潘石屹:降價是開發商的反思

任蕙蘭

就像在玩“一二三、木頭人”，誰先動誰就輸了游戲。在政府、開發商與剛需的這一輪博弈中，最先撐不住的是開發商。

銀根緊縮、“限購”遲遲不松綁、房產稅來襲……下跌預期成為現實，降價潮迅速從北上廣蔓延至二線城市，樓市寒意更甚于2008年。本輪房企降價是為了做大業績還是絕處求生？未來的行業整合中誰主沉??？潘石屹日前接受了《新民周刊》專訪。

潘幣是高房價的宣泄口

《新民周刊》：剛才我拿到了有你簽名的潘幣（“潘”是網民推出的計量單位，1潘=1000元/平方米），這種應對的確很幽默。

潘石屹：人不能太在意自己。如果發生了這件事，你太在意自己，就會狹隘地覺得網上這些人都在調侃我、傷害我。你說喬布斯死了，你不去紀念喬布斯，非得紀念我？但當你把自己的心態、身段放下來看，這不是一種對你本人的傷害，這件事幾乎把所有中國年輕人對高價房的憤怒釋放出來。

從這方面來看，我很冤，因為我很多年不做住宅項目了。但人們發泄憤怒時會聚焦，幾千萬人的憤怒聚焦到你一個人身上的時候，你用任何方式辯解都沒有用。

當時有幾種應對辦法。第一個是出來解釋，我沒有任何調侃喬布斯的意思，我是喬布斯很忠實的粉絲，多少年來我們公司學習的榜樣就是喬布斯。第二個是澄清我不蓋住宅，蓋的是商業地產。你對住宅太貴有意見，商業地產資本家愛買多貴跟你有什么關系？這個完全是靠市場去調節的。但是在大家發泄的當口上，這些解釋一點意義都沒有。

最后我想，讓所有人通過這件事把心里的怨恨表達出來，把我作為發泄的出口，這就是我的作用。這時候我的角色就像戲臺上的小丑，社會有時候需要你去充當小丑的角色。

后來我就沒理睬，這件事就不斷演繹，潘幣、潘元、潘的計量單位……網上鋪天蓋地。這時候所有人情緒都跟你對立，可能是幾千萬人、上億人。我怎么來化解這個對立情緒呢？我就印個潘幣送過去。你可能一個月前在網絡上給我設計過潘幣、轉發過潘幣，在那里發泄情緒。但當你看到真實的潘幣會一笑了之，對立的情緒就沒有了。

降價是開發商的反思

《新民周刊》：現在各地樓盤都開始大幅降價，是因為開發商資金鏈緊張，還是四季度財務報表的一個數字需要？

潘石屹：兩個都不是。第一，2009年全中國開發商銷售3萬多億元，2010年銷售5.25萬億，加起來8萬多億，當年救市才出了4萬億。所以絕大多數開發商，除了綠城這些之外的，我覺得資金鏈都不是太大問題。第二，從業績來看，像恒大、萬科、中海這些大企業早就完成自己的業績了，不是為了財務報表降價。

你問的這個問題，今天我在飛機上還一直想，下來以后就發了一條微博，看到萬科、萬達、恒大和綠城都在理性反思，這是很可喜的。這個反思就是把房價降了。這次全國各個樓盤，尤其是一些大的開發商率先降價。你看砸了售樓處的，有中海、龍湖、綠地、萬科，都是大開發商。我看到這件事積極的一面，這個市場已經被嚴重撕裂了，土地價格高、房價高，大家已經湊不到一起去了，為了讓市場有愈合的力量，它們主動降價。所以這次全國開發商降價，意義是積極的。

《新民周刊》：最近聽說宋衛平的綠城集團資金鏈緊張，馬云鼓動所有員工去買綠城的房子。設想一下，如果有一天SOHO中國面對這樣的情況，你覺得哪位老板會鼓動員工去救SOHO中國？

潘石屹：我覺得這個消息可能是假的。馬云多聰明的人，他怎么會做出這么傻的事？馬云讓下面的員工去救，你給員工的擔保是什么？他買房子賺了錢皆大歡喜，虧了錢馬云要不要補貼？我們強調每個員工有自己獨立的判斷，有自己獨立支配財務的能力。而不是像”文革“一樣，老板一號召，大家都去買宋衛平的房子。這真是太可怕了。

當然如果SOHO中國到了這樣的地步，該破產就破產，這就是市場對你的懲罰。你讓一個朋友把員工都動員上，浩浩蕩蕩來救你，這跟市場經濟優勝劣汰的規律是格格不入的。我不希望任何老板做出這樣的決定，這個是一個太可怕的決定。

《新民周刊》：在現在這個環境下，宏觀貨幣政策忽松忽緊，一家房地產企業如果手頭有非常多的流動資金，是一件好事還是壞事？

潘石屹：當然是好事。因為這些做住宅的大開發商降價，是看到2012年、2013年整個世界的經濟形勢、中國的經濟形勢、中國住房的購買力會大幅度下跌，它們提前做出了調整。市場前景不看好，銀根又沒有放松的情況下，手里擁有現金，一定是件好事情。

《新民周刊》：現在有很多高調的民營房企老總，也有很多低調的國營房企老總，如果房價跌到一定程度，出現行業整合，誰整合誰的可能性比較大？

潘石屹：就看中國未來的格局了。我記得在2006年、2007年，土地招拍市場活躍的全是民營開發商，從2009年救市計劃之后，民營小企業的身影基本上沒有了，現在就是央企、國有企業、上市公司這三類。所以我覺得未來的整合，最關鍵還是看中國大的方向。

調控走向

《新民周刊》：現在開發商面臨的壓力和2008年不同？

潘石屹：2008年底我提出了“百日巨變”，從很多開發商的財務報表看，資金鏈都出了問題，日子馬上就過不下去了。今年的情況不是這樣，有個別開發商資金鏈會比較緊張，大多數開發商資金狀況要比2008年底好得多。而今年最可怕的是，你接觸到任何一個地方政府跟2007年的心態是一樣的，都恨不得把一塊地賣成天價，拿這個錢去發展。

《新民周刊》：作為開發商你經歷了這么多輪調控，如果為政府設想一下，你覺得政府方面是否知道調控會走向何方？

潘石屹：我覺得政府應該是非常清楚的，房地產市場并不深奧。如果從2003年的121號文件算起的話，現在已經走過了8年調控，到今天為止都沒有達到預期。我覺得市場基本上有三方，第一方是開發商，建房子的人；第二方是購買房子的人；第三方是地方政府。這三方大目標是一致的，像解決老百姓的住房問題、城市化問題，應該齊心協力。但現在經過8年調控，三方越走越遠。這樣的情況肯定不能長久。

《新民周刊》：本輪調控會持續多久？

潘石屹：誰都看不清楚，走一步看一步。我希望這個行業的開發商、地方政府、中央政府、銀行這四方面力量要有一個長遠的想法，看看2012年、2013年的房地產市場是什么樣的格局，想清楚要朝什么方向去發展。我覺得目前整個措施都太短期了，沒抓住最實質的問題。關鍵是要解決土地跟財政掛鉤的問題。