香港:頂級豪宅非我莫屬?

金姬

繼搶購奶粉和擠占醫院產科資源之后，內地人又開始到香港“掃樓”了。而且，中端樓盤已經不入他們的“法眼”，豪宅才是今年的熱門——港島歷來成交最貴的洋房及分層住宅，已在今年全部落入內地富豪手中。香港人這才發現，約1103平方公里的“東方之珠”，儼然成了中國內地富豪的“后花園”。

九龍最貴豪宅

據悉，內地富豪到香港購置豪宅喜歡通過在英屬維爾京群島(B.V.I)注冊的公司購買，這樣外界就無法知曉買家的真正身份以及巨額資金的來源。而由內地人買下的香港七大豪宅中，就有5個由B.V.I公司持有，港媒經過一番調查后，買家身份才逐一浮出水面。

最年輕的業主是今年“2·14”情人節以3.45億港元（約合2.88億人民幣）簽約買下九龍最貴住宅的28歲少婦黎嘉敏。這套720平米的豪宅位于九龍站凱旋門1座77至79樓3層“天際獨立屋”及77樓B、C室，內設一個800平方英尺（約合74.3平米）獨立露天泳池，整套住宅全由落地玻璃包圍，可以俯瞰整個維多利亞港。

作為七位買家中唯一回應購買豪宅一事的中國內地富豪，黎嘉敏的信息很快就被大家“人肉搜索”出來——1983年生于廣東惠州市博羅縣石灣鎮一個務農的四口之家，父母早年是“農業勞動者”，后經營化肥生意致富，現于家鄉自建了兩幢花園別墅居住。外界對黎嘉敏的丈夫并不了解，只知道丈夫也是內地人，黎嘉敏到香港為丈夫誕下一雙兒女，但夫婦兩人未取得港人身份證，今后打算投資移民。

值得注意的是，如今僅在香港買房已經不符合投資移民的條件。去年10月13日，香港特區行政長官曾蔭權在“2010至2011年度施政報告”中表示，香港政府決定暫時將房地產從投資移民計劃的投資資產類別中剔除，以限制境外人士投資本地物業，并從10月14日起生效。據黎嘉敏的母親透露，女兒準備在香港開公司，以達到投資移民的目的。

也許是80后的緣故，黎嘉敏在接受電話采訪時有些“口無遮攔”。她說：“我不算是富豪，溫州才全部都是有錢人。現在中國內地的情況，你們也知道，我們在當地也只是還可以，中等吧。”這番話立刻引發熱議，“花3億多買房子只算中等”的論調，讓很多中國人想起了胡潤的一句話：“上榜的富豪大概只占到中國富豪的1/3，2/3都是隱形富豪。”黎嘉敏還強調，天價成交并無內情，不希望有傳媒登門拜訪，“我不是有什么見不得光的，而是希望可平靜舒服地過日子。3.45億房子不算什么，香港幾億的物業多得是”。她始終不肯透露丈夫身份，只說“他做的生意真的很廣”，涉及醫藥、建筑等行業等，3.45億豪宅是丈夫送的禮物。

除了此次購入的“天際獨立屋”，黎嘉敏去年9月還一次性支付2000余萬港元，買下九龍畢架山一號的一套超過1400平方英尺（約合130平米）的豪宅（在香港，總價超過1200萬港元的就算“豪宅”），全家已經入住。等他們搬進凱旋門“天際獨立屋”后，就把畢架山一號的房子租出去。黎嘉敏說：“我不過是想買層樓給自己住，住得舒服一點罷了。”她強調，丈夫購入九龍最貴豪宅，不是炒樓或投資。而黎嘉敏的父親黎錦錫則表示，香港寸金尺土，即使一擲數億買樓亦不足懼，“樓價同10年前相比，都升了不少，遲些4億多賣出去，都有這個可能”。

和女兒的直率一樣，黎錦錫也道出了很多內地富豪的心聲。如今，香港樓價已經達到歷史最高位，據第一太平戴維斯的數據顯示，香港房價比倫敦高52%，比紐約更是高了111%。拜低利息和高人民幣需求所賜，在內地強勁需求推動下，香港房價甚至突破了1997年高點。2009年，公寓均價漲30%，2010年又漲24%。

去年內地多個城市先后頒布限購令，導致更多內地買家轉戰境外市場。房產業界人士認為，拋開內地房產調控導致投資客轉向香港的因素，香港房產較合理的租售比（約3%）以及低利率往往獲內地客追捧。內地人在港購房并無政策制約，即便購買多套也不征收房產稅，而貸款方面，購房者只需提供收入證明，多家銀行便會放貸。據悉，無論持內地身份證還是香港特區身份證，只要信用良好，都享受一視同仁的貸款待遇，凡總價1200萬港元以上的單位，可做五成按揭，而其按揭利率則在2%-2.5%之間，遠低于內地的銀行按揭利率。

正是在內地樓價一路走高的情況下，富豪紛紛“腰纏十萬貫，騎鶴下香江”。香港中原地產市場部數據顯示，2007年上半年，內地買家在香港購買豪宅的整體金額占比不過9.7%，但2010年下半年，內地買家在香港購買豪宅的比例變成28.8%。其中，一手豪宅達到35.5%。福布斯2010“中國私人財富白皮書”報告指出，香港已成為內地千萬富豪投資的首選地，超過六成富豪選擇投資房地產。

香港仲量聯行董事總經理曾煥平估計，售價2億港元以上的公寓，幾乎所有買家都來自內地。他說，內地買家想要的是豪華的裝修、華麗的裝飾和寬敞的酒店式客廳。“為吸引內地買家，你需要把最貴的房子拿出來展示”。

內地富豪香港夢

在內地富豪買下的香港七大豪宅中，有三處位于淺水灣。和傳統的太平山頂不同，淺水灣是香港新派豪宅區的代表。張愛玲的《傾城之戀》里，它是范柳原和白流蘇拉鋸的戰場；而亦舒筆下的紅男綠女，也喜歡在這里約會。前特首董建華、明星成龍和澳門“賭王”何鴻燊都在淺水灣置業。不過，風情各異的大門多數緊閉，改為后門行走，因為香港人相信，來往人多有損財路。

身陷囹圄的國美大股東黃光裕是最早在淺水灣置業的內地富豪之一，他曾于2005年10月以5500萬港元（約合人民幣4593萬元）的價格買下淺水灣道56號一棟約320平米的復式洋房，業主是妻子杜鵑。如今，這棟洋房雖然換了主人，但仍歸某位內地富豪所有。

目前香港市值最貴的洋房——絲寶集團主席梁亮勝的淺水灣道89號，并非在淺水灣的主干道上，而是要經一條非常狹窄且陡峭的小徑才可抵達。洋房就位于小徑的最高處，門牌并不張揚。其建筑風格也與一般港式建筑的現代簡約風格不同，屬于典型的歐式建筑。

梁亮勝以63億元人民幣的財富被胡潤評為2010年“湖北首富”，其實他不是湖北人，也很少在湖北，只因絲寶集團的總部設在武漢。淺水灣道89號目前市值15億港元（約合人民幣12.5億元），但梁亮勝何時、以什么價格買下這棟洋房，目前還沒有查到相關信息。

今年，54歲的河北首富高彥明和重慶富商安晉辰分別以6.6億港元（約合人民幣5.51億元）和5.47億港元（約合人民幣4.57億元）買下淺水灣赫蘭道11號和12號，位列全港最高成交價洋房前兩位。據悉，赫蘭道房子的均價在4萬港元/平方英尺（約37萬人民幣/平米）左右，而11號和12號是其中最貴的兩處。

高彥明是河北遠洋運輸集團董事局主席，在《2010年胡潤百富榜》中以250億元人民幣的財富位列中國富豪榜第18位。為何選擇今年從恒基地產手中買下香港成交價最貴洋房，高彥明和恒基地產都拒絕透露進一步信息。從公開資料看，山東人高彥明和香港的淵源可以追溯到21年前，在當年33歲的高彥明看來，作為世界航運中心之一的香港有著極大的航運商機。憑著自己的打拼，高彥明于1992年在港創立“香港北方船務（NCS）”并營運至今，這也為他日后獲得“中國船王”的美譽奠定基礎。據悉，赫蘭道11號屬于赫蘭道中離海最近的單位，目前正處在裝修中。

而重慶富商安晉辰已經不是第一次在香港買豪宅了。香港特區政府發展局土地注冊處的信息顯示，早在2007年9月，安晉辰就斥資3350萬港元（約合人民幣2797萬元）買入了凱旋門摩天閣一單位；2008年4月，他又以3650萬港元（約合人民幣3048萬元）買入奧運站一號銀海3座高層相連單位。去年5月，安晉辰更以個人名義一擲1.37億港元（約合人民幣1.14億元），購入新地君匯港1座頂層復式住宅，面積5272平方英尺(約490平方米)。

公開資料顯示，安晉辰最早是在深圳做消防器材起家的，2000年前后才回重慶創業，如今是重慶天來控股投資集團董事長和重慶天來大酒店(原戴斯大酒店)的老板，經營產業涉及酒店經營、投資開發及經營管理、房地產開發及物業管理、建筑工程設計、施工、廣告影視傳媒、農業及食品業開發等多個領域，資產達十多億元。此外，他還是重慶四川商會的常務副會長。

據悉，安晉辰買下的赫蘭道12號是一棟地上三層兼有地下室的獨立別墅，已經入住。

七大豪宅中，有兩位內地富豪選擇了西半山。

半山區是香港傳統的高尚住宅區，位于太平山山頂及中環之間。典型的“香港夢”就是“揸賓利，住半山”。習慣上，香港人把堅道和衛城道以西視作“西半山”，以東是“中半山”。中半山保持著半山一貫的神秘，當年杜月笙逃難到香港就住在中半山的堅尼地臺18號底層。而西半山聚居著香港的中產階級，目前大約有500多棟樓。最主要的是，西半山擁有香港最多的名校，共有1所大學、5所國際學校、16所中學、25所小學及24所幼兒園，如香港大學、英華女學校、圣約瑟書院、英皇中學和圣保羅中學等。

去年，新疆國際實業董事張杰夫斥資3.38億港元（約合人民幣2.82億元）購得西半山“天匯”61樓B室，約524平米。“天匯”是恒基兆業開發的豪宅，在2009年憑借70萬港元（約合人民幣58.4萬元）/平米的天價，創下全球分層單位最高售價。新城電臺 DJ、網上電臺 UonLive 創辦人及金谷集團行政總裁秦善文，曾以11.6億港元（約合人民幣9.69億元）買下6套房子，但最終全數退訂。據悉，秦善文只是一個“馬甲”，真正買家可能是越南富商朱立基，天價買房不排除洗錢的可能。

而去年買下“天匯”的張杰夫，公開信息也少得可憐。他生于1969年，大專學歷，其兄為新疆國際實業監事長及實際控制人張彥夫。在《2010胡潤百富榜》上，從事焦炭生意的張彥夫、張杰夫兄弟以13億元的財富排名1099位。

創下全港最高成交價的分層住宅也是“天匯”，買家是巨人網絡董事長兼CEO史玉柱。據《福布斯》估算，史玉柱的資產凈值為16億美元。他在《2010胡潤套現富豪榜》上，因套現45億元人民幣排名第一。今年4月，史玉柱掏出3.6億港元（約合人民幣3億元）買下“天匯”66樓A室，和張杰夫去年買下的61樓B室一樣大小，但價格卻貴了2200萬港元。

還有一位在香港買豪宅的網絡巨頭是騰訊主席馬化騰。自從2004年騰訊在香港上市以來，馬化騰就經常往來于深圳和香港。他2009年出資4.8億港元（約合人民幣4億元）買下石澳大浪灣道13號一棟約800平米的西班牙式洋房，占地2000平米。

和香港其他豪宅區相比，石澳一度處于默默無聞的狀態。李澤楷的“超級木屋”最終使其名聲大震。1994年，李澤楷結束租房歲月，以1.2億港元（約合人民幣1億元）購入香港石澳大浪灣道12號的一塊地皮，耗時8年自建寓所。該區只有23座獨立豪邸。不過，石澳最著名的是仿效英美慣例，這里的業主委員會很看重住戶的地位及身份，買家需經過嚴格的身份確認之后方可入住。這使得石澳發展出極其純正的高級物業，同時也成為香港房屋密度最低的區域。

一名知情人士說，馬化騰對石澳道大屋情有獨鐘，出手相當豪爽。“他看了一兩次已經很喜歡，該物業當時的業主是香港富豪趙世光，趙世光開價約5億港元，馬化騰只還價到4.8億港元就成交。一般來說，這類大買賣討價還價一兩個月都很平常，但想不到他那么爽快。”馬化騰是首名進駐石澳大浪灣道的內地人士。而且作為李澤楷的鄰居，馬化騰也想學習當年李澤楷那樣自建別墅。據悉，馬化騰曾向香港城規會申請重建該物業，打算興建一幢4層高帶車庫的別墅，帶泳池及池塘。至于香港城規會是否批準，就不得而知了。

據一名深圳代理商透露，馬化騰及其家人持有不少深圳豪宅，大部分集中于深圳灣華僑城一帶，包括紅樹西岸頂層復式、波托菲諾純水岸一座擁有私家湖畔碼頭的獨立大屋以及招商蘭溪谷二期的海景別墅，“他持有的深圳豪宅都是頂級豪宅，市值最少1億元人民幣！”此外，馬化騰于2009年初還斥資約1.6億港元（約合人民幣1.34億元）購入某大廈頂樓全層兩個復式單位。

泡沫破滅的前夜？

一方面，那么多內地富豪涌入香港“掃樓”；另一方面，已有學者在過去一年不斷警告，香港樓市已經出現泡沫。

香港樓市在1997年達到歷史高位后，受隨之而來的東南亞金融風暴影響，整體樓價在累計跌幅高達65%。為了避免1998年的歷史重現，香港政府2010年2月、4月和8月三次調控房地產，其中新買入的物業在6個月內轉售，除了繳交4.25%的物業印花稅外，買賣雙方還需支付交易金額15%的額外印花稅。今年4月底，IMF亞洲及太平洋部主任阿諾星（Anoop Singh）表示，香港樓價持續上升，正在醞釀樓市泡沫風險，但特區政府已收緊按揭，相信當局仍會再推出措施，直至香港的樓市風險下降。

而大多香港本地地產從業者則認為，本輪樓市行情及價格、市場環境與1997年不太一樣，買家很多為一次性付款，目前香港私宅空置率約為5%，屬合理水平。

專家建議在投資領域比較有經驗的人士才投資香港房地產市場，否則最好還是選擇內地的房地產市場。投資者要對香港的按揭手續、利率和回報率等進行詳細了解，因為香港房地產市場的貸款審查更為嚴格，而且按規定簽署合同時一定要聘請律師，投資者要將該部分費用計入投資成本；還要對投資地段和發展商情況進行詳細了解，雖然香港十大發展商幾乎未曾出現“爛尾工程”，但是了解其實力對于物業升值的判斷有很大幫助。

香港樓市的潛在風險在購買豪宅的內地富豪看來，只是“庸人自擾”。黎嘉敏就坦言：“自己喜歡就叫合理吧。泡沫？隨便啦，也不關我事。”