試論城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

王 琳

城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標(biāo)和城市建設(shè)的依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則是城市發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，這是從城市建設(shè)與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時(shí)也保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的過(guò)程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調(diào)發(fā)展，一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度過(guò)快，過(guò)度開(kāi)發(fā)、破壞性開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象嚴(yán)重;另一方面城市規(guī)劃則滯后于城市房地產(chǎn)的發(fā)展，嚴(yán)重影響了政府對(duì)城市發(fā)展的宏觀控制力。

1 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

1.1 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響

由于城市規(guī)劃是一種整體的、長(zhǎng)期的行為，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種個(gè)體的、短期的活動(dòng)。因此，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響主要體現(xiàn)為:

1)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著規(guī)范和管制作用。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使，往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益，而忽視全局和社會(huì)利益。體現(xiàn)在具體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此，有必要通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。

2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。

影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益的因素很多，城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過(guò)影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模，城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。

3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

由于城市規(guī)劃是一個(gè)城市在比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此，城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的，具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的反饋?zhàn)饔?/h3>

1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的有效手段。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，由于能夠較好地解決規(guī)劃和實(shí)施的矛盾，從根本上克服了分散建設(shè)的不足，成為了實(shí)施城市總體規(guī)劃的有效手段。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中可以借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一經(jīng)濟(jì)手段來(lái)調(diào)節(jié)和促進(jìn)城市的用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)和功能分區(qū)等趨于合理。

2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以促進(jìn)城市用地結(jié)構(gòu)的合理化。

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)的城市用地結(jié)構(gòu)極不合理和土地資源得不到合理配置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的興起和城市土地的有償使用在很大程度上改變了這種狀況，促進(jìn)了城市規(guī)劃的發(fā)展。地價(jià)促進(jìn)了城市用地結(jié)構(gòu)的合理化，通過(guò)集中合并，綜合開(kāi)發(fā)等途徑，提高了城市土地的經(jīng)濟(jì)效益和利用效率。

1.3 從城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)涵、性質(zhì)不同來(lái)看

在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，各自考慮問(wèn)題的側(cè)重點(diǎn)也不同。從發(fā)展戰(zhàn)略方面看，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展;從時(shí)間上看，城市規(guī)劃側(cè)重考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的和遠(yuǎn)景的效果，兼顧近期的發(fā)展，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更注重近期的效果;從空間上看，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇;從效益看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重研究降低社會(huì)邊際成本，提高整體綜合效益，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更關(guān)心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)宗地或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽(tīng)取市民的反饋意見(jiàn)，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重搜集市場(chǎng)信息，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。所以，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是宏觀和微觀、整體與局部、長(zhǎng)期與短期關(guān)系，后者服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。又因其側(cè)重點(diǎn)不同，而產(chǎn)生矛盾。如何處理兩者的關(guān)系影響著城市未來(lái)的建設(shè)和發(fā)展。

1.4 從城市規(guī)劃的不同分類對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)來(lái)看

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。

一般來(lái)說(shuō)，城市總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)主要體現(xiàn)在三方面:指明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的方向和地段;確定房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、時(shí)序和步驟;安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面要更加明確:確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模;指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地的容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距;提出各地塊的建筑體量、色彩等要求。

因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是不切實(shí)際和無(wú)法做到的。

2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

隨著中國(guó)城市化快速來(lái)臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立，追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo)，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑，已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。

2.1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理

必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想，物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃，就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃，不能違規(guī)操作。其次，在政府的領(lǐng)導(dǎo)下，小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面，也要結(jié)合市場(chǎng)以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。

2.3 重視市場(chǎng)需求，促進(jìn)城市運(yùn)作

現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能，形象功能，商業(yè)功能，居住功能，交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外，還應(yīng)重視其經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營(yíng)效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切相關(guān)，對(duì)一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目，應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。

2.4 符合城市需求，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展

將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，自覺(jué)圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)，獲得可持續(xù)發(fā)展，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個(gè)城市發(fā)展需要什么，就做相應(yīng)的開(kāi)發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的定位一定要符合這個(gè)城市、片區(qū)的發(fā)展需求，也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。

2.5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性

現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場(chǎng)及環(huán)境是在不斷變化中的，為適應(yīng)這種變化，提高經(jīng)營(yíng)效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下，局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性，這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新，特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合，增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外，在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，以獨(dú)特的環(huán)境文化，經(jīng)營(yíng)文化，經(jīng)營(yíng)技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。

3 結(jié)語(yǔ)

在探索城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)，必須本著規(guī)劃先行的原則，而在加強(qiáng)城市規(guī)劃調(diào)控力度的同時(shí)也要增加規(guī)劃的靈敏度與靈活性。城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)因主體和目的不同，故它們之間存在一定的矛盾。由于兩者是城市建設(shè)的不同階段，所以其關(guān)系聯(lián)系緊密，相輔相成。城市規(guī)劃具有前瞻性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。

[1] 翟寶輝，王如松.基于非建設(shè)用地的城市用地規(guī)模及布局[J].城市規(guī)劃學(xué)刊，2008(2):4.

[2] 任 敏，張 敏，杜 恒.規(guī)則作用與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)度量及公共政策設(shè)計(jì)[J].城市發(fā)展研究，2008(3):1.

[3] 魏清泉.強(qiáng)化城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)和調(diào)控作用[J].南方房地產(chǎn)，2002(3):10.

[4] 羅 佩，毛蔣興.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相互協(xié)調(diào)[Z].廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心，2002.

[5] 陳 雙.城市規(guī)劃概論[M].北京:科學(xué)出版社，2005.

[6] 宋啟林.提高城市規(guī)劃對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的龍頭作用[J].城市研究，1999(1):56-57.