農耕土地定價的收益還原法的思考

闞雙雙，馬綿遠，彭成圓

（云南農業大學，云南 昆 明650201）

1 引言

近年來，隨著我國城市化、工業化的發展，大量農村青壯年勞動力轉移入城，造成了農村勞動力老齡化趨勢越來越嚴重，許多地區開始出現務農勞動力不足的現象，大量農村耕地被閑置，農村土地經營中也出現了一系列奇特的現象——進城務工農村勞動力開始以極低的租金將土地轉包或轉租給留守農民耕作。有些農村勞動力轉移情況嚴重的地區，甚至出現進城務工農民無償或倒貼把土地送給其他村民經營的現象。實際上進城務工農民的這種“賠本”做法，是考慮到當前農村土地對農民的養老保障作用，想通過無償轉租的方法維護其家庭承包經營的土地不被挪作他用或者荒廢，從而延續其承包經營權，并為以后自身返鄉留一條后路。

目前隨著全世界范圍內的糧食安全危機日趨嚴重，加上我國2006年以來新農村建設的推進，農村土地經營流轉問題被提上日程，國家針對土地流轉的相關政策的規范和出臺。為了實現農業產業化，農村土地的集中經營將是今后的發展方向。

對于土地資源的定價問題，目前根據評估對象的不同被分為基本估價法和應用估價法。其中基本估價法是為評估單個宗地價格所采用的方法，主要包括市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。應用股價多應用于政府管理的政策性大量股價。本文主要研究農民之間相互轉包和轉租土地的問題，目前在轉移問題中常采用收益還原法對土地進行估價。但在現實生活中，很多農村存在土地轉包和轉租現象，并未完全按照收益還原法進行估價，因此，本文正是基于這一現實情況，對農耕土地流轉中的收益還原定價方法進行再思考。

2 土地定價

2．1 土地經營權是土地定價的前提

馬克思認為［1］，任何所有權的存在都取決于一定社會條件下的生產方式和生產關系。按照這一理論，土地的所有權是由社會生產方式決定的，土地所有制必須符合生產力發展的客觀要求，適應生產力發展。正是根據這一原理，我國一直堅持“城市土地歸國家所有，農村土地集體所有、家庭承包經營”的基本制度。因此我國農民對于土地沒有所有權，只有使用權、經營權和收益權。因此農村土地不能買賣，只能轉移使用權、經營權和收益權，正是基于此我國土地定價并非買賣所有權的價格，而是流轉使用權、經營權和收益權的價格，也就是土地流轉的地租。

2．2 地租理論

地租是一個歷史范疇，在不同的社會形態下，由于所有權性質的不同，地租的性質、內容和形式也不同，體現著不同的生產關系，社會主義地租反映的是在國家、集體和個人三者利益一致的前提下，對土地收益的分配關系；同時也是國家用于調節社會生產與分配的經濟杠桿。

2．2．1 馬克思地租理論

馬克思在《資本論》第三卷［2］中，系統地研究了地租理論，包括極差地租、絕對地租，以及地租形成的本質原因和變動的一般規律。根據馬克思地租理論，地租作為一個經濟范疇，土地所有權的存在，所有權與使用權的相分離，以及土地投入農業生產，是地租產生和存在的基本條件。地租體現了土地所有者和使用者之間的經濟關系，這是由土地的有限性和稀缺性所決定的。

絕對地租產生的原因是土地的所有權，是由于土地所有權的壟斷而產生的，是高于平均利潤的超額利潤部分，它來自農民創造的剩余價值。級差地租是較好土地的超額利潤，由對土地資本的壟斷產生的、由土地和資本生產率等級差別形成的、轉歸土地所有者占有的超額利潤的轉化形式。壟斷地租是指由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租，來自社會其他部門工人創造的價值?？梢姷刈馐侨藗兪褂猛恋剡@種生產要素所獲得的超額利潤，是土地總收益扣除總成本的剩余部分。

2．2．2 其他地租理論

早在17世紀后期，古典政治經濟學的創始人威廉·配第首次提出，地租是勞動產品扣除生產投入維持勞動者生活必須后的余額，其實質是剩余勞動的產物和剩余價值的真正形態。法國重農學派杜哥爾指出，由于農業中存在著一種特殊的自然生產力，所以能使勞動者所生產出來的產品數量，扣除為自己再生產勞動力所必需的數量還有剩余，這就是自然恩賜的“純產品”，也就是地租。

英國古典政治經濟學亞當·斯密，在《國富論》中系統地研究了地租，認為地租是使用土地而支付給地主的價格，其來源是工人的無償勞動。大衛·李嘉圖，運用勞動價值論研究指出，地租是由農業經營者從勞動所獲利潤中扣除并付給土地所有者的部分。

現代資產階級經濟學的權威代表保羅·A·薩繆爾森認為，地租是為使用土地所付的代價。土地供給數量是固定的，因而地租量完全取決于土地需求者的競爭。美國現代土地經濟學家雷利·巴洛維認為，地租可以簡單地看作是一種經濟剩余，即總產值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分，各類土地上的地租額取決于產品價格水平和成本之間的關系。

3 收益還原法

收益還原法正是以地租理論為理論依據的，采用土地的純收益及還原率，從收益途徑評估價格，求得的價格稱為“收益價格”。收益還原法是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法。此方法用于土地估價時，把轉包或轉租的土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。

以收益還原法評估土地價格按以下公式：

土地收益為無限年期：V＝a／r。

式中V為土地收益價格；a為土地純收益（或地租）；r為土地還原利率。

土地收益為有限年期：V＝（a／r）［1－1／（1＋r）n］。

式中V、a、r含義同上式；n為未來土地使用年期，其中土地純收益＝土地年總收益－土地年總費用。

年總收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過或不足一年的，要統一折算為年土地總收益?？傎M用是指利用土地進行經營活動時正常合理的必要年支出。在確定土地年總費用時，要根據土地利用方式進行具體分析。對總費用的支出期超過或不足一年的，要統一折算為年土地總費用。

根據生產要素理論，農耕土地流轉的承包人的總收益包括資本收益、土地出租收益、人力資源投入收益和自然資源收益?？傎M用包括資本投入、物資投入、人力投入資本和銷售性成本。年總收益減去總費用的值即為超額利潤，也就是馬克思所說的地租，收益還原法的土地收益。

4 考慮機會成本的收益還原法

收益還原法的土地定價主要是土地純收益和土地還原率決定，被稱為土地收益價格。然而，從進城務工農民的這種“賠本”做法可以發現，轉移農民的土地流轉并不以獲益為目的，換句話說，轉移農民因為放棄耕地而獲得了其他的收入來源，而這一收入來源完全可以彌補甚至超出耕地的收入。

在農民原來選擇耕地的時候，放棄了外出務工的機會，這造成了一定的機會成本。而這一機會成本隨著農民外出的機會增多而變為現實。因此農民在轉移進城的同時，得到了這一損失的機會成本，而在收益還原法中并沒有考慮農民在流轉土地時的這一收入。因此，將收益還原法的公式稍作修改得到：

土地收益為無限年期：V＝（a－wc）／r。

式中V、a、r含義同前；wc為轉租人機會成本收益。

《2010年全年宏觀經濟運行數據》顯示［5］，我國農民人均家庭經營收入2 833元，轉移性收入人均453元。我國人均耕地面積為0．1hm2，一個五口之家（兩個勞動力）的年第一產業家庭總收入為16 445元。這樣每畝耕地的年純收益為2 190．67元，假設土地還原率為6%。按收益還原法計算，土地收益價格為V＝2 190．67／0．06＝36 511．17元。

但是考慮了機會成本收益之后，《2010年全年宏觀經濟運行數據》顯示我國農民家庭人均工資性純收入為2 431元。為計算方便，換算成五口之家（兩個勞動力）每畝人均純打工收入為1 620元?？紤]了機會成本收益的土地收益價格為V＝（2 190．67－1 620）／0．06＝9 511．17。結果看出，兩種算法的差距在36 511．17－9 511．17＝27 000元。

從最初的馬克思土地定價公式來看，土地價格＝地租／利息。在考慮了機會成本收益之后，土地收益價格為V＝（A－WC）／R，在這里R替代了利息，而（AWC）就替代了地租。在這個例子中A－WC＝2 190．67－1 620＝570．67。這和現實中農村的實際地租價格400～500元更為接近。可見本文在考慮了機會成本收益之后的土地價格計算更符合現實。

5 結語

收益還原法是在土地定價中常用的方法，其主要是以地租理論和生產要素理論為基礎，采用土地的純收益及還原率，從收益途徑評估價格，求得的價格稱為“收益價格”。我們用這一方法對農村的土地轉包和轉租為題進行研究的時候發現，得出的土地定價和現實中相差甚遠。因此，本文考慮了農民在選擇耕地時放棄了進城務工的機會成本，而這一成本在農民逐漸轉入城市時得到了補償。因此在對流轉農耕土地進行定價時，應考慮這一因素?；诖耍疚奶岢隽丝紤]機會成本收益的土地定價模型。

V＝（A－WC）／R

V為土地收益價格；A為承租人土地純收益（或地租）；WC為轉租人機會成本收益R為土地還原利率。通過實際的計算，發現通過這一方法計算的地租即土地純收益與現實中的轉包或轉租地租極其相近。

［1］馬克思．馬克思恩格斯全集［M］．北京：人民出版社，1998．

［2］馬克思．資本論（第三卷）［M］．北京：人民出版社，1976．

［3］杜麗娟，趙艷霞，任 偉．馬克思地租理論在土地流轉定價［J］．農業經濟，2010（4）：55～57．

［4］劉榮材．產權、定價機制與農村土地流轉［J］．農村經濟，2010（12）：30～34．

［5］國家統計局．2010年全年宏觀經濟運行數據［R］．北京：國家統計局，2010．