房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型——聶梅生會長在中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展高峰論壇上的講話

作為房地產(chǎn)業(yè)這樣一個龐大的產(chǎn)業(yè)，人們對其有很多的困惑。今天我先來講形勢，然后比較多的時間來講一下轉(zhuǎn)型。

我想現(xiàn)在是到了對房地產(chǎn)這個行業(yè)進(jìn)行梳理的時候了，為什么這么講？因為前一段時間一直在調(diào)控、一直限購等等，現(xiàn)在媒體的注意力都放到房價上，而實際上，房地產(chǎn)業(yè)是和整個國家的發(fā)展階段有關(guān)系的。

這張圖表示各個發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展的基本曲線。橫坐標(biāo)是時間坐標(biāo)，表示1930年到2020年這樣一個時間跨度；縱坐標(biāo)是人均GDP的數(shù)值。從這個圖上看，這些國家的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡是差不太多的。但在時間上差距是很大的。

2000年到2020年我們?nèi)司鵊DP大概是在這個范圍之內(nèi)，而日本、西德、印度、法國，人家是在什么時候到達(dá)這個人均GDP的？是50年代到80年代，50年代到現(xiàn)在多少年？差半個多世紀(jì)。美國更是遙遙領(lǐng)先，這個發(fā)展階段在圖上已經(jīng)找不到了，美國人均GDP一萬美元是在1930年以前。也就是說我們房地產(chǎn)的發(fā)展也不大可能擺脫這種軌跡，也避不開這樣一個發(fā)展階段。這個數(shù)據(jù)是國際貨幣基金組織IMF去年公布的數(shù)據(jù)。

我們現(xiàn)在宣傳我們的GDP總量全世界第二名，僅次于老大，僅次于美國，超過西德，超過日本，那是總量。實際上我們14億人口的人均GDP只有4382美元，列全球94位。我為什么要說這個？我們?nèi)匀皇前l(fā)展中國家，發(fā)展中國家擺脫不了他的發(fā)展階段。

那么我們看一下美國，人均GDP4萬多，我們才4千多，那么他的房地產(chǎn)怎么樣？在50年代，1959年到1999年這么一個長時間，房地產(chǎn)占GDP的總量都在10%以上，尤其進(jìn)入了80年代以后，曾經(jīng)達(dá)到了11.0%、11.5%這么高。所以每次去美國，你們中國房地產(chǎn)過熱，那么熱，一天到晚地調(diào)控，房地產(chǎn)占GDP的比例增多少？我說按照2010年我們部長向人大匯報上的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)加上建筑總共10%，當(dāng)然房地產(chǎn)與建筑是分不開的。我想盡管是金融風(fēng)暴以后，房地產(chǎn)總量會上升，但是我估計不算建筑業(yè)可能是8%左右。所以說我們避不開這個發(fā)展階段，大家不要擔(dān)心，房地產(chǎn)在我們這個發(fā)展階段他就是要占有這么大的比重。

另外我們中國與西方國家不同，我們國家的過快的發(fā)展把幾個發(fā)展階段擠到一起。第一個是城市化，城市化在西方發(fā)達(dá)國家是在第二次世界大戰(zhàn)之前就完成了，城市化進(jìn)程達(dá)到了50%。中國的城市化率今年可能達(dá)到50%，那人家的在二戰(zhàn)之前達(dá)到了，我們現(xiàn)在剛達(dá)到。他們在二戰(zhàn)之前完成了工業(yè)化，就是人均GDP在3000到15000這個區(qū)間人家在二戰(zhàn)之前就完成了，我們現(xiàn)在正在進(jìn)行工業(yè)化。工業(yè)化和城市化這兩個事情在西方發(fā)達(dá)國家是錯開發(fā)展的，我們則擠在了一起。所以我覺得我們現(xiàn)在是把城市化的進(jìn)程，實現(xiàn)工業(yè)化的進(jìn)程，人均GDP從4000發(fā)展到10000美元的過程，擠在同一個時段。

城市化和人均GDP快速提高都是刺激房地產(chǎn)發(fā)展的，因為人均GDP高了，人們對住房的支付能力也就高了。城市化進(jìn)程，同樣會刺激房地產(chǎn)發(fā)展。改革開放以后到現(xiàn)在我們這兩個事重合了，重合了那就是形成了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。所以不管你怎么樣調(diào)控，大的趨勢是改變不了的。我想說的不是說房地產(chǎn)怎么怎么重要，我說的是不同階段的房地產(chǎn)，他所呈現(xiàn)的業(yè)態(tài)是不一樣的。

還有就是：不是說房地產(chǎn)的發(fā)展永遠(yuǎn)是商品房的發(fā)展，商品住宅的發(fā)展。房地產(chǎn)和商品住宅這個事，不見得是一回事，這是兩回事，不能簡單的把商品住宅就等于同中國整個的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的重要的產(chǎn)業(yè)，1998年到2009年房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率平均是10.4%，就是這個左軸，那么右軸是拉動經(jīng)濟的百分點。尤其是在這次經(jīng)濟危機，金融風(fēng)暴以后，他對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率達(dá)到了19.4%，2009年達(dá)到了19.4，拉動經(jīng)濟1.77百分點。就是說對經(jīng)濟發(fā)展起到了重要的作用。

從2009年，2010年，2011年，1到8月份這個統(tǒng)計到最近的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資了多少？2009年是36000億，2010年是48000億，到現(xiàn)在為止是37000多億，已經(jīng)超過了2009年。所以我們覺得從政策面來講可以大大的放心。目前普遍擔(dān)心對房地產(chǎn)調(diào)控，引起房地產(chǎn)投資下降，然后引起經(jīng)濟的下降，影響GDP，包括今年的1000萬套保障住房要拉動13000億投資都是處于這種考慮。結(jié)果到8月份投資額這么高，達(dá)37700億。這3年房地產(chǎn)一共投了多少？現(xiàn)在是12萬億，12萬億是什么數(shù)，我們清清楚楚記得經(jīng)濟危機后為了拉動經(jīng)濟國家投入4萬億，2009年央行又放了10萬億，引起了流動性過剩，兩項加到一起才14萬億。而這兩年半多，我們房地產(chǎn)投資達(dá)到了12萬億，到現(xiàn)在才9月份，金融機構(gòu)的貸款達(dá)到了4萬多億。從房地產(chǎn)投資方面看房地產(chǎn)的發(fā)展沒有太大的問題。

然后銷售業(yè)績呢，我覺得問題不大，現(xiàn)在都已經(jīng)6個多億，達(dá)不到去年的10億，但是會達(dá)到2009年9億，大概這么一個情況，所以也沒有大事。我估計最后也會達(dá)到2009年的水平，可能也會比去年低一點。

我們看一下CPI與房價的關(guān)系。這個藍(lán)線是CPI是通脹指數(shù)，這個是銷售指數(shù)，紅線是房價，他們兩個是很明顯的、是相關(guān)的。如果你通貨膨脹的話，那么房地產(chǎn)的這個漲價是在通脹之前，他會在通貨膨脹率之前就漲。尤其是這一撥，房價在2010年就很高。但是一旦房價下降，像上一次2008年下降跳水的時候，他又比通貨膨脹CPI指數(shù)降得快，所以他是一個整個的通脹的這么一個波形。

房價能不能降下來？我是比較反對只說房價高低，一定要找出相關(guān)的高低，房價是離不開這些的。房價不能脫離中國經(jīng)濟的基本面，另外下半年的調(diào)控效果不能脫離我們下半年的貨幣政策。如果再繼續(xù)的緊下去，高利貸這么瘋狂，然后財務(wù)成本這么高，貨幣政策仍然這么強，那就會有另外的結(jié)果。

房價還取決于房地產(chǎn)投資的走勢，那么這一點可能政策更注意這個，就是房地產(chǎn)投資會不會降，現(xiàn)在看起來沒法降，借錢、借高利貸也要投，那就叫開弓沒有回頭箭，他必須要把開工的項目完成才能賣，否則連賣的資格也被取締，他更要垮臺了。

房價還取決于保障房的進(jìn)入，因為今年的調(diào)控當(dāng)中半壁江山在保障房；取決于保障房的完成的需求，一起綜合評判房地產(chǎn)調(diào)控效果，不能只說房價的事。

從整個的8月份的數(shù)據(jù)來講，我們看得出來房價在穩(wěn)定的回調(diào)，這個比較能說明情況，這個是黃的是指上漲的城市，是國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我們把他變成了一個圖。從圖中看上漲的越來越少，從56個，到50個，到44個，到39個，8月份上漲變成24個了。然后藍(lán)的呢，是持平的城市，從5個逐漸增加到11個，14個，17個。房地產(chǎn)調(diào)控的問題上政府的說法是遏制部分城市房價過快上漲，那不漲不就對了。所以這個就是上漲的減少了，不漲的增加了，還有一些下降的，現(xiàn)在不漲的和下降的加起來已經(jīng)超過了24%。從這個情況來看，我覺得房地產(chǎn)市場是這么一個態(tài)勢。那么就是一線城市房價停漲，熱點城市少漲。

值得注意的是，我們龍頭的上市公司的年報。中報出來的時候，多家房企銷售業(yè)績首次出現(xiàn)下滑。第一個萬科，萬科8月份的銷售額降低了12.6%；中海8月份銷售面積和銷售額雙下降，分別為11.2%，11.9%；第三個保利，8月份銷售面積和銷售額同比下降36.45%和11.99%，這個數(shù)不小了。假如說大的上市公司的銷售額不能夠穩(wěn)住，繼續(xù)兩位數(shù)的下滑，我覺得是值得大家考慮的事情，不是一個好的兆頭。這就說明房地產(chǎn)投資在緩慢的下降。

下面我想講一下轉(zhuǎn)型的事情。我覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)這個行業(yè)需要重新定位，而不是房地產(chǎn)本身調(diào)來調(diào)去。原來我們國家的經(jīng)濟發(fā)展靠投資，消費和出口這三架馬車，現(xiàn)在實際上已經(jīng)在調(diào)了，就是經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)成內(nèi)需拉動，我們中國的經(jīng)濟還要靠我們14億人自己解決。這樣的話房地產(chǎn)的角色就要變化，要改變思路。對房地產(chǎn)的調(diào)控實際上是從2003年開始的，到現(xiàn)在已經(jīng)有8，9年，應(yīng)該翻過糾結(jié)的一面，翻起新的篇章。我覺得這個新的篇章可能要這么四大塊來定位：

第一個住房仍然會是我們將來重要的一塊。今年是真正的住房雙軌制的開始的一年，今年正式大量啟動一千萬套，雙軌制正式開動。這個一定要想清楚，因為我們城鎮(zhèn)居民的自有住房率已經(jīng)達(dá)到86%，然后加上保障房一千萬套，如果按套數(shù)來講他約占二分之一。一定要看到保障房這件事情是勢不可當(dāng)?shù)模俏覀兊膰撸彩俏覀兠裆噪p軌制的啟動對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型是一個非常重要的要素。

第二個就是商業(yè)地產(chǎn)。其實商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的內(nèi)涵要搞城市化，你搞商業(yè)地產(chǎn)你不研究城市化那可不行的。我就是隨便扎堆找一個地方開一個什么，蓋一個寫字樓，蓋一個什么什么商場，那是不行的，他是要做城市化的。第二個轉(zhuǎn)型快，其實這塊今年已經(jīng)轉(zhuǎn)了很多了，有些先行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量的進(jìn)入這塊，這塊我覺得還是做的不錯的。我們說像哈爾濱的城市綜合體，然后整個的城市開發(fā)，城市運行。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)是住宅這個業(yè)態(tài)的提升業(yè)態(tài)，他提升了一個層次。

第三個我們喜歡把他叫做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，有點像南山這里。就是說新型經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展需要房地產(chǎn)來承載，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也要關(guān)注這個方向。現(xiàn)在隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較快，比如說新能源、汽車等等，這種與開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型基地建設(shè)相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)，目前在美國是最受重視的。尤其是這次美國的經(jīng)濟危機之后，啟動了很多這一類的區(qū)域建設(shè)。前一期他們有“硅谷”，現(xiàn)在有“光谷”。就是這一塊是他帶動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，帶動城市化，帶動房地產(chǎn)發(fā)展動力，我們中國的經(jīng)濟發(fā)展到一定的階段，尤其是這次強調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這個之后房地產(chǎn)會跟這種調(diào)整共生的。所以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這塊非常的熱，我覺得這個是非常對的，這也是我們轉(zhuǎn)型的一個方向。

最后一個就是非常重要的內(nèi)需，就是為我們14億人口服務(wù)的房地產(chǎn)。美國國債危機之后，中國能不能夠獨善其身的關(guān)鍵之點在于中國能不能啟動14億人口的內(nèi)需。如果內(nèi)需起不來，特別是中高收入階層不肯花錢，內(nèi)需很難拉動。現(xiàn)在中等收入人群就是不肯花錢，一個是要買房子，一個是子女教育。再不然的話他把錢弄到國外去，在國外去買房子。所以內(nèi)需型消費性的產(chǎn)業(yè)將成未來經(jīng)濟的主角，這包括旅游、福利、養(yǎng)老等行業(yè)。

這種情況下呢，企業(yè)就面臨一個重整問題，房企也有一個重整的問題：如果你參與的仍然是商品住宅，那么商品房要面臨保障房，與其平分秋色，積極參與建設(shè)保障性住房是必然的選擇；另外一個是從單一的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向符合業(yè)態(tài)形成多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展；第三個從開發(fā)銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向銷售持有物業(yè)。

要考慮企業(yè)轉(zhuǎn)型，就要專注目前最有發(fā)展前途的產(chǎn)業(yè)，專注發(fā)達(dá)國家，特別是美國在著重發(fā)展那一塊的事業(yè)。不要什么事情我們都要從盤古開天地去研究和挖掘，要從別人的研究中找成果。美國發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)是什么？這一次是新能源，綠色產(chǎn)業(yè)，低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)，新一代信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，海洋開發(fā)這些技術(shù)。他們就是要搶占國際金融危機結(jié)束后的下一個，下一輪的，新一輪的科技與產(chǎn)業(yè)的革命的制高點。

所以說，盡管金融危機情況下我們過的更好些，但是制高點在什么地方？誰去搶占，卻不一定是中國。每一次大危機都會催生一些新技術(shù)，而新技術(shù)也是使經(jīng)濟，特別是工業(yè)走出危機的巨大的推動力。所以呢，從房地產(chǎn)來說，原有的發(fā)展模式和產(chǎn)業(yè)板塊需要重新整合。原有組合方式挺簡單的，銀行，土地，政府，然后在農(nóng)民工搞施工造房子，然后預(yù)售，然后漲價。那么現(xiàn)在很快就不行了，原有的發(fā)展模式需要重新整合，需要整合的板塊也都不是原來那幾個板塊，與誰整合呢？與新興產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)。

現(xiàn)在興起了一種物聯(lián)網(wǎng)，如果把房地產(chǎn)看作是個大物，里面包括那么多的物，包括這里面的這些的都是物，他們能夠聯(lián)系起來，通過這種聯(lián)系產(chǎn)生新的效益。這就是經(jīng)濟危機之后各個國家搶占的經(jīng)濟制高點，也是一次新的跨越式的發(fā)展機會。我覺得現(xiàn)在這個機會挺好的，可以利用全新的方式，全新的商業(yè)模式來進(jìn)入這個產(chǎn)業(yè)，有可能這戰(zhàn)略上解決原有的問題。

房地產(chǎn)的發(fā)展要抓住快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，例如旅游業(yè)。我們國家的去年全國旅游的總收入已經(jīng)是1萬多億了，他的增幅是21.7%。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)增速才5%還要打壓。你看一看就知道什么樣的產(chǎn)業(yè)是黃金產(chǎn)業(yè)，而旅游業(yè)的基礎(chǔ)平臺在房地產(chǎn)上。國家已經(jīng)把旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)，我們恰恰把支柱產(chǎn)業(yè)弄沒了，戰(zhàn)略更別提了，人家作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)寫入了“十二五”規(guī)劃，而且發(fā)展旅游度假才是成為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)升級的一大方面。我們講產(chǎn)業(yè)升級不是完全沖著電動汽車，新能源，產(chǎn)業(yè)升級包括旅游業(yè)，這是一大方向。

然后我們再看一下我國的老齡化問題。我們現(xiàn)在的老齡人口已經(jīng)1.78億，占全國人口的13.28，到2020年我們的中國老齡人數(shù)將跟美國人口一樣多。為老齡人口服務(wù)也是一個巨大的產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，甚至是產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，包括衛(wèi)生、家政、老年設(shè)施、保險、金融、房地產(chǎn)、旅游、教育、咨詢等等。所以老齡居住不是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，而是房地產(chǎn)、醫(yī)療、餐飲、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等既契合運作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)。所以日本和美國都看重中國這么大的一個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為3億人服務(wù)。但千萬不能用房地產(chǎn)的思路做養(yǎng)老，這樣一定會失敗，因為他本身就不是一個房地產(chǎn)，他更多是在服務(wù)上。老年住區(qū)建設(shè)屬于內(nèi)需型的消費，在我國拉動經(jīng)濟的三駕馬車當(dāng)中，促進(jìn)消費是中央最重視的重要方式。

現(xiàn)在各種各樣的金融機構(gòu)還有房地產(chǎn)機構(gòu)，開始做這件事，我們商會和國家老齡委在做指導(dǎo)，美國老年協(xié)會也參與了我們的工作。

為什么我在這里要講一下養(yǎng)老住區(qū)，養(yǎng)老住區(qū)與物品之間關(guān)系，他是升級的關(guān)系，他必須精裝修，他必須綠色生態(tài)，他必須低碳、環(huán)保，因為他定位在老齡上。老年住區(qū)是持久性物業(yè)，基本不賣。不僅要有房屋和基礎(chǔ)設(shè)施，甚至于家電、家具都要有，是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈的集成，是一個拿著包入住的形式。這次我去臺灣，看了臺灣的幾個重要的老年居住區(qū)，他們基本上就是人在那里住有15年，反正不管多少，比如說你換一個老人，從這個房間要搬出去，他幾件事情是一定要變的，就是地毯全部要換，壁紙全部要換，他用過的電器全部要換。這是全新的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，值得我們關(guān)注。