土地變更 合同先行

□ 王偉革

案 例

2010年9月，A公司通過掛牌方式取得一宗國有建設用地使用權，并簽訂了出讓合同，領取了國有土地使用證。2011年8月，經工商部門核準，A公司更名為B公司，B公司持有關資料向當地國土資源部門提出申請名稱變更登記。

分 析

國土資源部門在辦理中，出現了三種不同意見。

第一種意見：B公司應持A公司的出讓合同、國有土地使用證及其他有關資料，申請將A公司國有土地使用證變更為B公司國有土地使用證。出讓合同中土地權利人名稱是否由A公司變更為B公司，由B公司自愿申請。

第二種意見：B公司應持A公司的出讓合同、國有土地使用證及其他有關資料，申請將A公司國有土地使用證變更為B公司國有土地使用證。依據B公司國有土地使用證、A公司的出讓合同及其他有關資料，國土資源部門經辦科室強制將出讓合同中土地權利人名稱由A公司變更為B公司。

第三種意見：B公司應先持A公司的出讓合同、國有土地使用證及其他有關資料，申請將出讓合同中土地權利人名稱由A公司變更為B公司。待出讓合同中土地權利人名稱變更為B公司后，B公司再持B公司的出讓合同、A公司的國有土地使用證及其他有關資料，申請將A公司國有土地使用證變更為B公司國有土地使用證。

筆者同意第三種意見。

《土地登記辦法》第四十七條：“土地權利人姓名或名稱、地址發生變化的，當事人應當持原土地權利證書等相關證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記?！泵鞔_了名稱變更登記提交資料，但“相關證明材料”具體包括哪些無明文規定，《河南省國土資源廳關于貫徹執行〈土地登記辦法〉進一步加強土地登記工作的通知》（豫國土資〔2008〕146號）對此予以明確：“申請土地權利人姓名或名稱、地址變更登記的，當事人應當提供戶籍管理機關或者法人、其他組織的登記機關出具的姓名或者名稱變更證明?！本唧w到辦理依據，應按照《土地登記辦法》“第二章第一、第九條相關規定和要求辦理”。

筆者認為，本案中公司名稱變更，最直接的證明是工商行政主管部門出具的核準名稱變更資料，最關鍵的證明是《國有建設用地使用權出讓合同》受讓人的名稱變更。

《國有建設用地使用權出讓合同》是一種比較典型的行政合同，是土地行政主管部門代表國家與土地使用者簽訂的將國有土地使用權在一定期限內出讓給相對人，相對人支付出讓金并按合同的規定開發利用國有土地的合同。國有土地使用權出讓合同由土地行政主管部門對合同的履行進行監督，對使用者沒有按合同的約定開發利用土地，或者改變土地用途的，有權進行糾正，處罰，或者無償收回土地使用權。行政合同的全面履行是行政合同依法成立的必然結果，并構成行政合同法律效力的核心內容和行政合同消滅的主要原因。

取得國有土地使用權的法律憑證是《國有土地使用證》。對此，《物權法》第一百三十九條做出了明確規定“建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。”同時，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范（試行）》也明確規定：“受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得國有土地使用權?！苯Y合《國有建設用地使用權出讓合同》有關條款約定，不難得出：出讓合同是發放建設用地使用權證書的充分條件，建設用地使用權證書是出讓合同的必要條件。

第一種意見忽視了出讓合同對土地占用、使用、收益、處分等權利和義務的約定，限制了國有建設用地使用權的轉讓、出租、抵押等行為。第二種意見顛倒了土地使用權合法性的充要條件。

綜上所述，筆者認為，對于出讓土地，無論是姓名或名稱、地址發生變化，還是土地用途、容積率等土地使用條件發生變更，均應先變更出讓合同，再變更土地證書。