國有房地產開發企業可持續發展新思路探討

袁紅鋼

隨著目前國家對房地產業調控不斷深入，土地供給和銀根緊縮，保障性住房建設不斷加大力度，給國有中、小型房地產開發企業帶來了巨大的沖擊。在這種局面下，如何解決生存和可持續性發展，成為一個首要和必須解決的問題，針對這個問題，提出以下的思路和辦法供探討。

1 強化基本建設管理，展現企業良好形象

強化企業內部管理這個命題，關鍵在于按基本建設程序組織和開展工作，才能做到有條不紊，循序漸進。結合多年實踐經驗，總結出“程序合法，破解難點，開發適度，設計優化，造價合理，質量可靠，工期科學，驗收細致，決算嚴謹，售價公平”這個工作指導性建議，分析出在整個建設過程中需注意和重點解決的節點問題，從點、面，縱、橫，前、后提出各時間段和多角度的工作思路和方法。根據參建各單位的職責和作用，把握好到位不越位的尺度，按照“協調總體，服務現場，尊重監理，理解設計，掌握規范”的原則，健康、有序開展工作。隨著國家行政管理工作的規范化，熟悉和了解如建設、規劃、房管、環保、水保、人防、消防等部門的報建和受理程序，解決項目開工建設所必須的批復，掌握每個行業管理部門審核批文的前置性文件，從而提高工作效率，合法建設新項目，避免不必要的損失。理解每個批復的硬性和彈性，在溝通協調工作中有的放矢，展現企業管理規范，守法建設，信譽良好，工作靈活的形象，贏得政府行業管理部門的理解和支持。爭取項目利潤最大化，順利實現各項管理工作良性循環，資金回籠及時，項目開發工作健康持續。能夠最大限度降低開發成本的辦法是規劃設計和建筑單體設計的優化，施工過程管理和控制是保證實現預期效果和安全生產的手段。科學、嚴格的內部管理，是保證和展現企業形象的基礎，是企業獲取新業務的前提和保障。

2 尋求新思路，促進企業良性發展

1)立足開發原有劃撥土地，努力實現“雙贏”。

由于歷史原因，絕大部分國有企業在所在地較好區域擁有不同數量的劃撥土地。在目前的政策背景下，按照提高企業職工住房水平，承擔相應社會責任，盤活國有資產的總體思路，開發建設保障性住房項目。

各省、市、縣下達的當年保障性住房建設指標，不同程度上會有一部分將由在規劃范圍內擁有土地資源的國有企、事業單位具體落實，在這種大背景下，慣用的模式有政府主管部門牽頭開發和企業自主開發等方式。國有房開企業完全可以把握好這個機會，獨立開發自有土地，如果選擇建設保障性住房，因其在交納政府所需征收規、稅費上可以享受國家優惠政策，土地獲取方式為劃撥，樓面地價低，本企業員工將享受較低的購房價格，改善自身住房條件，不足之處是按照國家相關政策的規定只能計取較低的利潤和管理費，但是在開發項目不足的情況下，可以解決一部分建設單位開發管理費，同時在較好地塊爭取政策支持，配建適當商品房，提升項目贏利能力，有序渡過困難時期。

在行政劃撥土地上進行商品房開發建設，該地塊必須改變土地使用性質，變更為出讓的住宅用地。其過程包括重新設置規劃設計條件、獲取土地批次和進行“招、拍、掛”競買等，可操作性不強，但可以獲取的利潤可觀，值得考慮。在有可能的條件下，設置土地出讓的前置條件，提高另外參與者的競買難度，充分利用拆遷安置和資產評估等本企業自身優勢，達到預期目標。

2)積極溝通協調，“代建”國家保障性住房項目。

隨著國家保障性住房建設力度的不斷加大，沉陷區、棚戶區等項目規模普遍較大，當地行政主管部門基本上沒有精力和資質獨立完成這個任務，但國家對完成該任務的考核日趨嚴格，日常檢查頻繁，引進專業房開企業作為代建單位成為必然趨勢。

代建房開企業行使部分建設單位權力，如組織招投標、日常施工安全、進度管理、決算初步審核等，按協商簽訂的合同計取管理費用，根據項目規模不同，計取的系數略有不同，但維持一個中、小型房開企業的正常運轉，完全可以滿足需要。

當企業擁有較好的信譽和組織實施能力時，通過積極溝通、協調，從而獲取“代建”任務，可操作性極強。同時在不同程度上，保障性住房項目會涉及國有企、事業單位的土地，完全可以作為一個談判的條件，為獲取“代建”資格打下堅實的基礎。

3)拓寬融資渠道，尋求多方位合作，開發潛在市場。

目前國有房開企業生存艱難的一個重要原因，是自由資金普遍不足，融資渠道和手段不多，給獲取土地和維持后期開發建設帶來困難和極大的隱患。銀行貸款是最容易想到的解決辦法，但除了具體辦理工作復雜，受政策性影響較大外，貸款利息會最終導致開發成本的上升，市場競爭能力不強，容易出現資金鏈斷裂的經營風險。

對于獲取資金和新項目，有效降低開發風險，另外提出下面幾個建議供參考:

改良資本構成，實現企業資本股份制。國有房開企業，一般股權結構較單一，中、小型房開企業實力更是弱小，如何合法吸引民間閑散資金，保證開發建設的可持續性，成為一個可以解決的問題。按照當前的國家政策，唯一的出路是改良資本構成，組建股份制企業。

具體辦法是在有管轄權限的“國有資產管理委員會”，通過評估后整體出讓，或在評估的基礎上，按照股份制企業的開辦流程和辦法，組建新的股份制企業。吸引民間資本的前提是有良好的企業信譽、形象，深厚的社會和人脈資源，當自有資本達到一定程度后，市場競爭能力自然得到增強。

以項目作為合作基礎，組團出海，尋求多個企業組建聯合體進行合作。當一個項目開發建設自身具備一些有利條件和開發優勢的情況下，可以考慮聯合開發的思路，解決建設資金不足的問題，控制開發成本，主要是財務費用，降低風險。

在許多城市都存在個人擁有土地而獨立開發修建困難的情況，原因主要是建設資金不足和欠缺相關專業知識等原因，就為個人、企業，土地、開發這種合作格局提供了可能。提供必要的資金和專業技術支持，獲取相應利潤，當項目規模和企業能力相匹配時，可以作為一種思路和保證企業生存的新方法。

積砂成塔，積水成淵，企業的發展和積累是一個較長和循序漸進的過程，在解決好拓展新業務，樹立企業良好信譽、形象以及資金積累等一系列繁瑣和具體的問題后，當企業經濟總量達到相當規模，實現從量變到質變的跨越，做大、做強企業不是一個遙不可及的夢想。

[1]劉炳南，周 理.土地新政策對房地產企業的影響分析[J].山西建筑，2011，36(18):226-227.