擅自改變土地用途應如何處理

□ 張 濤

【案例】

2002年12月，某市機械有限公司通過公開出讓方式，取得一塊國有建設用地使用權，面積為12499.3平方米，用途為住宅，出讓金額為427萬元。該公司于2003年4月和2006年4月分兩次繳納了50萬出讓金，并于2010年7月繳清了剩余的出讓金和利息。同年8月，該公司申請辦理土地用途為住宅的土地登記。

市國土資源局在地籍調查時，發現該公司申請辦理土地登記的地塊，與出讓合同不一致，實際用途為工業用地，建有廠房。且沒有任何變更用途的手續。

經了解，該公司申請辦理土地登記的地塊，批準用途為住宅用地，非法改變成了工業用地；改變用途的理由是當時暖氣、煤氣尚未通至該區域，周邊環境不具備建設住宅的條件，為避免土地閑置，臨時建設了廠房。待條件成熟后再拆除廠房，改建為住宅。

【分析】

第一種意見認為，僅從土地登記的角度考慮，按《土地登記辦法》的要求，批準用途即住宅用途，該公司也是按照住宅用途申請登記發證。有成交確認書、出讓合同及出讓金繳納證明、契稅繳納憑證，符合土地登記法定條件，可以登記發證。

第二種意見認為，從執法角度考慮，《土地管理法》第四條規定，國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。對建設用地的土地用途，通過在土地出讓合同或土地劃撥批文中加以明確。凡未經批準實際用途與土地出讓合同中規定的用途不一致的，都應認定為擅自改變用途。土地使用者未經批準，擅自改變土地用途是一種違法占地行為。……