孟曉蘇：保險資金如何參與保障房建設

在今年全國“兩會”的政協提案中，身為全國政協委員的兩大保險巨頭掌門人楊超和馬明哲，不約而同地建言應讓保險資金參與保障房的投資和建設。保險資金如何參與保障房建設，作為幸福人壽保險股份有限公司董事長的孟曉蘇無疑更有發(fā)言權，其本身的身份，以及所具有的中房集團的房地產管理經驗、行業(yè)影響力與投資預見性在業(yè)內獨一無二。本刊就此話題采訪了孟曉蘇。

《中國建設信息》：在今年全國“兩會”的政協提案中，身為全國政協委員的兩大保險巨頭掌門人楊超和馬明哲，不約而同地建言應讓保險資金參與保障房的投資和建設。原因是什么？

孟曉蘇：一方面，根據國務院和住建部的計劃，今年全國保障性住房建設規(guī)模將達1000萬套，預計投資總額1.4萬億元，占全國房地產投資規(guī)模的20%。目前保障房建設可看得見的資金來源為：中央財政撥款1300億元；地方土地出讓金凈收益的10%，假如足額到位最多也就1350億元；另外，再加上動用有限的住房公積金增值凈收益。其余大部分缺口需要依靠存在很大不定因素的金融及發(fā)債來完成。

另一方面，截至去年底，中國保險業(yè)總資產已突破5萬億元，保險投資余額達3.21萬億元，銀行存款1.39萬億元。另外，去年保險業(yè)實現保費收入1.45萬億元，已經駛上規(guī)模及效率雙豐收的快車道，資金配置壓力日益凸顯。保險資金進入保障房領域，對保險資金來說多了一個投資渠道。

2010年保監(jiān)會《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺，已對保險資金投資不動產開閘。目前已沒有政策障礙。

《中國建設信息》：對于險資投資不動產領域，您能談談您具體的看法嗎？

孟曉蘇：保險業(yè)本身是一個比較保守的產業(yè)，正因為保守就使其在歷史上的一些經濟大起大落都沒有受到損害。但是，保險業(yè)的這種保守也使得他的創(chuàng)新能力弱。這個包括投資不動產這方面，到現在還是非常慎重的在制定細則。

險資投資房地產還是一個比較長的路徑，如果是投資自用的辦公樓，自用的培訓中心方面，這個可能性不大。我個人認為，我們的保險業(yè)應當學習國外同行的經驗，就是用保險資金來投資政府的保障房。而為了讓保險公司投資，就需要學習國外經驗，引入一些金融創(chuàng)新產品。比如說，房地產信托投資基金和房地產股權投資基金。用這兩個產品就使得這個險資能夠通過購買金融產品來進入到保障住房的領域，通過PE也可以進入到舊城改造這個領域中來。現在險資投資不動產，就直接意義上來說還是不能夠超越過去規(guī)定的范圍。我在2005年就提倡房地產信托投資基金，2007年主張用房地產信托投資基金持有廉租房。現在，我知道有一些地方正在按照這種思路在進行試點。

《中國建設信息》：如果保險資金進入保障房領域，規(guī)模有多大？

孟曉蘇：保監(jiān)會以前發(fā)布了《保險資金投資不動產暫行辦法》，允許保險資金投資不動產，投資比例不得高于保險公司上季末總資產的10%。據了解，目前預計有超過4500億元人民幣的險資有望進入房地產領域。

《中國建設信息》：你認為保險資金該如何投資不動產？

孟曉蘇：過去國家嚴格限制保險業(yè)投資不動產，是在房地產行業(yè)混亂的情況下，保護了保險資金的安全。今后開閘投資不動產，為的是保險業(yè)可以在一個穩(wěn)定發(fā)展的市場里分享盈利機會。

保險資金進入保障房，要承擔一定的社會責任，不能過于追求利潤，至少不要一擁而上亂搞，不要依靠外行人瞎搞，不要不設公司違法搞。但對于保險資金的運營，也要尋求一個完整的模式，否則會帶來很大風險。這個模式包括如下要素：資金如何投入、資金進入后周期有多長、財務如何平衡、租金如何繳納、若無穩(wěn)定的回報該怎樣處理、如何補貼險企并給予穩(wěn)定的預期等。我完全贊成保險監(jiān)管部門的意見，先訂制度，再放開渠道。作為房地產資深人士，我提出以下建議，可以防止走彎路，實現平穩(wěn)健康發(fā)展，避免陷入新的“折騰”。

第一、組織房地產投資管理有限公司。它是由多家保險公司參與或委托，由行家經營管理，類似于保險業(yè)已經設立的九家金融投資管理公司。“行家管理”不是看其保險資產規(guī)模大小，而是看其房地產專業(yè)知識與行業(yè)從業(yè)經驗。

第二、組織股權私募投資基金，參股或者控股好的房地產公司。國務院金融促進經濟發(fā)展的九條中提出：“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產信托投資基金、股權投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。這種股權投資基金即“PE”非常適合于保險資金投資不動產。入股的房地產公司要有好品牌、好團隊、好項目。保險資金不要參股那些在爭拍“地王”中的受害公司，他們缺乏判斷力，而且要長期背負土地包袱。而入資現有的房地產上市公司，溢價空間也已很有限。

第三、參與房地產信托投資基金。在業(yè)內，我最早提出引進境外普遍實行的房地產投資信托基金即“REITs”的建議，國務院在金融促進經濟發(fā)展九條中就明確，將房地產信托投資基金列為創(chuàng)新融資方式的方向之一。國務院辦公廳126號文件《關于當前金融促進經濟發(fā)展的若干意見》要求“開展房地產信托投資基金試點”。現在各種客觀條件具備，透過“REITs”投資不動產是保險公司、社保基金和其他穩(wěn)健型投資者的最好投資手段。它屬于固定收益類的投資，年收益率可穩(wěn)定達到6%～8%，還有物業(yè)升值的潛在收益，股票又可上市流通，進市退市都方便。我國保險資金如果能借助這樣的基金，就可進入到與房產緊密聯系的資本市場。

《中國建設信息》：目前已有資金涉足保障房領域了，您怎么看？

孟曉蘇：就在全國兩會熱議之際，太平洋資產管理公司發(fā)起設立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”通過了保監(jiān)會的備案。該債權投資計劃是保監(jiān)會《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后第一單不動產債權投資計劃。此外，目前保險資金已經開始進入保障房建設領域的還有中國人壽和北京、重慶簽約，全國社保基金理事會也與南京有關方面簽約了。

現在的險資進入保障房主要是試點。試點主要是兩個方向，一個方向就是廉租房的房地產信托投資基金。把現有的廉租房打包，拿租金來做這個融資，雖然是證券性的，而不是主權性的，但也是行政房地產信托投資基金邁出了自己的一步。現在這個方案聽說已經是搞得差不多了。另外，還有一種房地產信托投資基金，就是政府供應資產的房地產信托投資基金。交通、道路、橋梁、水工程、公園這些，有的有租金，有的沒有租金。但是，政府把它交給房地產信托投資基金之后，交租金，或者交利息就可以形成證券性和股權性的房地產信托投資基金。

目前我們知道都是債券性，而不是股權性，真正的房地產信托投資基金是股權性的，中國在房地產信托投資基金當中走不出房地產的壟斷。有了房地產信托投資基金，建廉租房就有了保障。因為現在廉租房和其他保障性住房，一年需要1500億左右。去年沒有完成任務，是因為地方政府缺錢，但是通過房地產信托投資基金用社會資金來解決是一個不錯的辦法。