銀行貸款收縮

三足鼎立，貸款穩(wěn)占其一

在我國(guó)現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)模式和融資工具體系下，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）一直是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金融通來(lái)源，與企業(yè)自籌資金、預(yù)售款長(zhǎng)期呈現(xiàn)三足鼎立之勢(shì)。

如圖4所示，2007年以來(lái)，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)提供的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款在我國(guó)開(kāi)發(fā)行業(yè)資金總來(lái)源中的比例基本穩(wěn)定在30%左右。由于所占比例較高，且“價(jià)”、“量”都易于控制，商業(yè)銀行的信貸政策也成為了歷次國(guó)家刺激或調(diào)控房地產(chǎn)的重要?dú)⑹诛怠Ｕ麄€(gè)行業(yè)對(duì)于信貸資金的變化相當(dāng)敏感，商業(yè)銀行銀根的寬松程度基本上就決定了開(kāi)發(fā)行業(yè)的擴(kuò)張速度。

貸款走勢(shì)，新增個(gè)人購(gòu)房貸款率先負(fù)增長(zhǎng)

2010以來(lái)，在新增人民幣貸款總量增速穩(wěn)步回落的背景下，新增房地產(chǎn)人民幣貸款增速迅速放緩。盡管全年新增房地產(chǎn)人民幣貸款總量達(dá)到2.02萬(wàn)億元，與2009年基本持平，但新增總量中的近70%都是在上半年完成的，其中8457億元在第一季度就投放完畢，二季度以來(lái)，新增房地產(chǎn)人民幣貸款同比增速均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中三、四季度新增房地產(chǎn)人民幣貸款較2009年同期減幅均超過(guò)40%。如圖5所示。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款總量在全部新增人民幣貸款總量中的比重也大幅縮減，由2009年四季度的55.7%，驟減至2010年四季度的18.4%。房地產(chǎn)人民幣貸款目前已面臨雙面夾擊，一方面新增人民幣總量縮減導(dǎo)致信貸整體“蛋糕”縮水；另一方面貸款政策傾向性轉(zhuǎn)變又導(dǎo)致所分比例持續(xù)減少。

從新增房地產(chǎn)人民幣貸款的內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)看，新增個(gè)人購(gòu)房貸款增速減速最快，率先出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。2010年全年新增個(gè)人購(gòu)房貸款總量1.4萬(wàn)億，相較2009年的1.78萬(wàn)億減幅超過(guò)20%。調(diào)控后成交量的減少、首付比例的提升以及商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款審批時(shí)間的延長(zhǎng)、放貸門(mén)檻的提高共同導(dǎo)致了新增購(gòu)房貸款總量的減少。

個(gè)人房貸全面收縮，股份制銀行更加敏感

自2010年末開(kāi)始，就陸續(xù)有成都、武漢等多個(gè)城市的商業(yè)銀行傳出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人住房按揭貸款停貸的傳聞。進(jìn)入2011年后，這一輪源自二、三線城市停貸的風(fēng)波，開(kāi)始傳導(dǎo)至北京、上海等一線城市，甚至出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)企業(yè)老總為自己客戶按揭貸款審批困難而拜訪銀行主管的現(xiàn)象。本輪調(diào)控后，商業(yè)銀行房地產(chǎn)類貸款的執(zhí)行力度究竟發(fā)生了怎樣的改變，未來(lái)又會(huì)有怎樣的趨勢(shì)呢？

圖4 2007—2011年1季度國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款之和占行業(yè)資金總來(lái)源的比例

圖5 2009—2010年新增房地產(chǎn)人民幣貸款總量及增速圖

圖6 2008-2010年工、農(nóng)、建、中、招五大商業(yè)銀行新增公司類房地產(chǎn)貸款對(duì)比圖

公司類房地產(chǎn)貸款方面，2010年新增貸款總量全面回縮。如圖6所示，工、農(nóng)、建、中、招五家最主要的商業(yè)銀行中，招商銀行、建設(shè)銀行以及中國(guó)銀行的新增貸款量較2009年分別減少了36億元、131億元和227億元，減幅均在20%左右。如圖6所示。

與此同時(shí)，公司類房地產(chǎn)貸款在年內(nèi)前高后低的情況也非常明顯。五家銀行中除建設(shè)銀行外，其余所有銀行下半年發(fā)放的公司類房地產(chǎn)貸款在全年總量中的比例不足20%。農(nóng)業(yè)銀行和招商銀行下半年新增的貸款總額僅占全年總量的6.2%和6.9%，幾乎是正常情況下一個(gè)月的任務(wù)量，由此看來(lái)，2010年末開(kāi)發(fā)貸近乎停滯并不是無(wú)稽之談。如圖7所示。

個(gè)人住房貸款方面，新增總量收縮幅度更為明顯，超過(guò)公司類貸款。工、建、中、招四家銀行2010年新增個(gè)人住房貸款總量較2009年共減少近2600億元，相當(dāng)于2010年全國(guó)新增個(gè)人住房貸款的五分之一。其中招商銀行2010年新增個(gè)人住房貸款僅為253億元，相較2009年的1151億元減少了近80%。由此可見(jiàn)，股份制商業(yè)銀行較四大國(guó)有銀行對(duì)調(diào)控的敏感性明顯更強(qiáng)，且由于有著更高的風(fēng)險(xiǎn)防范標(biāo)準(zhǔn)、更快的反應(yīng)機(jī)制以及更加靈活的貸款投向，其在房地產(chǎn)貸款方面的收縮也更為迅速和明顯。未來(lái)，隨著更加嚴(yán)格的監(jiān)管制度和配額制度的深入執(zhí)行，股份制銀行對(duì)于行業(yè)的信用創(chuàng)造能力將首先枯竭。如圖8 所示。

從上、下半年個(gè)人住房貸款投放的比例來(lái)看，下半年新增個(gè)人住房貸款的比例基本在35%左右，其中招商銀行個(gè)人住房貸款總量不增反降，較2010年6月還減少了42億元。如圖9所示。

通過(guò)上面的分析，我們可以看到，目前銀行內(nèi)部的信貸傾向已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)由于調(diào)控所帶來(lái)的監(jiān)管壓力與潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)使其逐漸失去了商業(yè)銀行的青睞。

銀行貸款作為最傳統(tǒng)和重要的房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道目前已面臨全面而迅速的收縮。2011年，在持續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健貨幣政策的金融背景下，預(yù)計(jì)年新增人民幣貸款量將有可能在6.5～7萬(wàn)億之間，較2010年全年減少12%～18%。如果房地產(chǎn)新增貸款也呈同步放緩趨勢(shì)，那么2011年新增房地產(chǎn)貸款總量將會(huì)降至1.65～1.77萬(wàn)億，意味著與去年相比將有3000億左右的資金缺口需要彌補(bǔ)。

圖7 2010年上下半年工、農(nóng)、建、中、招五大商業(yè)銀行新增公司類房地產(chǎn)貸款對(duì)比圖

圖8 2008-2010年工、農(nóng)、建、中、招五大商業(yè)銀行新增個(gè)人住房貸款對(duì)比圖

圖9 2010年上下半年工、農(nóng)、建、中、招五大商業(yè)銀行新增個(gè)人住房貸款對(duì)比圖