2010年全國地價狀況評述

□趙 松

2010年全國地價狀況評述

□趙 松

地價是土地市場的“晴雨表”，而土地市場又是宏觀經(jīng)濟(jì)框架的有機(jī)構(gòu)成；地價是供需力量角逐的“風(fēng)向標(biāo)”，而供需雙方的心理甚至行動又受制于調(diào)控政策并不斷調(diào)整。

居住地價短期波動

2010年的土地市場，居住用地的供應(yīng)量和價格變化仍然是公眾、媒體以及利益群體關(guān)注的焦點。簡單的地價曲線背后，折射出經(jīng)濟(jì)、政策、民生的多重影響，反映的是土地、房地產(chǎn)以及各類工商企業(yè)的市場化需求。

經(jīng)濟(jì)向好，需求旺盛，支撐了地價的持續(xù)上升。2010年，在經(jīng)濟(jì)形勢回升向好并進(jìn)一步鞏固、4萬億元投資帶動的工程項目持續(xù)建設(shè)、適度寬松的貨幣政策繼續(xù)實施、流動性仍然充裕等宏觀背景下，土地市場的供應(yīng)與需求保持了高位運行：一方面，前三季度，全國建設(shè)用地供應(yīng)總量429.9萬畝，為歷年同期最高，同比增長58.7%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)156.3萬畝，同比增長83.8%，占土地供應(yīng)總量的36.4%，同比提高4.9個百分點。另一方面，各行業(yè)發(fā)展建設(shè)形成的引致需求（經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，即廠商對生產(chǎn)資料的需求）旺盛，加上基礎(chǔ)設(shè)施投入帶來的土地增值，使得土地價格并未隨著“量增”而“價落”，反而走出了持續(xù)上漲的軌跡。

事實上，回顧歷史數(shù)據(jù)，近10年來，我國地價總體走勢一直呈上升態(tài)勢。唯有2009年第一季度全國地價水平首次出現(xiàn)了負(fù)增長，主要原因是2008年底國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受國際金融危機(jī)沖擊，但很快也就走出了谷底。這與我國經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的階段性特征相吻合，印證了宏觀背景下土地市場的持續(xù)深化與發(fā)育。

調(diào)控政策疊加市場反應(yīng)，形成了居住地價的短期波動。房地產(chǎn)市場帶著2009年迅速反彈的熱情高調(diào)步入2010年。在此背景下，全國第一季度居住地價平均增幅接近3個百分點，成為本年度漲幅最高的一季。

4月，“新國十條”的出臺，啟動了“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控，在短期內(nèi)阻止了市場預(yù)期的膨脹，使樓市進(jìn)入“量跌價滯”的觀望期。土地市場上交易趨冷，供需雙方均因政策影響而“謹(jǐn)慎從事”，流拍和底價成交再度頻現(xiàn)。

第二季度，居住地價環(huán)比增長率跌至1.73%，跌幅在商、住、工三類用地中居于首位，也使得近年來居住地價漲勢一直高于商業(yè)、工業(yè)地價漲勢的規(guī)律被打破。而珠三角地區(qū)市場對政策尤為敏感，3個月之內(nèi)，居住地價增速形成了近5個點的陡降。廣州更是在一線城市中率先進(jìn)入負(fù)增長，可見調(diào)控政策的短期效果明顯，確實抑制了過快上漲的市場沖動。

然而，接下來的8、9月份卻不容樂觀。房產(chǎn)市場上，全國70個大中城市房屋銷售價格從環(huán)比持平到上漲；土地市場上，一批優(yōu)質(zhì)地塊入市，沉寂了數(shù)月的高價地再現(xiàn)江湖。加之“新國十條”之后，一些領(lǐng)域或地方的實施細(xì)則未及時跟進(jìn)，部分市場主體預(yù)期調(diào)控政策已經(jīng)見底，而市場上過剩的資本無處消化，仍將房地產(chǎn)作為投機(jī)投資、保值增值的最佳渠道。

對此變化，中央的應(yīng)對非常及時。9月下旬，以國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文為先導(dǎo)，“新五條”出臺，調(diào)控政策再向縱深化推進(jìn)。此時，第三季度的地價回升態(tài)勢已成定局，居住地價增速低位回升。

全年地價增速緩降

根據(jù)全國城市地價動態(tài)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國城市地價整體水平持續(xù)上升，但增長速度較2009年有所趨緩。長三角、珠三角等重點區(qū)域地價變化各有不同，部分二三線城市的地價大幅上升，從而成為新的關(guān)注點。

全國主要城市地價總體水平持續(xù)上升，但全年增速走入緩降通道。

截至2010年第三季度末，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平達(dá)到2805元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)用地分別為5018元/平方米、4085元/平方米和623元/平方米，較去年同期分別增長8.98%（綜合）、10.14%（商業(yè)）、11.74%（居住）、5.34%（工業(yè)）。今年前三季度，綜合地價累計增長率達(dá)到5.72%，商業(yè)、居住、工業(yè)地價累計增長率則分別為6.51%、6.80%、4.17%。

36個重點城市的各項指標(biāo)仍然高于全國平均值，但變化軌跡與全國類似。

從全年地價的時序變化而言，近3年的季度環(huán)比增長率依次走出了高位放緩、振蕩調(diào)整的軌跡。與2009年的逐季上升相比，今年地價增速重新呈現(xiàn)放緩趨勢。從今年前三季度的總體來看，地價增速仍處于下降通道。如無特殊的外部因素影響，預(yù)計第四季度的地價將延續(xù)前三季度的平穩(wěn)微調(diào)態(tài)勢。

商業(yè)、居住、工業(yè)各類用地價格變化態(tài)勢相近，且增速差距收窄。

2010年，三大基本類別的地價變化大致相似，均出現(xiàn)了第二季度增速明顯放緩、第三季度小幅加速的動態(tài)。但是受2009年第四季度以來宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好趨穩(wěn)和調(diào)控政策有保有壓的影響，年初工業(yè)用地價格增幅上升，與商業(yè)、居住地價的快速下降走勢相異，也成為拉近三類用地全年價格增速的主要原因。

典型區(qū)域地價水平較去年同期大幅提高，各類地價變動的區(qū)域性特征明顯。

截至第三季度末，長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)平均地價水平分別為4342元/平方米、3766元/平方米和3088元/平方米，較去年同期分別增長11.04%、12.17%、8.71%。

從不同用地價格的年度走勢來看，三大區(qū)域居住地價的變化軌跡具有較大相似性和較顯著的趨勢性，均從年初的高速增長轉(zhuǎn)為下半年的小幅微升，其中珠三角地區(qū)居住地價增長率波動最為顯著，從第一季度的5.28%跌至第三季度的0.70%，增長率跌幅深達(dá)4.58個百分點,而環(huán)渤海地區(qū)居住地價變化一直相對平穩(wěn),季度環(huán)比增速保持在3%左右。

相對而言，各區(qū)域商業(yè)地價在本年度仍舊表現(xiàn)出平穩(wěn)上升的態(tài)勢，雖然各區(qū)域間存在較為明顯的差異，但區(qū)域內(nèi)各季度間卻保持了相對穩(wěn)定的增速，尤其珠三角地區(qū)一直保持了較為快速的增長。

值得注意的是，三大區(qū)域中，工業(yè)用地的價格走勢完全不同，各季度間波動較為均衡。其中長三角、珠三角地區(qū)工業(yè)地價增長率呈現(xiàn)較為明顯的互補(bǔ)性，顯示出兩個區(qū)域間工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型的競爭性和一定的轉(zhuǎn)移性。

城市間居住地價呈現(xiàn)層次性差異

一線城市地價增幅持續(xù)回落，部分二三線城市上漲明顯。

今年年初延續(xù)了去年房地產(chǎn)市場迅速走高的態(tài)勢，各城市居住地價高位快速上漲。第一季度，一線城市深圳、上海、廣州、北京的居住地價環(huán)比漲幅分別為4.82%、9.84%、4.66%、6.16%，而環(huán)比漲幅超過10%的城市則均為二三線城市，如海口（35.92%）、中山（14.75%）、昆明（12.37%）。

之后，隨著一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺，熱點城市地價、房價快速上漲的勢頭得到遏制。接下來的兩個季度，居住地價環(huán)比漲幅持續(xù)回落。

廣州在第二季度率先出現(xiàn)了居住地價環(huán)比下降，增長率為-2.65%。而上海、杭州、深圳等城市的居住地價環(huán)比增幅也在第三季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，分別為-0.87%、-0.21%和-0.21%。

相對而言，海口、中山、昆明、保定、石家莊等部分二三線城市則漲幅明顯，有的甚至到了令人驚訝的速度。如海口市，前兩個季度環(huán)比漲幅均超過10%，在105個城市中遙遙領(lǐng)先。

地價走勢存在變數(shù)

已近年尾，全年地價走勢將如何畫出收官之線？以下幾方面因素的影響值得關(guān)注。

全年供地計劃的落實與否將給市場帶來變數(shù)。雖然前三季度數(shù)據(jù)已經(jīng)反映出今年供地量的大幅增加，但與上半年國土資源部對外公布的供地計劃相比，還有一定差距。對不少城市而言，想要完成計劃，第四季度將是一個考驗，供地的數(shù)量、結(jié)構(gòu)以及地塊的區(qū)位質(zhì)量都將給調(diào)整中的市場帶來新的活躍因子。

同時，新政也帶來了觀望、猜測和不確定性。9月新政以及之后房地產(chǎn)稅開征的傳聞、各城市限購令的出臺、稅收和信貸優(yōu)惠政策的收緊等再次對市場各方的心理產(chǎn)生顯著影響，供需雙方都將不可避免地“糾結(jié)”一番，而最終走向何方，還要看各地方的管理者如何將中央的決心向市場傳遞。調(diào)控中的房市已不可避免地增加了越來越濃厚的行政干預(yù)色彩，與之密切相關(guān)的土地市場自然也將隨之波動。

宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的總體導(dǎo)向也將影響土地市場。從近幾期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，雖然宏觀向好的態(tài)勢已較為穩(wěn)定，但結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的高位減速也有所顯現(xiàn)。美國的通脹輸出以及人民幣升值、重入加息通道等預(yù)期，也將撬動國際、國內(nèi)市場并產(chǎn)生相應(yīng)波動。作為經(jīng)濟(jì)活動的承載要素，土地特別是工業(yè)和商業(yè)用地對宏觀經(jīng)濟(jì)的反應(yīng)更為明顯。自2009年下半年以來，工業(yè)地價一直處于平穩(wěn)小幅上升狀態(tài)。與居住地價相比，工業(yè)地價變動更敏感地反映了國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的動向，經(jīng)濟(jì)形勢的穩(wěn)定必然帶來工業(yè)地價的長期平穩(wěn)趨升。（作者為中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長）