房產(chǎn)稅的勢(shì)與施

汪洋

尚處試點(diǎn)階段的房產(chǎn)稅改革究竟能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的影響，仍舊是個(gè)未知數(shù)。

孟子曰：居者有其屋。蝸居也好，豪宅也罷，千百年來，居者有其屋一直是中國(guó)人所想。

面對(duì)上漲有如脫疆野馬的房地產(chǎn)價(jià)格，史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控均沒有達(dá)到預(yù)期效果。繼新“國(guó)十條”后的又一調(diào)控舉措就是房產(chǎn)稅。我國(guó)1986年就頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅并不是一個(gè)新的稅種，但此次有關(guān)房產(chǎn)稅的方案卻直接觸及了此前操作上從來不予征收房產(chǎn)稅的住宅。因此房產(chǎn)稅成了議論焦點(diǎn)。

為了給房產(chǎn)稅試點(diǎn)推行鋪路，早在2010年12月，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表了一篇署名為《國(guó)外房產(chǎn)征稅如何征收：兼顧穩(wěn)定和公平》的文章。文中列舉了美國(guó)、韓國(guó)、日本、德國(guó)、埃及五個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)稅征收案例，并且開門見山寫道：“很多國(guó)家征收房產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定調(diào)節(jié)作用，同時(shí)兼顧社會(huì)公平。本版遴選一些國(guó)家房產(chǎn)稅的征收制度，以期對(duì)我們研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革有所啟迪。”

事實(shí)上，通過對(duì)比，我們可以發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)外實(shí)施房產(chǎn)稅有著諸多本質(zhì)的不同：以美國(guó)為例，美國(guó)房產(chǎn)稅征收對(duì)象是產(chǎn)權(quán)人（即所有人），而在中國(guó)，土地只有使用權(quán)而無所有權(quán)，如此一來，首先從其征收對(duì)象角度存在不一致性；其次，我國(guó)現(xiàn)如今征稅對(duì)象只限于經(jīng)營(yíng)性用房（自住房不征稅），國(guó)外則是對(duì)一切房屋征稅，征稅范圍也不同；再次，國(guó)外房產(chǎn)稅的用途主要是改善居住環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施等，提升房產(chǎn)價(jià)值，而在我國(guó)，房產(chǎn)稅的具體使用動(dòng)向并不明確。因此，我們可以明確地說，國(guó)外房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)而言并沒有借鑒的意義。

根據(jù)1986年公布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅征收對(duì)象是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)；而房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。為了盡快實(shí)現(xiàn)對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅，上海擬采用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念，以實(shí)現(xiàn)在法理依據(jù)上的銜接，并減少立法審批流程的做法。

此次，傳言中的重慶和其他可能被列入的城市房產(chǎn)稅方案大致有兩個(gè)方向，一是可能從第二套或第三套房開始征收，以區(qū)分自住房與投資性購(gòu)房的界線；二是針對(duì)新購(gòu)房者人均面積超過70平方米以上征收房產(chǎn)稅，但會(huì)逐步過渡到存量房。稅率上傾向于0.5%—0.8%。從法律角度看，如果不直接涉及對(duì)《房產(chǎn)稅暫行條例》的修訂，現(xiàn)有方案在實(shí)施上均存在問題。

僅從房屋套數(shù)上來認(rèn)定房產(chǎn)是否屬于“營(yíng)業(yè)”和“非營(yíng)業(yè)”是不合理的。在無租金的情況下，給朋友、親戚居住的房屋顯然不能作為“營(yíng)業(yè)”認(rèn)定；更毋庸說空置房屋了。另一方面，不可忽視的是，民眾對(duì)于住宅的租賃，普遍沒有去租賃登記的習(xí)慣，在技術(shù)層面上，要通過租賃來認(rèn)定“營(yíng)業(yè)”存在難度。由于現(xiàn)有的《房產(chǎn)稅暫行條例》并沒有涉及到房屋面積，對(duì)于稅率也是固定的規(guī)定，因此，過渡到存量房從面積來認(rèn)定的方案和采用新稅率更是缺乏法律支持。另一方面，采用過渡到存量房的做法，并不會(huì)對(duì)既得利益的群體產(chǎn)生影響，反而將損害到有實(shí)際購(gòu)房需求的和改善住房條件的群體的利益。

這一點(diǎn)，政策制定者不能不慎重考慮。

以房產(chǎn)稅為代表的對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征稅一直都被很多人看成是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一大利器，是根治“炒房”與“土地財(cái)政”兩大房?jī)r(jià)推手的“撒手锏”。

有鑒于此，尚處試點(diǎn)階段的房產(chǎn)稅改革究竟能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的影響，仍舊是個(gè)未知數(shù)。

（作者系上海中建中匯律師事務(wù)所合伙人律師）▲