關于加強房產面積測繪成果質量管理的思考

田永知

河北省衡水市房產測繪隊，河北衡水 053000

關于加強房產面積測繪成果質量管理的思考

田永知

河北省衡水市房產測繪隊，河北衡水 053000

房產面積是房產測繪中的一項重要內容，與房屋權利人的自身利益有著密切關系。本文簡述了保證房產面積測繪成果質量需要具備的基本條件，并從實際工作出發論述了在房產面積計算分攤過程如何來加強成果質量管理，結合實際問題探討提出目前在提高房產面積測繪成果質量方面存在的難題及解決思路

.房產面積；測繪成果；質量管理

房產面積測繪與房產權屬管理、開發、交易、拆遷等活動密切相關，直接涉及房屋權利人的合法權益。房產面積測繪的一項重要內容是房產面積測算，測算成果一經被房地產主管部門確認，便具有法律效力，成為產權登記、處理產權糾紛的依據。

近年來，隨著我國經濟的快速發展，住房制度改革的不斷深入，購買商品房做為置業或投資已成為人們生活中的一部分。由于商品房價格的不斷攀升，使得這一特殊商品在房地產市場交易中也日趨活越，隨之而來的有關面積不準、縮水、公攤關系不合理、公攤面積不明確等問題引發的商品房面積方面的糾紛越來越多。如何加強房產面積測繪成果質量管理，提高測繪成果質量，減少房產面積糾紛，維護房屋權利人的合法權益，一直都是測繪部門最關注并潛心研究的課題。

房產測繪是一項專業性很強，責任心重大的技術性工作，必須由具備測繪專業知識的技術人員來完成。因此房產測繪部門要注重技術人員的專業知識、專業技能培訓和實踐經驗積累，提高測繪技術水平；加強作業人員社會責任感和較強的職業道德素質培養；測繪作業中嚴格執行國家房產測量規范和有關技術標準、規定及本省市地區根據當地習慣制定和頒布的有關房產面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定；同時房地產行政主管部門和測繪行政主管部門也要對測繪單位進行技術指導和業務監督，保證房產面積測繪成果的質量。

為保證測繪成果質量，繪圖、面積計算分攤是最關鍵環節，因此在面積計算過程必須建立健全合理的、實施有效的質量管理制度并在生產過程中嚴格執行。

1 房產面積測繪技術設計書

測繪單位在承接測繪項目后，要先對承接的測繪項目進行整體技術設計，編寫測繪技術設計書。內容包括項目的工程概況、具體測繪內容、時間安排、作業人員安排、采取的作業方法、步驟、引用的技術標準、具體分攤計算原則確定等，用來指導測繪工作順利完成。在編制測繪設計書時對報送的測繪項目進行綜合情況分析，確定合理分攤關系，對特殊分攤情況、變更情況作詳細說明是非常重要的。實踐證明，工作人員在操作過程中按技術設計書執行，有效避免了各項信息輸入不準確、分攤關系不統一的現象，并能對變更情況、特殊分攤情況作及時修改和調整，有效的提高了工作效率，保證了成果質量。

2 執行“二級檢查，一級驗收”工作制度

房產測繪成果的檢查驗收實行“二級檢查一級驗收制度”。傳統意義上的“二級檢查一級驗收制度”是指：一級檢查是在全面自查互校的基礎上，由專門檢查人員或兼職檢查人員對房產測繪成果實行全過程檢查；二級檢查是在一級檢查的基礎上由測繪單位或上級部門指定的專職檢查人員或委托的測量監理人員對房產測繪成果實行的最終檢查。檢查合格后，由測繪項目的委托單位組織實施，或委托經技術監督部門授權的專門質量監督檢查機構組織驗收。

房產面積繪圖計算分攤過程是房產面積測繪的關鍵環節，必須保證輸入正確的原始數據并采用合理的分攤關系，才能保證面積計算結果的正確。因此在實際面積計算分攤過程中我們也要實行“二級檢查一級驗收制度”。既繪圖人員作完圖后要先進行自查：檢查戶室分布、細部尺寸是否正確，公用戶室文字標注是否與原圖一致，分攤計算結果是否存在個別異常現象；自查完成后由專職質檢人員進行復查：專職人員除對自查內容進行復查外，重點對照分攤說明對成果數據進行合理性分析，如相同戶室數據是否相同、相同功能區分攤系數是否一致、特殊部位分攤、與原圖不一致的變更是否做相應調整等問題。檢查無誤后做好質量檢查記錄并整理各項資料一并提交技術負責人進行審核驗收；在驗收環節，建立與委托單位技術人員共同驗收制度能有效的預防輸出數據的差錯。實際工作中，在輸出正式數據結果前，與委托單位技術人員共同驗收，能及時反饋一些繪圖期間未及時提交的變更、特殊部位分攤等信息從而能及時改正、調整，避免了結果輸出后才發現問題造成的費時費力。（特別對于預測繪項目變更相當頻繁的情況很有效）。

3 技術總結報告編制

測繪項目完成后要做技術總結，輸出測繪結果，交與委托單位使用。這項工作必須由專職技術人員負責完成。在編制總結報告過程中，同樣要對“二級檢查一級驗收”各項內容進行綜合檢查，確保面積計算結果的正確性及各項技術指標準確性。

隨著時代的發展，很多新型、多功能建筑層出不窮，有些部位結構認定及設計造型在測量規范和相應文件沒涉及到或描述不詳細，不同作業人員就會對此有不同理解。如高層建筑中的風井（規范中未明確提到“風井”）應分攤地下室，還是全樓；為滿足消防要求，在類似凹陽臺結構的臨街立面留有較大孔洞，該陽臺應計算全面積還是半面積；一排商業門店，局部門前有通廊，應局部分攤還是整體考慮；多層地下室坡道面積如何計算更加合理等等情況，由于沒有明確的參考依據，不同人員就會按自己的理解做出不同的計算結果。對這種情況的處理我認為只能是具體問題具體分析，套用相近規范，必要時要組織單位技術人員會審，做到合情合理又不偏離規范。同時要做好記錄和經驗總結，便于以后出現類似問題做出同樣處理。在這里也期望有更詳盡的地方性規范及早出臺補充，更好的指導房產測繪工作。

要保證房產面積測繪成果質量除繪圖計算分攤方面還與現場測量數據的準確性，測量儀器的精確度等等因素密不可分。只有在操作全過程嚴格執行規范及質量管理制度，保證數據準確，分攤關系合理，層次邏輯清楚，步步環節有依據，才能保證房產面積測繪產品的質量，也才能減少因面積糾紛引起的社會不良影響，真正做到維護房屋權利人的合法權益。

[1]姚承寬編.房產測繪技術與管理.

[2]測繪管理與法律法規.國家測繪局職業技能鑒定指導中心編.

P2

A

.1674-6708（2011）52-0059-01