中國房價波動的福利效應研究進展

陳 科， 袁 楓

(1.重慶交通大學，重慶400074;2.重慶三峽職業學院，重慶404155)

中國房價波動的福利效應研究進展

陳 科1， 袁 楓2

(1.重慶交通大學，重慶400074;2.重慶三峽職業學院，重慶404155)

近年來房價上漲與居住福利的關系備受關注，雖然國內研究不如國外深入，但一些切合中國實際的研究應積極推進。綜合來看，國內主要采用古典度量法、計量經濟模型法和效用函數法來測度福利變化，其實證結論有三種傾向——不顯著、正向或負向影響，但大多數文獻認為高房價造成了居民福利損失，經濟適用房政策有待改進。

房價波動; 福利效應; 消費者剩余; 消費者效應; 財富效應

近年來，房價上漲是否帶來福利效應備受關注。西方學術界對此已有深入的研究，主要有房地產的消費品屬性、投資品屬性和綜合兩種屬性三種視角。然而，國內研究房價波動福利效應的文獻相對較少，一般采用古典度量法、計量經濟模型法和效用函數法分別測度各視角下的福利大小。除測度總體福利或財富效應外，國內學者還討論壟斷市場定價與限價情形下的福利、高收入者與低收入者之間的福利擠出效應等，為相關房價調控提供了一定的理論與實證依據。雖然這些研究不如國外同類研究深入，但比較切合中國實際，應積極推進。本文擬梳理近期國內學者對中國房價波動的福利效應研究成果，明晰房價波動的福利效應測度問題，以促進對中國房價福利問題的研究。

一、以消費者剩余衡量房價波動福利

以消費者剩余測度房價波動福利是福利變化的古典度量法，可見于不少文獻中。經濟學理論解釋，消費者剩余是指消費者對某種物品所愿意付出的價格超過他實際付出價格的剩余部分。需先確定需求函數，然后在效用函數擬線性下才能精確測度福利變化，因此實證分析難度較大。但該方法清楚簡單，容易推廣到區分房地產市場競爭狀態、房價管制情況、購房者類型的房價波動福利研究，從理論上對比分析不同條件下的福利變動，以確定房價波動對社會福利的影響。

(一)壟斷市場的福利效應

中國房地產市場競爭不充分，存在區域性壟斷現象，消費者只能被動接受市場供給方制定的房價。房地產開發商的定價必然高于完全競爭狀態下消費者所能夠承受的水平，并以犧牲消費者的福利為代價獲取高利潤，造成社會福利的凈損失［1～2］。易曉文在擬線性需求和供給函數假設下，從開發商利用住房需求價格彈性預測壟斷價格出發，依次導出完全競爭條件下的均衡價格和銷售量，并由住房供給函數確定完全競爭條件下壟斷銷量所對應的銷售價格;然后以住房實際成交價格為開發商的最優價，住房實際銷售量為壟斷銷售量，中國住房需求價格彈性和供給彈性分別為－0.442和1.058①，測算出1992～2006年消費者剩余轉移和社會福利實際總損失［3］。

(二)需求擠出效應下的社會福利波動

理論上講，導致房價持續上漲的原因較多，其中比較典型的觀點是:短期內住房供給曲線不變，則房價持續上漲的動力來自消費需求曲線的改變②。王三興認為推動房價持續上漲的需求事實上可劃分為中低收入群體的消費需求和高收入群體的投機需求，并給定5個假設，分析僅存在消費需求和同時存在消費與投機需求兩種情況下的房市均衡，發現:無論是短期還是長期內，高收入群體的投機需求對中低收入群體的消費需求都有“擠出效應”③，但短期的可能大于長期的;盡管短期內投機需求的加入增加了整個社會福利水平，但投機需求推高了房價，在擠出效應作用下減少了普通消費者剩余，同時創造出高收入群體的消費者剩余，開發商則可獲得兩方的消費者剩余［4］。

(三)房價管制的福利效應

從經濟學理論角度同樣可以用消費者剩余來度量住房限價條件下的社會福利損失，其分析過程類似于壟斷價格的福利分析。已有的研究表明，對商品價格的管制會因為供給不足而造成社會福利凈損失，對房價的管制也不例外。陳杰和張興瑞研究還發現，房價管制下的分配過程也會造成社會福利的損失，即“倒號”從某種角度反映了排隊分配的租金損耗(福利損失)，而“抽簽搖號”導致錯配以及限價房品質異化形成了額外的福利損失，并用圖示說明了限價后消費者剩余、生產者剩余、社會福利等的變化［5］。

二、以消費者效用測度房價波動福利

以消費者效用測度房價波動福利通常有兩種做法:一是直接比較兩種不同價格下的消費者效用，以兩種效用的差異測度福利的變化，常用于定性分析房價歧視、經濟適用房或限價房的福利變化。二是假設房價變化前后的消費者效用不變，則在房價變化之前取出消費者一定量貨幣，或在房價變化之后補償消費者一定量貨幣，就可反映房價波動的福利量，即以等價變量或補償變量測度福利變化，多用于定量研究商品房價波動的福利效應。消費者效用值的具體計算由效用函數決定，多采用擬線性效用函數，計算比較復雜，應用有一定難度，存在實證結論不一致的現象，目前只有少數學者采用此方法。

(一)經濟適用房的福利效應

王望珍假設市場只有高收入和中低收入兩類消費群體，在擬線性效用函數下，導出不同產量下的社會福利差及在初始價格為不變壟斷價格條件下房價歧視的福利約束式，得出:若房價歧視不能增加總產出，則社會福利將下降;在嚴格限制高收入家庭進入經濟適用房市場條件下，房價歧視才能有效地改善住房的社會福利［6］。李宏瑾和蔡鍵還構建了一個嚴格區分高低收入兩類群體假設下的經濟適用房理論模型，專門討論轉移支付與補貼開發商來提供經濟適用房的社會福利變化，得出:理論上前一政策下福利沒發生變化，而后一政策的福利效應不確定。但其實證結果表明現有的補貼開發商的經濟適用房政策造成了社會福利損失［7］。

(二)商品住房的福利效應

趙曉泊和李雙杰借鑒以消費者序數效用函數建立的等價收入模型，來獲取在相同的參考價格和預算約束下達到相同效用的收入水平，即居民消費福利分數［8］。其實證研究表明，北京市總體居住福利分數存在逐步上升的趨勢，但上升速度低于家庭可支配收入的上升速度，由此推斷短期內居住福利可能會增長，但長期來看居住福利水平會有所下降，且下降的速度會逐漸變大。王斌和高波借鑒單個家庭福利計量模型，單個家庭在存續期的期望效用現值不變的假設下，以貨幣補償量衡量房價上漲帶給家庭的福利損失，其實證研究表明:由于中國房地產市場還是增量市場，房價上漲給居民造成的福利凈損失較大，呈快速增長態勢［9］。雖然兩文獻采用的效用函數形式、福利水平測度變量、研究樣本等不同，但其研究結論都暗示:在地方與全國房地產市場發展背景、政策、趨勢等趨同情況下，時間跨度越大，房價持續上漲對居住福利影響越大，且長期會導致居住福利下降及下降速度加快。

三、房價上漲的財富效應

按哈伯勒、庇古、帕廷金等提出的財富效應思想，在生命周期模型或永久收入假說的基礎上，可通過房價與居民消費之間的關系來分析房價上漲的財富效應。目前國內在這方面的研究文獻相對較多，有不存在或存在微弱財富效應、存在正向財富效應和存在負向財富效應三類結論之爭。

(一)來自時間序列或面板數據的研究證據

李成武依據地區季度數據，以居民居住價格指數代表住房資產，構建面板數據的混合效應模型進行實證分析，得出經濟越發達地區，房地產負向財富效應影響系數越大，而全國及中西部的財富效應不明顯;并認為明顯的流動性約束、土地稀缺和預算約束，及中國傳統家庭觀念和消費觀念的延續致使房產成為有生之年不可變現的財富［10］。李亞明和佟仁城利用月度數據構建誤差修正模型，得出中國的財富效應在一定范圍內是存在的，且長期看多數為正向效應;但各地短期效應的存在形式明顯不同［11］。此外，王子龍等利用全國房地產價格等季度數據，運用向量誤差修正模型研究還發現:無論從長期還是短期看，中國房價變動都會給居民消費帶來財富效應［12］。而魏鋒利用住房價值等月度數據的研究也表明:長短期內，中國房地產市場(住宅市場)的財富效應是擴張的財富效應［13］。

(二)來自微觀調查數據的研究證據

黃靜和屠梅曾首次利用由美國北卡羅來納大學和中國預防科學醫學院聯合調查和創建的“中國健康與營養調查”數據庫，選擇房改后的2000、2004和2006年3次調查數據研究財富效應［14］。他們構建了帶有年份虛擬變量和所控制的家庭人口學特征、收入不確定性和支出不確定性指標的經典線性回歸方程，研究家庭住房價值對消費的影響，得出:3次調查的房地產財富效應彈性系數接近駱祚炎(2007)利用宏觀數據得出消費彈性，且彈性系數隨時間變化有降低趨勢，說明房改后城鎮房價上漲雖導致家庭房地產財富的普遍上漲，但房價上漲并沒有增強房地產財富效應。

四、結論與展望

綜合國內對房價波動的福利效應研究結論，可以發現:第一，僅考慮房地產的消費品屬性，房價上漲或者高房價只能導致消費者福利損失;僅考慮房地產的投資品屬性，或兩種屬性都考慮，房價上漲的長短期福利效應則沒有趨于一致的結論。究其原因，主要源于研究角度、研究對象、研究方法、研究數據類型、樣本容量的不同。從近期實證研究文獻看，同時考慮兩種屬性及依據低頻次數據或大量微觀調查數據的研究結論更可靠，但考慮兩種屬性的實證研究難度較大。第二，由于現實中存在高收入群體進入經濟適用房或限價房市場現象，以及經濟適用房或限價房在分配過程中還存在尋租、“倒號”等現象，導致低收入群體福利受損，即經濟適用房政策造成了社會福利損失。這類研究具有中國特色，但因缺少統計數據或受限于研究方法，多數文獻只給出了定性研究結論。

因此，可從3個方面推進上述研究:一是利用家庭層面的微觀數據，研究房價上漲對各種群體福利變化的影響。尤其是選取更多關鍵控制變量進一步細分中低收入群體，研究經濟適用房、限價房、廉租房政策對各類群體的福利影響。二是充分考慮中國區域經濟和房地產市場發展的不平衡狀態，從房地產的兩種屬性視角深入探討房價上漲對居住福利的影響。三是改進研究方法，比如引入博弈論方法、動態分析法等，獲取更有效、更可靠的房價波動福利效應的實證研究結論。

注釋:

①王金明，高鐵梅.對我國房地產市場需求和供給函數的動態分析［J］.中國軟科學，2004，(6):69～74.

②陳科，鄭小平.需求驅動的商品房價上漲實證分析［J］.重慶三峽學院學報，2010，(1):53 ～58.

③由凱恩斯理論可知，“擠出效應”是因高收入階層投機需求的進入而使得中低收入群體不得不放棄的那部分購房需求。

［1］苗天青.我國房地產業的實際利潤率及其福利效應分析［J］.經濟問題探索，2004，(12):115 ～117.

［2］鐘曉明.我國房地產市場開發商的行為分析［D］.南京:南京財經大學，2007.48 ～50.

［3］易曉文.我國住房價格波動的作用機制與福利效應研究［D］.廈門:廈門大學，2008.99 ～115.

［4］王三興.房地產市場中兩種需求的經濟效應分析［J］.云南財經大學學報，2007，(1):110 ～113.

［5］陳杰，張興瑞.住房價格管制的福利經濟學分析［J］.探索與爭鳴，2009，(8):51 ～55.

［6］王望珍.我國住房市場劃分中的價格歧視與福利效應［J］.商業時代(理論版)，2005，(32):60 ～61.

［7］李宏瑾，蔡鍵.公平目標、社會福利與經濟適用房建設——一個關于經濟適用房的理論模型［J］.南方金融，2009，(1):9 ～14.

［8］趙曉泊，李雙杰.北京市住宅價格上漲與居民福利變化［J］.統計與決策，2007，(4):77 ～79.

［9］王斌，高波.房價上漲與我國居民福利效應的實證分析［J］.當代財經，2008，(1):15 ～18，22.

［10］李成武.中國房地產財富效應地區差異分析［J］.財經問題研究，2010，(2):124 ～129.

［11］李亞明，佟仁城.中國房地產財富效應的協整分析和誤差修正模型［J］.系統工程理論與實踐，2007，(11):1 ～6，33.

［12］王子龍，許簫迪，徐浩然.中國房地產財富效應測度的實證研究［J］.財貿研究，2009，(2):24 ～31，89.

［13］魏鋒.中國股票市場和房地產市場的財富效應［J］.重慶大學學報(自然科學版)，2007，(2):153～157.

［14］黃靜，屠梅曾.房地產財富與消費:來自于家庭微觀調查數據的證據［J］.管理世界，2009，(7):35～45.

Reviews on Welfare Effect Studies of Price Fluctuations in China

CHEN Ke1，YUAN Feng2
(1.Chongqing Jiaotong University，Chongqing，400074，China;2.Chongqing Three Gorges Polytechnic College，Chongqing 404155，China)

In recent years the relationship between housing prices and housing welfare is given to more and more attention.Although the foreign researches have more contributions than the domestic，some researches under Chinese conditions should be promoted.On the whole，there are three major methods used in welfare effect studies of price fluctuations in China such as classical measurement method，econometric model and the utility function.And their empirical studies show three kinds of conclusions:insignificant，positive or negative effects.But most of the literatures suggest that higher housing prices may lead to the welfare losses of the residents，and the affordable housing policy in China should be improved.

price fluctuations;welfare effect;consumer surplus;consumer effects;wealth effect

F832

A

1674－0297(2011)04－0054－03

2011－03－22

重慶市軟科學研究計劃項目“重慶市商品房價格波動的福利效應及評價研究”(編號:CSTC.2010CE0130)的成果之一。

陳 科(1969－)，女，四川達縣人，重慶交通大學副教授，上海大學博士生，主要從事應用數量經濟研究。

(責任編輯:張 璠)