淺析我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因及防范措施

劉慶珍

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著緊密的聯(lián)系，它既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又在一定時(shí)期扮演先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)的角色。房地產(chǎn)市場波動(dòng)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生非常大的影響。而作為房地產(chǎn)市場波動(dòng)主要表象之一的房地產(chǎn)泡沫同樣對(duì)經(jīng)濟(jì)起著重要的作用。本文對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的危害及產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析，并提出幾點(diǎn)防范措施。

1 房地產(chǎn)泡沫的含義及危害

所謂房地產(chǎn)泡沫，是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素引起的房地產(chǎn)商品的市場價(jià)格嚴(yán)重偏離市場基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格并且持續(xù)上漲，由此造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮現(xiàn)象。這種價(jià)格難以長期維持，最終會(huì)像泡沫一樣破滅。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的行業(yè)，而高投入在帶來高收益的同時(shí)，必然會(huì)有高風(fēng)險(xiǎn)。正是這種高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特性，決定了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間如漆似膠的關(guān)系。金融作為市場經(jīng)濟(jì)的“加速器”，是一個(gè)國家(或地區(qū))的經(jīng)濟(jì)命脈，一旦金融鏈條斷裂，整個(gè)經(jīng)濟(jì)將會(huì)陷入癱瘓甚至崩潰。所以從房地產(chǎn)業(yè)與金融之間的緊密聯(lián)系，我們可以推斷，如果一個(gè)國家(或地區(qū))的房地產(chǎn)泡沫破滅，很可能會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)乃至社會(huì)危機(jī)。因此，從深層次分析我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因，并探討相應(yīng)的解決辦法或措施非常必要。

2 房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析

1)土地稀缺。土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是沒有窮盡的;而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)作抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。2)投機(jī)需求膨脹。投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。3)過度放貸。金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。

3 房地產(chǎn)泡沫的防范措施

1)大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房價(jià)格。國家要抑制房價(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用:a.通過免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買;b.平抑過高的商品房價(jià)格。1998年國家宣布并隨后實(shí)施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，曾令眾多房地產(chǎn)開發(fā)商驚嘆不已。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房價(jià)的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實(shí)施，房價(jià)持續(xù)上漲的空間就會(huì)被封殺。2)強(qiáng)化土地資源管理，通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開招投標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。3)建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對(duì)全國房地產(chǎn)市場信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。4)整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。a.嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%，開發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”。b.強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過 80%。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開發(fā)項(xiàng)目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。c.規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。5)研究住房稅、費(fèi)政策，通過稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來，國家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負(fù)擔(dān)。下一步是:a.要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策;b.進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策;c.繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

總之，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫，必須要編制一套切實(shí)有效的預(yù)警機(jī)制，包括統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)、指標(biāo)的科學(xué)設(shè)置、可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施等尤其重要。在現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政策性調(diào)節(jié)是行之有效的，但不能盲目采用原始一刀切的方式進(jìn)行調(diào)整。應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)市場區(qū)域性的特點(diǎn)，采取引導(dǎo)性消費(fèi)的政策進(jìn)行推進(jìn)，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康成長。合理的房價(jià)上升是正常的，是國民經(jīng)濟(jì)增長的重要標(biāo)志。

[1] 李慧強(qiáng)，韓曉斌.中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析[J].山西建筑，2009，35(27):229-230.