物業稅制度評析

孫建麗

物業稅制度是財產稅制度中的一項專門制度，是房屋財產稅，其產生和發展以財產稅制度的產生和發展為前提。物業稅制度在世界各國有著悠久的發展歷史，但我國的物業稅正處在醞釀階段。本文從物業稅的功能、特點、與世界各國物業稅的比較等多個角度闡述了我國開征物業稅的必要性，并對我國物業稅的開征進行規劃和展望。

物業稅是一個古老的稅收制度，它在國外被稱為財產稅、地產稅或者財富稅，其主體是對土地、房屋等不動產的所有者或使用者按照其財產的評估值的相應比率每年征收的稅款。許多學者對于物業稅的內涵及外延都從不同角度給出了定義。鐘偉、馮維江認為：廣泛意義上的物業稅，也稱為財產稅，最早的出現大概可以追溯到公元600年的希臘，而從各國征收的實際情況來看，現代物業稅并沒有統一，征稅對象也不完全相同。

一、物業稅的功能分析

我國的物業稅正處在醞釀階段。2003年，我國首次出現了物業稅這一概念。中共十六屆三中全會中提出“實施城鎮建設稅費改革，對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。此后，關于物業稅的論證評析和準備工作進展平穩。從2006年開始，我國國稅總局和財政部分別在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶六省市啟動了物業稅模擬評稅試點，又于次年增設了安徽、河南、福建、天津四地為物業稅模擬評稅試點，從此開始對物業稅征收體制進行探索，積累關于物業稅征收的經驗。因此，物業稅是一種對我國境內的房地產在保有環節以固定比例稅率征收的財產稅，屬于不動產稅。其功能主要表現在以下幾個方面：

（一）抑制房價

我國改革開放以來，經濟迅速發展，隨之而來的卻是人民收入分配差距的拉大，貧富分化不斷加劇。我國現存的稅種中，有很多調節收入和分配差距的，如消費稅、營業稅和個人所得稅等。但這些稅多數是對收入和消費的流量課稅，卻沒有對財富存量的課稅，而事實上，財富存量才是導致個人收入分配差距加大的最根本原因。國外很多國家已經開征了財產稅來調節收入差距，但是目前我國還沒有真正意義上的財產稅，而物業稅的性質就是一種財產稅，它的開征將彌補我國稅制目前在調節收入分配方面的空白，防止貧富差距的進一步加大，同時也將對社會的穩定起到積極的作用。物業稅的開征使土地在保有階段保留時間越長，價值越大，征收的物業稅就越多，從而開發商在土地囤積上無利可圖，在一定程度上穩定了房價，防止了土地的囤積和房產的投機。

（二）增加地方財政收入

房地產保有階段的征稅最適合作為地方政府的主要財政收入來源，因為，隨著經濟的發展和城市化的進程，房地產的總價值是呈長期增長態勢的，相應的物業稅收入也將呈長期增長態勢。同時，由于房地產具有非流動性，物業稅的來源也非常穩定。由于有了充足的物業稅支持，地方政府便能更好的進行基礎設施建設和公共服務建設。

（三）縮小貧富差距

在未開征物業稅之前，社會中的高收入階層可以通過轉變其財產形式進行逃稅，這樣便使房地產成為社會調節政策以外的財富聚集地，使貧富差距進一步拉大，富人更富窮人更窮。開征物業稅后，按照稅率對擁有房地產價值大的高收入階層征收較多的稅，而對擁有價值較低的自有房地產的中低收入人群征收較少稅。一方面彌補了商品稅和所得稅在調節社會收入分配上的不足，另一方面又能通過抑制高收入階層過度占有資源而造成的財產過度集中。采用累進稅率的物業稅的開征，可以調節貧富差距，公平社會財富，對居住豪宅或擁有多套住房的納稅人課以重稅，對普通居住者按照稅法的減免政策減稅或免稅，對無力承受住房壓力的住戶提供經濟適用房和廉租房，平均社會財富，維護社會公平，使得人人有房住。

二、物業稅的國際比較

（一）國際物業稅概況

一項稅收的出臺必須符合國際國內的經濟發展態勢。物業稅作為一項涉及范圍十分廣泛且作用十分重要的稅收，其出臺應該在考慮我國實際情況的同時借鑒發達國家經驗。

美國物業稅是地方政府財政收入的支柱來源。近一個世紀，物業稅收入在美國各級政府的財政收入中變化明顯。1902年，物業稅收入在美國州政府財政收入中占45%，在州和地方的共同財政收入中占了68%，在聯邦政府、州政府和地方政府三級共有的財政收入中占42%。相比之下，在1992年，物業稅收入在州政府財政收入中下降到了12%，在州和地方政府共同收入中下降到18%，而在聯邦政府、州政府、地方政府三級共有的財政收入中卻占了84%。由此可見，物業稅相比于美國的其他稅種重要程度有所下降，但在地方財政收入中地位仍然十分重要。

英國沒有物業稅這一稅種，但英國的家庭稅同美國的物業稅相似，該稅由英國地方政府征收，由城市、郡、片區三級分享，它的計稅依據是根據評估出的住所的價值計稅，最低稅率一般在1%左右，該稅不但對有房產所有權的人征收，而且對租用房產的人也征收。

日本的物業稅也是一種地方稅，由市政當局征收。其應稅對象為土地、房屋、應折舊資產。其物業稅的稅率根據住宅占地確定，不足200平米的按其面積的1/6征稅，超過200平米的按其面積的1/3征稅。1963年1月2日至2004年3月31日之間建造的面積在50平方米到280平方米之間的住宅，前三年享受物業稅減半的優惠政策。

（二）國外物業稅經驗

1.以房地產的市場評估價值作為計稅依據

從各國物業稅的征收實踐來看，物業稅的計稅依據大概有三種：市場評估價值、土地面積和賬面價值。目前世界上多數國家都是以市場評估價值作為計稅依據的，即以房地產的市場評估價值作為依據，用評估的價值乘以稅率，得到應該繳納的物業稅額。從國際上看，以市場評估價值作為計稅依據被各國廣泛采用，如美國、英國、加拿大等國。以市場價值為計稅依據可以保證稅源的穩定和可持續，稅制比較完善的國家或地區，一般都是采用這種計稅依據的。

2.物業稅應該具備相應的配套制度

完善的房地產產權登記制度是物業稅順利出臺實施的前提條件，有助于增強稅收制度的有效性，健全的房地產評估系統也是物業稅征收得以順利實施的關鍵環節。當前很多國家都實行房地產評估制度，并形成自己特有的房地產評估理論和方法。同時，許多國家還設有專門的房地產評估機構，如英國的資本稅收辦公室，加拿大的物業估價局等。另外，各國均對違反物業稅規定的違法行為實行嚴厲處罰。

3.物業稅應該分步推廣、平穩普及

物業稅的分步推廣和平穩普及是我國香港地區的一個特點。1956年至1988年，香港政府采取分年度調整差同稅率、分地區拓展差同征收范圍的方法，將物業稅征收由香港島、九龍擴展到新界，實現了全香港的統一稅率、統一評估和統一征收。在向新界征收物業稅之前，香港政府對該地區居民進行了廣泛的意見征求，充分考慮了新界對物業稅的承受能力，在接下來的三十年里，分7個階段進行擴展，實現了物業稅在全香港的平穩普及。

三、我國開征物業稅的展望

（一）簡化稅制、合并相關稅種、歸費入稅

目前世界上物業稅的基本形式有兩種，一種是對土地和房屋合并征收的物業稅，另一種是分別開征土地稅和房產稅。我國現行的房地產制度采取的是對土地和房屋分別征收不同稅種的形式，分別設置了耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和房產稅。這種稅制的設計存在稅種數目過多，稅制結構“重流轉、輕保有”的問題，導致房地產開發流通環節稅費繁多，負擔較重，而房地產保有環節稅費少，負擔輕。這種稅制結構很不平衡，既不便于稅收的征收，又不符合目前“精簡稅制”的稅改要求。我們應該在借鑒國際慣例的基礎上把具有土地稅性質的稅費合并成土地稅，把城鎮土地使用稅、房產稅合并為物業稅，同時取消土地增值稅，其功能通過對所得稅的改革實現。這樣，不僅稅制得到了簡化，也解決了房地產稅內外不統一的問題。

（二）擴大征收范圍、合理設置稅率

目前，世界上以物業稅作為地方財政收入主要來源的國家，所征收的物業稅稅基很廣，他們的居民住宅和各種用地都是主要征稅對象。但在我國，直接以房地產為征收對象的房產稅、土地使用稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的用于生產經營的土地和房產。但對廣大的農村土地和房屋則不征稅，因此，我國現在存在稅基較窄的問題。隨著房地產交易市場的飛速發展，這種稅基過窄的弊端逐漸暴露出來了，地方政府不能利用房地產業飛速發展獲得更多的稅收，這影響了地方的財政收入和地方經濟的正常運行，所以應該擴大征稅范圍，合理設置稅率。

（三）健全估計體系，確立以市場價值為基礎的計稅依據

健全的房地產評估制度是物業稅得以順利實施的關鍵，目前世界上很多國家都實行房地產評估制度來作為征收物業稅的依據，并形成其完善的評估方法和系統。我國開征物業稅的準備工作之一就是要建立完善的房地產評估體系，為此應做好下列四項工作：建立評估機構、選擇適合我國國情的稅基評估方法、平衡評估成本以及對評估機構進行監督。

（四）建立產權登記的體制

目前世界上發達國家多數具備十分健全的房地產產權登記和公開查詢制度，并同時有高效率的信息管理、綜合性的權利登記等手段和制度，這減少了房地產的投機行為和私下交易行為，增強了稅收制度的有效性和透明性。隨著我國房地產稅的改革和物業稅的開征，我國應該建立健全房地產產權登記制度和公開的查詢制度，增強物業稅的有效性和透明性。