房價(jià)控制目標(biāo)應(yīng)主要根據(jù)居民支付能力確定

◎ 沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院 孔凡文 戰(zhàn) 松

近年來，針對我國房價(jià)不斷高漲的狀況，國家已出臺(tái)了一系列政策措施進(jìn)行調(diào)控。2010年4月17日，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)），其中的“堅(jiān)決遏制”一詞，既說明了部分城市房價(jià)過快上漲問題的嚴(yán)重性，也體現(xiàn)了國家抑制房價(jià)快速上漲的決心。2011年年初，國務(wù)院辦公廳又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）。國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)文件首先就要求，地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

然而，在已公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中，其房價(jià)調(diào)控目標(biāo)大多與當(dāng)?shù)啬甓菺DP或居民人均可支配收入增幅目標(biāo)相掛鉤，將在房價(jià)上漲幅度控制在10%左右，使“房價(jià)控制目標(biāo)”實(shí)質(zhì)上變成了“房價(jià)上漲目標(biāo)”。筆者認(rèn)為，這樣的房價(jià)控制目標(biāo)是極不科學(xué)因而也是極不合理的。

首先，將房價(jià)上漲幅度與當(dāng)?shù)啬甓菺DP增幅或居民人均可支配收入增幅相等或相接近是極不科學(xué)的。居民購買力的大小，雖然與其可支配收入的增幅有關(guān)，但主要還是看其可支配收入的絕對數(shù)的大小。百姓能不能買得起住房，主要不是看房價(jià)的增幅是多少，而主要是看房價(jià)的絕對值即一套住房的總價(jià)是多少。以沈陽市為例，根據(jù)《2011年沈陽市政府工作報(bào)告》，2010年沈陽市城市居民人均可支配收入為20540元，增長11.2%。如果2011年人均可支配收入增加10%，那么2011年沈陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加的絕對數(shù)也就是2054元，3口之家可支配收入總共也就增加6162元。但如果房價(jià)增幅也是10%的話，3口之家在沈陽買一套90平方米住房按60萬元計(jì)算，住房總價(jià)增加10%，總價(jià)就要增加6萬元，房價(jià)增加額是3口之家可支配收入增加額的近10倍。

北京市政府公布的今年新建普通住房價(jià)格控制目標(biāo)是：“加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降”。據(jù)說北京市是唯一提房價(jià)調(diào)控目標(biāo)有“降”的城市。假如北京市也同其它城市一樣，將房價(jià)調(diào)控目標(biāo)與年度GDP或居民人均可支配收入增幅目標(biāo)相掛鉤，將在房價(jià)上漲幅度控制在10%左右的話，那么根據(jù)《北京2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2010年北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為29073元，如果2011年人均可支配收入增加10%，那么2011年北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加的絕對數(shù)也就是2907元，3口之家可支配收入總共也就增加8721元。但如果房價(jià)增幅也是10%的話，3口之家在北京買一套80平方米住房按200萬元計(jì)算，住房總價(jià)就要增加20萬元，住房總價(jià)增加額是3口之家可支配收入增加額的23倍！如果按新婚夫妻2人計(jì)算，可支配收入總共也就增加5814元。在北京買一套60平方米住房按150萬元計(jì)算，房價(jià)增加10%，總價(jià)就要增加15萬元，房價(jià)增加額是2口之家可支配收入增加額的26倍！況且80平方米住房或60平方米住房也較難買到。面積大的住房，其按10%增幅計(jì)算的總價(jià)增加額會(huì)更大。我國的房價(jià)收入比已經(jīng)很高，這樣的話，房價(jià)收入比豈不要更高？

至于將房價(jià)上漲幅度與當(dāng)?shù)啬甓菺DP增幅掛鉤，其房價(jià)控制目標(biāo)制定的依據(jù)就更遠(yuǎn)了些。筆者認(rèn)為，房價(jià)上漲幅度是不應(yīng)該直接與GDP增幅相比的。

因此，將房價(jià)上漲幅度與當(dāng)?shù)啬甓菺DP增幅或居民人均可支配收入增幅相掛鉤來確定房價(jià)控制目標(biāo)是不科學(xué)的，因?yàn)楦髯栽龇幕鶖?shù)是不同的。目前我國仍然是發(fā)展中國家，與發(fā)達(dá)國家相比，整個(gè)國家以及普通百姓仍不富裕，但我們的房價(jià)水平卻較高，一線城市的房價(jià)水平已經(jīng)達(dá)到甚至超過發(fā)達(dá)國家的房價(jià)水平，與普通百姓的支付能力極不適應(yīng)。但目前我國又是一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的發(fā)展中國家，GDP以及人均可支配收入增長較快，如果房價(jià)也與之相掛鉤快速上漲，則房價(jià)豈不是越調(diào)控越上漲。這樣的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)制定者是誤讀了國家的政策還是在鉆國家政策的空子？

其次，將在房價(jià)上漲幅度控制在10%左右，有人說這種目標(biāo)會(huì)給購房者帶來房價(jià)將上漲10%的心理暗示。實(shí)際上這已不是什么心理暗示了，而是明明告訴人們房價(jià)要漲10%左右。有了這種目標(biāo)，開發(fā)商進(jìn)行住房漲價(jià)也就有了“充分依據(jù)”。這種房價(jià)控制目標(biāo)制定的依據(jù)或原則又大大增強(qiáng)了人們房價(jià)大幅上漲的預(yù)期，增強(qiáng)了人們住房投資或投機(jī)的“信心”。長期以來，在國家一輪又一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策下，住房價(jià)格總是居高不下，甚至出現(xiàn)大幅上漲，其主要原因之一就是住房投資或投機(jī)盛行。人們?yōu)槭裁慈绱藷嶂杂谕顿Y或投機(jī)房地產(chǎn)，因?yàn)槭聦?shí)表明，我國房地產(chǎn)確實(shí)是在不斷大幅度增值，而且保有房地產(chǎn)的成本又很低。如果房地產(chǎn)價(jià)值增幅很小或保有房地產(chǎn)成本很高的話，人們投資或投機(jī)房地產(chǎn)的積極性就會(huì)大大減小甚至是沒有。因此，將房價(jià)上漲幅度控制在10%左右，住房投資或投機(jī)需求還是會(huì)增加，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)還是很難實(shí)現(xiàn)。

因此，各地方政府要認(rèn)真領(lǐng)會(huì)和落實(shí)國家提出的“地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平”的要求。從目前實(shí)際情況看，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)應(yīng)是房價(jià)的平穩(wěn)，而實(shí)現(xiàn)房價(jià)平穩(wěn)的主要措施是增加保障房供給和有效抑制房地產(chǎn)投資或投機(jī)需求。將房價(jià)控制在合理水平則應(yīng)主要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際支付能力來控制房價(jià)水平，即把房價(jià)水平控制在大部分居民支付能力范圍之內(nèi)，使房價(jià)水平適應(yīng)普通百姓的支付能力。房價(jià)過高的城市應(yīng)通過調(diào)控使房價(jià)回落到合理水平。例如，可以根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際支付能力，提出房價(jià)應(yīng)控制在每平方米多少元以內(nèi)或每平方米在多少元至多少元之間，不宜提出將房價(jià)漲幅控制在百分之多少的目標(biāo)。