央企盯上保障房

李慎

盡管保障房有種種曲徑通幽的誘惑，但如何在純粹的保障房開發投資上獲得收益，仍是大多數企業需要解決的難題。

5月初，國資委在網站上掛出通知，要求央企積極參與保障房的開發建設?！爸醒胝兄Z今年建設1000萬套保障房，實現難度很大。”一位接近住建部的人士說，今年保障房建設任務下得“太猛、太大”，各地開工和資金情況均不樂觀，正因如此，中央高層早有意推動央企進保障房。

搞保障房要啥給啥

經過一段時間的探討和摸索，央企發現了更多源于保障房的機遇。比如，保障房“概念擴容”，棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房范疇，一些央企敏銳地發現了其中的新門道。

“棚改、舊改項目大部分實質上還是商業開發，現在用保障房的概念來包裝、立項，能夠獲得優惠政策支持?！比珖康禺a經理人聯合會副秘書長陳寶存表示，這種現象在各地非常普遍。由于商品房市場銷售低迷，一些開發商不愿亦無力在舊改、棚改項目上先期投入大量資金進行拆遷，因而很多舊改、棚改項目都陷入停頓。在這類項目上，央企也因資源優勢而更具議價能力。

信貸政策對保障房的傾斜，對央企有著足夠的誘惑，“在信貸緊縮的背景下，誰能撬動銀行貸款，誰就能活得更好。說到底，房地產是資金和土地的游戲?！?/p>

中國中冶在其年報中已經明確房地產發展規劃，以保障性住房開發帶動商業地產、商品住宅和土地一級開發業務，探索新的開發模式，提高投資回報率?！爸幸焙椭薪坏然ㄐ脱肫螅梢源蟠虮Ｕ戏康呐疲驗椴疬w安置也納入保障概念，有助于他們的一級開發業務?！敝薪环康禺a集團內部人士透露，這有助于地方完成保障房的數字指標，也有利于企業與地方政府的談判。并且，還可以將拆遷安置的成本納入土地一級開發總體費用，在土地出讓時予以回收，以此保證投資收益。

央企的存地堪稱天量

更大的政策口子，開在了自有土地建設保障房上。國資委的《通知》雖對此并未提及，但央企對此顯然更為關注，特別是去年3月被要求退出房地產業的78家央企。目前，北京、廣州、陜西、河南、山西等地已經公開表態或出臺相關政策，鼓勵企事業單位利用自有土地建設保障房。

上述“78家之一”央企人士甚至稱，僅78家央企的存量土地就不好估算，堪稱“天量”。恒天集團，中國電子，中國兵器，兵裝集團，各大航天、鋼鐵央企，在全國各地都有著大量的土地資源。“過去多年間，經濟適用房的主要形式都是劃撥土地至各企事業單位進行集資建房，流入社會公開分配的極少。”陳寶存認為，央企利用自有土地建保障房，仍然逃不出經適房的老路，成為部分群體的福利和特權者的專利。

陳寶存直言不諱地指出，從以往的經驗和現有部分央企的做法來看，以經適房的形式操作自有土地建設保障房的可能性非常大，央企可借此低價獲得受限產權，幾年后解禁入市賺得巨額差價。

保障房不是你想做就能做的

萬科集團董秘譚華杰對開發商參與保障房算過一筆賬，明確指出目前還不存在經濟上可行的模式?！按Ｊ斤L險低，但也沒什么收益，所以基本上不能構成一個真正業務。”譚華杰假設，即使全國保障房的10%都交由一家公司代建，投資規模大概在1500億元，代建的管理費用按總成本的1%作為上限，那么收到管理費不超過15億元，再扣除人員工資、辦公費用等成本，基本沒什么收益。

知情人士透露，在住建部和國資委的相關會議上，幾家保障房業務較多的央企，都曾反映規定的保障房利潤率太低，要求適當提高利潤率。

即便如此，保障房項目也不是央企想做就能做的?！氨热?，經濟適用房的用地是劃撥方式，相當于政府定向的計劃形式，不是誰想做就給誰的?！痹谥袊F建房地產集團市場發展部部長樓英瑞看來，如果政策到位、操作規范的話，經濟適用房項目還是“有搞頭的”，一年能回收資金的話，資金回報率能達到10%以上。

（來源：《新世紀周刊》）