物業服務范圍之探討

郭愛紅

物業服務企業接受業主的委托，為業主提供專業化的服務，從而保證和發揮物業的使用功能，使其保值、增值;為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境。但是，在物業服務這一新鮮事物發展的過程中，屢屢出現業主和物業服務公司之間的糾紛，業主以拒繳物業費為手段進行消極維權，物業服務企業則以起訴業主積極維權。據報道，物業服務企業起訴業主要求繳納物業費的案件呈上升趨勢，爭議的焦點往往在于物業服務企業的服務質量是否達標，而達標與否又與對物業服務法律義務范圍的界定密切相關，因此，筆者對物業服務義務范圍進行一些探討，希望對此類糾紛的解決有所裨益。

1 物業服務法律義務的范圍

物業服務合同，也稱物業管理合同，是指物業管理人提供物業服務，業主或業主大會支付物業管理費的合同[1]。物業公司，是接受物業管理區域內全體業主的委托，以有償服務的方式，為物業管理區域內的公共事務提供綜合性、專業性且具有公益性的管理和服務的獨立法人[2]。在物業服務法律關系中，基本內容是業主享有接受物業服務的權利，負有支付物業服務費的義務，而物業服務企業需要履行提供物業服務的義務，享有獲得物業服務費的權利。以上只是對雙方權利和義務的原則性認識，要想解決雙方的糾紛就必須對他們之間的權利和義務進行更具體的分析。筆者認為對于雙方權利和義務的界定不能僅僅拘泥于雙方簽訂的物業服務合同，而必須根據實際情況全面衡量。

1)物業服務合同——物業服務法律義務范圍的基本依據。

合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務的協議。為對雙方設立、變更、終止民事權利義務的行為進行規范，業主與物業服務公司往往需要簽訂書面的物業服務合同。對于物業服務合同的具體內容，由于物業服務合同屬于無名合同，合同法并沒有做出任何特別規定，各地方往往出臺格式合同對雙方基本的權利義務加以明確。例如:中華人民共和國建設部印發了《前期物業管理服務協議》(示范文本)，地方中，既有北京、上海、廣東等發達地區，也有遼寧、重慶、天津等省級地區，也有石家莊、太原、南寧、福州、南京等省會城市，甚至還有中山、常州、鹽城等中等城市制定了本地方的物業服務合同范本。采用格式合同的方式可以避免重復談判，使合同的訂立手續簡便、程序快捷，節約成本，效率提高，并且由于格式合同的制定者是中立的專業機構，致使合同條款漏洞較少，也可以保護缺乏相關知識的弱勢方。雖然學者們對物業服務合同的性質還存在爭議，但是作為界定雙方的權利義務的基本依據的功能是非常確定的。

2)廣義的合同義務——公開作出的服務承諾及服務細則。

合同法第十三條規定，當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。第十四條規定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定:a.內容具體確定;b.表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。在合同將要到期的時候，物業服務企業為獲得續約所公開作出的續約后的服務承諾及服務細則，完全符合合同法第十三條和第十四條的規定:物業服務公司公開作出的服務承諾及服務細則等于是向廣大業主發出要約，希望廣大業主與自己續約。而業主們則用投票續約的方式表達了自己的承諾，物業服務公司即應該受到自己要約的約束。即使要約的內容并沒有最終進入書面的物業服務合同，筆者認為要約和承諾已經完成，應該視為廣義的合同義務。正因如此，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

3)法定義務——物業服務法律義務范圍的強制性。

物業服務涉及到很多方面，房屋及配套設施設備、共用設施(供、配電設施設備，給、排水設施設備，升降系統，智能化系統，樓宇自動化系統，通訊系統等)、治安、消防、綠化、環境衛生、戶外廣告的安置等。物業服務涉及到的這些方面國家都有相應的法律或法規，這些法律或法規都具有強制性，物業服務合同不能進行約定，物業服務企業必須按照國家相應的法律或法規進行服務。例如:《消防法》將住宅區的物業服務企業的消防安全職責明確為法定職責。據此規定，物業服務企業應當進行消防安全教育等預防火災工作，對共用部位開展防火巡查、檢查，對管理區域內的共用消防設施進行管理維護。

2 解決物業服務糾紛的對策

物業服務糾紛呈上升趨勢，而且物業服務與業主作為身心歸屬的“家”的舒適度有密切的關系，如果不能很好的處理物業服務糾紛，輕則造成業主與物業服務公司的沖突，重則造成社區的不和諧，甚至形成群體事件，因此，我們必須認真對待物業服務糾紛，尋求更好的解決辦法。

1)明晰物業服務合同的性質。

對于物業服務合同的性質的認識關系到業主和物業服務公司雙方的權利和義務，因此必須對其性質進行分析。

首先，物業服務合同是一種“為第三人訂立的合同”，無論是在前期物業服務合同還是在普通物業服務合同中，建設單位或業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同都是具有法定依據或業主大會的決議和授權依據的，不管是哪種情形，業主都是實質上的委托人。按照《合同法》第402條的規定，除非有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人，受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，業主不能以其非合同當事人為由而拒絕履行義務。

其次，物業服務合同不同于一般的委托合同。物業服務公司可以依據合同自主地開展物業服務，可以無需業主或業委會的同意就將專項服務委托出去[3]，但是承擔的法律責任也非常大，無論是否有過錯，只要沒有按合同提供物業服務或提供的物業服務不符合合同所要求的質量或標準，就要承擔法律責任[3]。現實中，許多物業服務企業以自己沒有過錯推卸責任，是對物業服務合同性質的認識出現了偏差。

2)視物業服務企業的服務質量承擔責任。

物業服務合同是雙務合同、有償合同。在雙務合同中，如果一方未履行合同義務或者履行合同不符合要求而向另一方請求履行義務時，對方就有可能行使抗辯權。合同履行中抗辯權的制度設計，目的是為了保障交易安全、提高交易效率，但是業主不當行使抗辯權對業主和物業服務企業都會造成不利影響，因此在業主行使抗辯權時應該視物業服務企業的服務質量而定。按照國務院《物業管理條例》第三十六條規定“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”業主與物業服務企業發生糾紛往往是由于物業服務的質量沒有達到合同的約定，形成違約。但是，違約也有程度的區別，業主不能籠統的以拒繳全部物業服務費與之對抗。物業服務企業未提供或基本未提供某項服務是根本違約，應該減免相應的物業費?，F實中根本違約的情況比較少見，多數是物業服務合同中約定的服務項目在數量上或效果上沒有達到標準，對此種情況應該視物業服務企業違約的程度承擔責任，可以在物業服務合同中約定違約責任及承擔方式，也可以按照合同法的規定承擔責任?？傊?，物業服務已經成為許多人生活中不可缺少的一部分，對物業服務中出現的問題及時關注和研究才能促使物業服務發展的更加規范。

[1]王利明.中國民法典學者建議稿及立法理由一債法總則·合同編[M].北京:法律出版社，2005:625.

[2]劉興桂，劉文清.物業服務合同主體研究[J].法商研究，2004(3):20-21.

[3]武順華，謝慶彬.論物業服務合同的特殊性[J].中南財經政法大學研究生學報，2007(1):46-47.