉動50多個行業(yè)，最直接的是鋼鐵、建材、水泥等。這對房地產(chǎn)業(yè)的長期繁榮和中國經(jīng)濟發(fā)展有長遠好處。

與此同時，我們也看到，在“十二五”規(guī)劃中，并沒有制定明確的GDP增長目標，并使用了“經(jīng)濟發(fā)展”而不是“經(jīng)濟增長”，反映了國家更加注重經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和可持續(xù)性，以及更加注重民生和社會公平。沿著這樣的政策路線，房地產(chǎn)市場將更加成熟和規(guī)范：房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢；保障性住房將得到加強；由未來中國經(jīng)濟增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實需要決定，中國房地產(chǎn)預計不會出現(xiàn)一旦下跌則一蹶不振的局面。

“十二五”規(guī)劃中并沒有過多的提到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是從客觀實際來說，“十二五”期間乃至今后相當長的時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都避免不了是支柱性產(chǎn)業(yè)的事實。溫家寶總理在十屆全國人大五次會議政府工作報告中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟，改善人民群眾住房條件有重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。足以反映房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位及作用。中央一系列政策的出臺已經(jīng)顯示了政策上的重視和關(guān)注，也正是從促進房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，這不僅是建設和諧社會的重要物質(zhì)保證，而且直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的發(fā)展。

4、房地產(chǎn)期房銷售制度短期內(nèi)不能取消。國家有關(guān)部門正在修訂《房地產(chǎn)法》，其中一個熱點，是取消預售房制度。筆者聽完大吃一驚，完善相關(guān)制度，加強監(jiān)管，這在房地產(chǎn)行業(yè)已是家常便飯，但千萬不要矯枉過正。中國處于城市化過程當中，“借明天的錢，辦今天的事”，這是預售制度的歷史出處。環(huán)顧四周，連香港、美國也沒有取消這項制度，歷史欠賬過多的中國，何苦去自斷經(jīng)濟命脈。

何況，取消期房，全部現(xiàn)房，這只是一廂情愿。熟不知，期房和現(xiàn)房之間，有一年半的周期，在房價飛漲的今天，有一年半沒有房子賣，這會人為的推高房價，破壞產(chǎn)業(yè)平衡。

“吃穿住行，住要先行”。房地產(chǎn)行業(yè)是不是支柱產(chǎn)業(yè)，在所有政策制定點中，不必強調(diào)，但不容忽視。