土地變更 合同先行

□ 王偉革

案 例

2010年9月，A公司通過(guò)掛牌方式取得一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并簽訂了出讓合同，領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。2011年8月，經(jīng)工商部門(mén)核準(zhǔn)，A公司更名為B公司，B公司持有關(guān)資料向當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)提出申請(qǐng)名稱(chēng)變更登記。

分 析

國(guó)土資源部門(mén)在辦理中，出現(xiàn)了三種不同意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)：B公司應(yīng)持A公司的出讓合同、國(guó)有土地使用證及其他有關(guān)資料，申請(qǐng)將A公司國(guó)有土地使用證變更為B公司國(guó)有土地使用證。出讓合同中土地權(quán)利人名稱(chēng)是否由A公司變更為B公司，由B公司自愿申請(qǐng)。

第二種意見(jiàn)：B公司應(yīng)持A公司的出讓合同、國(guó)有土地使用證及其他有關(guān)資料，申請(qǐng)將A公司國(guó)有土地使用證變更為B公司國(guó)有土地使用證。依據(jù)B公司國(guó)有土地使用證、A公司的出讓合同及其他有關(guān)資料，國(guó)土資源部門(mén)經(jīng)辦科室強(qiáng)制將出讓合同中土地權(quán)利人名稱(chēng)由A公司變更為B公司。

第三種意見(jiàn)：B公司應(yīng)先持A公司的出讓合同、國(guó)有土地使用證及其他有關(guān)資料，申請(qǐng)將出讓合同中土地權(quán)利人名稱(chēng)由A公司變更為B公司。待出讓合同中土地權(quán)利人名稱(chēng)變更為B公司后，B公司再持B公司的出讓合同、A公司的國(guó)有土地使用證及其他有關(guān)資料，申請(qǐng)將A公司國(guó)有土地使用證變更為B公司國(guó)有土地使用證。

筆者同意第三種意見(jiàn)。

《土地登記辦法》第四十七條：“土地權(quán)利人姓名或名稱(chēng)、地址發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書(shū)等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)姓名或者名稱(chēng)、地址變更登記?！泵鞔_了名稱(chēng)變更登記提交資料，但“相關(guān)證明材料”具體包括哪些無(wú)明文規(guī)定，《河南省國(guó)土資源廳關(guān)于貫徹執(zhí)行〈土地登記辦法〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記工作的通知》（豫國(guó)土資〔2008〕146號(hào)）對(duì)此予以明確：“申請(qǐng)土地權(quán)利人姓名或名稱(chēng)、地址變更登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)或者法人、其他組織的登記機(jī)關(guān)出具的姓名或者名稱(chēng)變更證明?！本唧w到辦理依據(jù)，應(yīng)按照《土地登記辦法》“第二章第一、第九條相關(guān)規(guī)定和要求辦理”。

筆者認(rèn)為，本案中公司名稱(chēng)變更，最直接的證明是工商行政主管部門(mén)出具的核準(zhǔn)名稱(chēng)變更資料，最關(guān)鍵的證明是《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》受讓人的名稱(chēng)變更。

《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是一種比較典型的行政合同，是土地行政主管部門(mén)代表國(guó)家與土地使用者簽訂的將國(guó)有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓給相對(duì)人，相對(duì)人支付出讓金并按合同的規(guī)定開(kāi)發(fā)利用國(guó)有土地的合同。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同由土地行政主管部門(mén)對(duì)合同的履行進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)使用者沒(méi)有按合同的約定開(kāi)發(fā)利用土地，或者改變土地用途的，有權(quán)進(jìn)行糾正，處罰，或者無(wú)償收回土地使用權(quán)。行政合同的全面履行是行政合同依法成立的必然結(jié)果，并構(gòu)成行政合同法律效力的核心內(nèi)容和行政合同消滅的主要原因。

取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證是《國(guó)有土地使用證》。對(duì)此，《物權(quán)法》第一百三十九條做出了明確規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)?！蓖瑫r(shí)，《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》也明確規(guī)定：“受讓人按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得國(guó)有土地使用權(quán)?！苯Y(jié)合《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》有關(guān)條款約定，不難得出：出讓合同是發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的充分條件，建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)是出讓合同的必要條件。

第一種意見(jiàn)忽視了出讓合同對(duì)土地占用、使用、收益、處分等權(quán)利和義務(wù)的約定，限制了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等行為。第二種意見(jiàn)顛倒了土地使用權(quán)合法性的充要條件。

綜上所述，筆者認(rèn)為，對(duì)于出讓土地，無(wú)論是姓名或名稱(chēng)、地址發(fā)生變化，還是土地用途、容積率等土地使用條件發(fā)生變更，均應(yīng)先變更出讓合同，再變更土地證書(shū)。