淺析房地產及物業管理如何與節能型建筑接軌

楊慧娟，李 宏，董潤濤

（太原理工大學，山西 太原 030024）

淺析房地產及物業管理如何與節能型建筑接軌

楊慧娟，李 宏，董潤濤

（太原理工大學，山西 太原 030024）

節能建筑已成為社會能源可持續發展的必然選擇，相關的生產鏈勢必會發生一次變革。通過了解目前我國節能型建筑所面臨的問題，參考國內外的節能機制，文章分析了房地產、物業管理這兩種市場主體參與節能的條件以及運行模式，從而消除對節能建筑的經濟價值的憂慮，為房地產業與物業在節能建筑領域的新發展提供參考。

房地產；物業管理；建筑節能服務；合同能源管理

目前，我國每年會有20億m2的新建建筑，其壽命往往只有25～30年，隨著城鎮化建設的推進，住宅建筑面積的總量會呈現增加趨勢，其代價就是建筑能源的高消耗和環境的破壞。在全球能源日益緊張和“可持續發展”理念在國內推廣的大背景下，我國政府在哥本哈根會議上，承諾到2020年單位GDP溫室氣體排放量比2005年下降40%～45%。因此，選擇節能型建筑成為一種必然，其中既有機會，又有挑戰。

1 我國節能型建筑市場的經濟現狀

依據我國目前節能型建筑的發展水平來看，我國還處于沿襲歐洲國家單純強調技術創新與設備改造的階段，并且節能技術的不足在一定程度上限制了節能型建筑的推廣應用。

首先，由于我國節能技術存在著研究經費投入不足、起步較晚、技術不成熟、市場前景不確定、推廣宣傳力度不夠等問題，節能技術與市場無法有效接軌應用。如節能材料與設備的選用一般是由業主與開發商決定，由于會增加工程造價，而節能效果難以在房屋銷售時明確，所以會影響到他們的選擇。如果沒有強制規定，一般不會主動選擇節能。

其次，節能產品良莠不齊。據2009年上海市建設工程安全質量監督總站對112組工程節能材料的監督抽查，結果顯示抽樣不合格率高達19.6%。其中在某住宅項目中，某涂料公司提供的兩種外墻外保溫產品均不合格。如果客戶與開發商不配合，節能效果不明顯，勢必會導致一系列的官司糾紛案。

2 房地產、物業在節能型建筑領域中的抉擇

2.1 房地產在節能領域的博弈

房地產行業是消耗資源、能源以及排放有毒、有害氣體的大戶。我國的住宅建設呈現出這樣一種發展態勢：逐步形成以“三高（高層、高密度、高容積率）建筑”為主的格局；舊城改造，重復建設現象嚴重，交通成本增高；隨著生活水平的提高，人們對舒適度的追求，使得家用耗能設備越來越多等等，他直接或間接消耗大量的能源以及造成大面積的環境污染。因此，房地產行業無疑是節能減排的重點之一。

盡管房地產企業知道節能減排具有公益性，但從現實來看，開發商與運行能耗沒有直接關系。市場生存肯定會追尋利益的最大化，效益好的企業不愿意采取行動，因為“減排”會降低經濟發展速度，效益差的企業面臨擴大企業規模，嚴峻的現實不允許他們以停滯發展為代價來參與環境保護。對于節能，如果沒有強制性的規定，其主動參與的動力會很小。建筑節能的積極性，只有節能建筑收益大于或不小于非節能建筑收益時，開發商才能自覺地選擇節能。

2.2 物業在節能領域的博弈

在節能領域中，有了先進的技術手段，并不代表建筑能耗就會下降。在實際應用中，經常會因缺乏相應的物業管理，從而影響預期的節能目標?，F階段，國內物業管理方僅追求于只要設備設施無故障，能保證建筑的使用性能（如暖氣、空調的舒適程度，電梯照明效果等等）達到規定的節能指標就可以。一幢現代化大樓的建成，物業公司往往只招聘一些對建筑物業設備精通的人才，便使大樓運轉起來。由于缺乏節能意識，造成許多大樓的設施設備加速損耗。但隨著節能型建筑的投入使用，建筑逐漸市場化，物業管理的問題將逐漸暴露。

3 參照國外節能模式，分析國內房地產、物業節能型企業的發展

3.1 國外建筑節能服務市場發展的狀況

西方國家的建筑節能市場發展比較成熟，建筑節能理念得到了廣泛的認同和實施，發展出一系列的建筑節能產品和服務。比如有典型的大型節能服務公司以及相對應的操作模式（如合同能源管理模式）[5]。這種節能服務公司，在政府的積極引導和政策推動下，通過與愿意進行節能改造的用戶簽訂服務合同，為用戶的節能項目進行投資或融資，向用戶提供能源效率審計、項目設計、施工、監測、管理等一條龍服務，與用戶分享項目運行后產生的節能效益。這種運行方式又稱為合同能源管理，有效促進了全社會節能項目的實施。這種專業化的節能公司，在實施節能項目時具有資金、專業技術服務等多方面的優勢。

3.2 國內建筑節能服務市場發展的狀況

在節能減排目標任務的緊逼下，全國也陸續掀起了一陣合同能源的節能建筑熱。一些小型的節能公司應運而生，但在實際運作中卻屢遭失敗。一位業內人士坦言：“合同能源管理在國外比較成熟，在國內推廣時卻屢遭市場失靈，誠信危機是最大障礙?！奔由衔覈壳耙矝]有統一的節能行業標準，節能產品魚目混珠，嚴重阻礙節能產業的健康發展。

合同能源管理如何才能又快又好發展？2010年6月3日，國家印發了《合同能源管理財政獎勵資金管理暫行辦法》，將安排中央財政資金20億元，支持合同能源管理。在此之前，國家相關部門已聯合發布《關于加快推行合同能源管理促進節能服務產業發展的意見》，落實了四項稅收優惠政策。業內人士指出，雖然各級政府十分重視節能產業，但由于合同能源管理缺少詳盡的操作細則，節能服務企業幾乎承擔了所有風險。

3.3 房地產、物業與節能型建筑服務市場接軌發展

在節能型建筑領域中，房地產的能源消耗，物業公司的中立態度，以及節能企業進入市場的艱辛，還有建筑從完工到全生命周期結束期間，各方的分工存在一定的斷層，這些對節能型建筑的推廣起不到積極的作用，甚至會阻礙其發展。那么，如何才能營造出一個讓各方都可以從中獲益的雙贏環境呢？

（1）必要的政策扶持和適合我國國情的節能評估體系。房地產業低碳節能的發展需要建立相應的經濟及政治激勵機制，制定嚴格的法律稅收規定，如采用以舊換新、給予折扣率、補貼、回扣、分期付款、先用后付款、減免稅等辦法吸引用戶購買或更換節能設備，使得低碳節能建筑的發展更加切實可行。

（2）房地產開發商在開發建筑階段就應該以節能的思想，用節能的設備，建節能的住宅。由于我國各個地區的經濟及技術水平存在很大差異，應該因地制宜地選用節能技術及產品，形成各具地域特色的建筑節能技術體系。

（3）如果參與者的全部或者部分一起為節能型建筑負責和保障，那么相對應的參與者就都能從建筑全生命周期的節能中受益。物業公司可以與房地產一起參與到房屋的設計、施工、運行等一系列過程中，共同分享由節能帶來的收益。采用科學的節能運行管理模式，替企業實現節能“零投入”、“零風險”的節能融資模式。

4 結束語

我國發展節能型建筑具有廣闊的前景，在推廣實行過程中，應注意加強產業鏈間的合作，制定出適合我國國情的節能型發展模式，從而使我國的建筑更多的從用戶角度出發，確保“十一五”節能減排目標，實現真正意義上的可持續發展。

[1] 朱丹.建筑節能在房地產業的應用，科技創新導報，2010.[2]謝穎，李慧.低碳節能視角下房地產業發展對策研究.

[3] 胡文瑾.物業管理中的建筑節能研究，上海交通大學碩士學位論文，2006.

[4] 牧水.國外節能服務公司發展概況，中國遮陽網.

[5] 李琪，聶甲森.合同能源管理在建筑節能領域的應用研究，建筑經濟，2010.

[6] 賈長麟.建筑節能的激勵機制框架研究，建筑經濟，2010.

O f Real Estate,Property Management and Energy-saving Construction Standards

Yang Huijuan，Li Hong，Dong Runtao

Energy-saving building has become the inevitable choice for a social sustainable and made the related production be changed.Knowing the problems to current energy-saving building in our country,and refering the international energy-saving mechanism，we learn the energy-saving condition and operation mode on the real estate and property management and then eliminate the economic value anxiety of energy-saving building.It provide the reference in the new development of energy- saving building areas.

Real estate；property management；building energy efficiency services；energy management contract

TU521

A

1000-8136(2011)02-0119-02