上海:“被保障”擴大化

吳凡

盡管在保障群體范圍和融資模式上，上海推出了一系列創新舉措，不過，面對2011年全年1500萬平方米的開工目標，動遷安置房在上海與全國其他城市類似，也當仁不讓地成為保障房的主力

坐落在上海市楊浦區國權北路和國秀路的交口處的“新江灣尚景園”，擁有 16棟棕褐色為主色調的15層住宅，從外觀上看，這16棟住宅與周圍的在售的商品房并沒有區別。

這個外觀上看不出區別的尚景園，是上海市公積金中心收購的公共租賃住房項目。公共租賃住房是繼經濟適用房、廉租房、限價房之后的一種保障房新品種，主要面向“夾心層”，惠及的是一些大學畢業生和在城市就業的外來人口。去年6月，上海正式推出公共租房住房政策，將住房保障覆蓋面從城鎮戶籍人口擴大至有基本穩定工作的城市常住人口。上海市公積金中心使用公積金增值資金收購該項目，總投資14.98億元。

靠近地鐵三號線的尚景園，不但緊鄰復旦大學新江灣校區，而且周圍的樓盤均價大約1.8萬元每平方米，兩房一廳的租金則在3000元/月左右。根據中原地產研究咨詢部總監宋會雍的估計，“同樣面積的房子，尚景園的租金應該不會超過2500元/月，略低于市場價格?！?/p>

白領也能“被保障”

像尚景園這樣的公租房，符合一定條件的、有基本穩定工作，不管有沒有上海戶籍的上海常住人口都可以申請。這就意味著除了中低收入、住房困難家庭外，白領階層有機會享受到保障性住房。

2011年7月26日，上海市市長韓正在上海市十三屆人大常委會第二十八次會議（擴大）上作關于2011年上半年工作情況的報告時表示，“明年1月開始，我們將再次放寬（保障房）準入標準，使一部分青年人，特別是年輕白領能夠納入這一保障體系?！?/p>

另外，按照計劃，2011年下半年，上海市將按照“雙定、雙限”的原則啟動建設一批限價商品房。所謂“雙定”，是指“定區域、定項目”，在臨港新城滴水湖周邊選擇2個區域，針對相關符合條件的單位沒有首套房的員工；“雙限”則是“限交易、限房價”，相關房源10年內不得上市交易。

“將白領納入到保障房體系，是上海市嘗試從吸引人才方面來進行住房保障。鼓勵一些年輕人才到上海的一些新城、工業園區、產業園區工作，在住房方面給他們一些便利。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《中國新聞周刊》，“針對白領的保障房政策會在區域上、人群上，都有特殊之處，實際上將是全是保障房體系里額外多出的一塊，并不是和全市范圍的公租房、經濟適用住房相接軌?！?/p>

金融創新解決融資難

在整個保障房建設中，資金問題是最引人關注的，也是關系保障房是否能順利按計劃完成的關鍵。在8月4日的外灘金融法律論壇上，上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長李東表示，上海市正積極探索保障性住房建設的金融創新。

“根據公租房租金略低于市場水平的要求，即使按照低于市場水平10%來測算，公租房租金凈收益率僅為3.5%，和目前的貸款利率有著較大差距。”中原地產研究咨詢部總監宋會雍對《中國新聞周刊》表示。

如何在傳統的融資模式之外，尋找到新的合適的途徑，更成為公租房建設中必須破解的難題。從實際情況看，得以較快推進的融資渠道是保險資金。

今年1500萬平方米保障性住房建設和籌措中，上海市區兩級政府投入不少于100億元，同時優先吸收保險資金在內的低成本資金進入?！跋啾容^來說，政府的投入有限?！崩顤|說。

保險業的發展沉淀了龐大的“靜態”資金，面臨著巨大的保值增值的內在動力，截至2011年一季度末，中國保險業資金運用余額達到5.02萬億元，理論上可有5000億元保險資金投入不動產。

“保障性住房的投資期限一般比較長，符合保險資金（尤其是壽險資金）期限長的資金特點，可以和保險資金的周期相匹配，有助于實現保險資金的資產負債管理?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O張宏偉告訴《中國新聞周刊》，“同時，保障性住房屬于債權投資，與股票、債券類資產的特點不同，有利于增強公司資產組合收益的穩定性?！?/p>

于是，以保險資金注入保障房建設的金融創新率先在上海“試水”。2011年3月，由太平洋保險旗下負責保險資金運作的太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋——上海公共租賃房項目債權投資計劃”正式通過保監會的備案。

這是國內首單保險資金海泉投資不動產項目，計劃募集40億元資金，主要用于上海地產（集團）有限公司在上海市區建設的約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。

主體仍是動遷安置房

盡管在保障群體范圍和融資模式上，上海推出了一系列創新舉措，不過，面對2011年全年1500萬平方米的開工目標，動遷安置房在“創新”的上海與全國其他城市類似，也是保障房的主力。

根據上海市2011年保障房建設計劃，像尚景園這樣白領們可以租住的公共租賃住房，開工建設和籌措的面積將達到200萬平方米，約4萬套，面積只占到全年總體計劃的13.3%；而主要組成上海市今年的保障性住房開工計劃的，是800萬平方米、約10萬套的動遷安置房（限價商品住房）和約500萬平方米、約8萬套的經濟適用住房。

自2006年以來，上海舊城改造規模每年都在百萬平米上下，盧灣、靜安、黃浦等中心城區歷來是舊城改造的重點，但拆遷安置房往往建在閔行、寶山、嘉定等郊區。過去十年，據不完全統計，上海舊城改造總面積接近5000萬平方米。

在今年9月份，位于松江區泗涇鎮西部的泗涇基地的首批3042套動遷安置房項目將交付使用，這個小區名為“新凱家園三期”，臨近地鐵9號線，總建筑面積達到28萬平方米；而該項目的第二批B地塊也已經結構封頂，3942套動遷安置房源預計明年上半年也可交付使用，總建筑面面積接近35萬平方米。

雖然與尚景園相比，新凱家園三期距離市中心較遠，在項目的完善程度上，配套設施也不如尚景園齊備，但是根據在場的工程負責人向《中國新聞周刊》介紹，整個泗涇基地有四大地塊，全部建成后建筑面積超過120萬平方米。“到時候幾萬戶住進來，配套設施自然就會逐漸跟上的。”這位不愿意透露姓名的負責人告訴《中國新聞周刊》。

盡管由于房地產新政、貨幣政策等的影響，各銀行對各家房地產企業承諾的貸款均被以如利率的調整、融資規模、資金頭寸、平臺問題等各種原因出現了不放、緩放或者少放，但是動遷安置房還是得到了較多的資金傾斜。

“經過爭取，銀行已承諾將為保障房建設提供資金支持，向上海地產集團提供了幾十億元貸款?！鄙虾５禺a集團業務總監金鑒中此前在接受媒體采訪時表示，“這些貸款將會首先被用來支持經濟適用房和動遷安置房項目，原因是，還遷安置房的成本收回周期比較短，銀行的貸款進入這一領域，在流動性方面不會受到影響。”

進度不快，完成不難？

按照既定目標，今年上海將新開工和籌措保障性住房1500萬平方米、約22萬套，供應1150萬平方米、約17萬套。

截至今年7月底，上海保障性住房新開工和籌措面積為866萬平方米，完成全年計劃的57.73%；供應面積為697.1萬平方米，完成全年計劃的60.62。

這一組數字在全國的排名并不靠前，甚至在全國處于墊底位置。根據住建部公布的今年前7個月全國保障性安居工程建設進度，截至7月底，全國城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已開工建設721.8萬套，開工率達到72%。在各省市區中，遼寧和陜西已經超額完成了今年的開工建設任務，而上海、廣東、天津等地的開工率不到60%。

也許可以用上海市對保障房建設較高的質量要求來解釋較低的開工率。根據上海建設工程安全質量監督總站8月14日公布的信息，上海保障房安全質量監管將執行“黑名單”制度，即將監督檢查中發現違法違規等不良行為或存在質量問題的建設工程企業、建材企業和建設單位，列入“黑名單”。上了“黑名單”的企業，1年內限制企業承接任務和資質升級、增項，建設單位3年內限制或禁止承擔保障性住房開發建設。

另外，在工程竣工驗收前，要在建筑物明顯部位設置永久性標牌，載明各方責任主體和主要責任人，長期接受社會監督，落實終身責任制。目前已經基本完工的新凱家園三期項目更是采取“一戶一驗”的驗收方式確保住房質量。

無論出于什么原因導致在開工進度上落后于全國水平，上海能否在今年完成“必須在11月末以前全面開工”的任務？

“難度應該不大。上海今年的計劃里，動遷安置房占比很大，1500萬平方米里占了800萬平方米，”一位不愿透露姓名的上海房企副總裁告訴《中國新聞周刊》，“根據歷年的保障房開發經驗，動遷配套房項目的開發速度會相對較快，在計劃中的占比多少，會對計劃完成的難易程度造成影響?！?/p>