蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心商業(yè)模式發(fā)展研究

蘇州經(jīng)貿職業(yè)技術學院 王春蘭

1 鄰里中心模式在蘇州工業(yè)園區(qū)的引入

1.1 園區(qū)鄰里中心簡介

所謂鄰里中心，就是指在每個居住密集區(qū)，建設一種集小區(qū)服務和商業(yè)功能于一身，有各種文化、娛樂、零售、飲食等服務設施，為附近居民提供日常生活所需服務的社區(qū)商業(yè)模式。

參照新加坡城市規(guī)劃的經(jīng)驗，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司成立于1997年11月。公司在開發(fā)、運營等方面逐步形成了中國式“鄰里中心”完整、獨特的經(jīng)營理念，將商業(yè)和公益項目有機結合，完善和優(yōu)化商用產業(yè)組合，努力實現(xiàn)“消費者、經(jīng)營者、股東”三滿意，得到中新兩國政府的一致肯定，成為蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗的成功典范之一。“鄰里中心”自2000年成功商標注冊以來，成功入選“2008中國最具成長性商業(yè)品牌”。

1.2 鄰里中心的管理模式

鄰里中心的管理模式是集約化管理、多角化經(jīng)營，不是商品組織者，而是商戶的組織者。集約化的“集”就是指集中，集合人力、物力、財力、管理等生產要素，進行統(tǒng)一配置，集約化的“約”是指在集中、統(tǒng)一配置生產要素的過程中，以節(jié)儉、約束、高效為價值取向，從而達到降低成本、高效管理，進而使企業(yè)集中核心力量，獲得可持續(xù)競爭的優(yōu)勢。多角化經(jīng)營，就是企業(yè)盡量增大產品類別和品種，跨行業(yè)生產經(jīng)營多種多樣的產品或業(yè)務，擴大企業(yè)的生產經(jīng)營范圍和市場范圍，充分發(fā)揮企業(yè)特長，充分利用企業(yè)的各種資源，提高經(jīng)營效益，保證企業(yè)的長期生存與發(fā)展。

鄰里中心合理運用新加坡組屋“以人為本”理念，突出“家庭”和“鄰里”，具有濃厚的東方色彩。在鄰里中心可以吃到快捷的西式快餐，也可以在中國移動營業(yè)廳繳費，還有健身館、鮮花店、便民藥店等等，消費理念同先進的社區(qū)商業(yè)模式相融合。

2 湖西鄰里中心的特點及對商業(yè)發(fā)展的影響

目前，公司在蘇州工業(yè)園區(qū)運營有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，總投入近4.5億元，總建筑面積超過12萬平米。其中，玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑地屬湖西范圍，是園區(qū)首先發(fā)展起來的鄰里中心。歷經(jīng)10年探索，鄰里中心作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，企業(yè)效益和社會效應協(xié)同提高，充分滿足市民物質文化生活需求。

2.1 湖西鄰里中心發(fā)展特點

2.1.1 規(guī)劃在先，有序發(fā)展

鄰里中心模式在開發(fā)區(qū)內建設，先把整體框架規(guī)劃好，然后再建設鄰里大廈；在開發(fā)的同時根據(jù)鄰里中心“便民利民”的理念進行招商。在情況允許的條件下，首先完善與居民生活息息相關的12種必備業(yè)態(tài)；在此基礎上，逐步引進其他的38種基本業(yè)態(tài)。

2.1.2 商業(yè)服務和公益服務有機結合

鄰里中心不僅提供購物餐飲休閑娛樂服務，還有文化教育體育衛(wèi)生醫(yī)療等方面的設施。在規(guī)劃時，每個鄰里中心都擁有一套完整的衛(wèi)生醫(yī)療服務設施。一方面增加了醫(yī)護人員的就業(yè)機會，另一方面也方便了附近的居民生活。

2.1.3 便民、利民

鄰里中心把所有商業(yè)和服務設施集于其中,既縮短了這些設施與社區(qū)居民的距離,又滿足了人們多樣化需求，提高了居民的生活質量和城市環(huán)境質量。鄰里中心的服務對象以本區(qū)居民為主,有別于中心商務對外交流為主的城市功能,但兩者又互為交叉,共同構成城市人民活動中心的完整系統(tǒng)。

2.1.4 層次構架緊密相連

鄰里中心公司秉承“誠信經(jīng)營是企業(yè)立業(yè)之道、興業(yè)之本”的信念，注重提高管理人員的業(yè)務素質，并形成“領導層、管理機構、管理人員、承辦人員”四個層次構架，把管理工作貫穿到企業(yè)的各項工作中并不斷創(chuàng)新，建立獎懲機制和動態(tài)監(jiān)管機制，實現(xiàn)了管理信息化，提高了工作效率。

2.2 鄰里中心對湖西商業(yè)發(fā)展的影響

2.2.1 功能用地布局形成以軸向布局為主

在“鄰里中心”思想指導下，園區(qū)功能用地布局發(fā)生了變化，發(fā)展以軸向布局形式為主。商業(yè)用地居其核心，其兩邊是生活居住用地，再外圍為工業(yè)用地。這種功能布局縮短了人們居住與就業(yè)購物、休閑娛樂等生活空間的距離，大大緩解了城市交通擁擠。鄰里中心模式的引進，通過經(jīng)營活動為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展貢獻力量，也通過在社會公益活動履行社會義務。

2.2.2 交通網(wǎng)絡形成以立體化大交通為主

在“鄰里中心”思想指導下，園區(qū)交通網(wǎng)絡發(fā)生了改變，構建以“立體化大交通”為主。這樣，既縮短了湖東與湖西的距離，同時也縮短了園區(qū)與古城區(qū)、園區(qū)對外溝通的距離，為園區(qū)新一輪開發(fā)建設提供強有力的支撐。隨著輕軌1號線建設的不斷努力，相信將成為古城區(qū)與園區(qū)、高新區(qū)緊密聯(lián)系的紐帶。

2.2.3 管理形成以集約化為主

有了鄰里中心，園區(qū)馬路上的小店面沒有了，改變了傳統(tǒng)社區(qū)服務業(yè)“小而散”、打破了沿街為市的傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)模式，而將這些商鋪集中到住宅區(qū)中心，大大減少了小區(qū)門面房商鋪帶來的環(huán)境污染、噪聲擾民等問題，對改善人居環(huán)境和城市面貌有很大好處。并且利用社區(qū)商業(yè)中心的有利位置，定期與周邊社區(qū)合作，成為社區(qū)文化建設的重要陣地。

2.2.4 引起商業(yè)服務的升級

隨著城市經(jīng)濟發(fā)展，人們對生活不再只是要求數(shù)量，而更加看重生活品質。鄰里中心不僅改寫了傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)的定義，而且提供了范本。作為社區(qū)商業(yè)服務的升級，鄰里購物中心提供的是更大規(guī)模的更高層次的服務，提供的是物質和精神的雙重滿意服務。在鄰里購物中心，不僅可以享受便捷的購物，高端的服務，而且可以通過參加社區(qū)活動甚至在愉悅購物過程中促進人際交往，結識朋友，有力促進鄰里關系和睦乃至大社區(qū)建設進程。

3 湖西鄰里中心發(fā)展中存在的問題和原因

3.1 存在的問題

3.1.1 沒有商業(yè)街，空間受限

鄰里大廈建成后，很多企業(yè)租賃的空間就會受到限制。例如，在新城鄰里中心，由于一樓和二樓沒有足夠大的空間用來做衛(wèi)生所，必須把衛(wèi)生所放在四樓，這樣就直接導致了很多老年人看病時會困難重重。并且在規(guī)劃上為了達到不擾民的目的，沒有規(guī)劃夜市和商業(yè)街，一方面很難聚集人氣，另一方面也直接導致古城區(qū)的退休老人不敢進駐園區(qū)，甚至會導致園區(qū)人氣外流。

3.1.2 壟斷經(jīng)營

店面租金太高，鄰里生鮮蔬菜價格也高。雖然業(yè)態(tài)種類很齊全，但是每種業(yè)態(tài)數(shù)量多為1～2家，在總量上形成了規(guī)模，但在每種業(yè)態(tài)數(shù)量上沒有形成規(guī)模經(jīng)營，容易形成壟斷，甚至會導致惡性競爭。

3.1.3 大眾餐飲、醫(yī)療配套不合理

經(jīng)過調查了解到，在需要增加的服務設施中，園區(qū)居民認為應當增加大眾餐飲店占總數(shù)的48%，同時提出早餐供應也不合理，而且價格高、網(wǎng)點少、品牌少，需要適當增加一些有特色的小吃店；居民看病也不是很便利。

圖1 需要增加的服務設施

圖2 對早餐供應的意見

3.2 導致問題的原因

3.2.1 規(guī)劃還不夠合理

由于鄰里中心的特點之一是規(guī)劃在先，從規(guī)劃到建設到完工，然后招商、運行，這是個漫長的過程，需要幾年甚至更多的時間。在這幾年中，經(jīng)濟會飛速發(fā)展，所以在運作過程中就會出現(xiàn)當初規(guī)劃的商業(yè)空間可能不會適合現(xiàn)在的經(jīng)濟實情。

3.2.2 鄰里中心急于上市

由于鄰里中心有限公司急于上市，鄰里中心有發(fā)展成以營利為目的的商業(yè)模式，“便民利民”思想逐漸淡卻，導致鄰里中心店鋪競爭加大，租金增高，很多企業(yè)和店面難以生存，最后導致生存下來的店面少之又少，最終形成壟斷形式。

3.2.3 招商不當

鄰里中心招商部沒有基于“便民利民”理念，在最初招商時，盲目招商，形成以左岸為主的餐飲一條街，銀行一條龍等現(xiàn)象。由于鄰里中心空間有限，這樣的招商形式使鄰里中心其他業(yè)態(tài)的門店數(shù)量明顯減少。大眾餐飲本身門店面積不大，盈利空間不大，高昂的租金使很多商家望而卻步。

4 對園區(qū)鄰里中心商業(yè)模式進一步發(fā)展的建議

4.1 認準商業(yè)定位

針對空間受限問題，園區(qū)政府應該從商業(yè)項目招商開始就引入定位觀念，用定位招商來讓園區(qū)商業(yè)在檔次、形式上形成互補。鄰里中心可以先招商再建大廈。按照企業(yè)的要求合理分布空間，最大限度的利用有限的資源。針對蔬菜價格過高這一難題，鄰里中心應該統(tǒng)一進貨渠道，和市區(qū)蔬菜批發(fā)市場進行比價，統(tǒng)一價格，制定良好的獎懲制度。

4.2 認真秉承“便民利民”理念

針對店面租金太高這個問題，鄰里中心應該繼續(xù)秉持“便民利民”理念，政府也應該充分發(fā)揮其調節(jié)職能，給予店主一定補助，帶動店主們的開店積極性。

4.2.1 合理商業(yè)網(wǎng)點布局

針對湖西沒有商業(yè)街這點事實，園區(qū)政府應該加強對商業(yè)網(wǎng)點的布局、運營和管理，重視發(fā)展城市中心商業(yè)區(qū)，建好特色項目，同時也要發(fā)展社區(qū)商業(yè)，保障民生，形成立體化的商業(yè)網(wǎng)絡；同時，園區(qū)應該在增加資源的同時，合理安排重點和時序，選擇一些重點項目加強建設以留住人氣和商氣。

4.2.2 增加大眾化餐飲店

針對鄰里中心的早餐供應情況和大眾餐飲店數(shù)量少這兩點，園區(qū)應該統(tǒng)一管理早餐車，統(tǒng)一供應早餐品種，適當增加小吃的種類。例如：統(tǒng)一編制和管理鄰里放心100早餐車。

4.2.3 便利園區(qū)交通

交通方面加緊與古城中心商業(yè)區(qū)的對接，在市區(qū)一些主要商業(yè)區(qū)增設開往園區(qū)商圈的專線巴士；并且明確定位，整體與局部、各項目間錯位發(fā)展，在塑造環(huán)金雞湖特色商圈方面作出更大努力。

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