看看京城真實(shí)的“降價(jià)潮”

張襦心

臨近年關(guān)，是公司招聘最難的時(shí)刻。但北京一家創(chuàng)業(yè)公司發(fā)現(xiàn)，人才市場上突然多了一大批銷售。他們的簡歷中，無一例外都寫著“謝絕房地產(chǎn)”。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，僧多粥少，我們都沒活干，也不打算再進(jìn)這個(gè)行業(yè)。”一位前中介告訴記者。

據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房月均成交量大約為8000套左右，與去年相比縮水了一半。

北京樓市的“交投清淡”，還體現(xiàn)在一手房上。

根據(jù)北京住建委官方數(shù)字統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，包括期房和現(xiàn)房住宅在內(nèi)的北京新房交易達(dá)到了75861套，821.3萬平方米，同比下降超過20%，也創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的新低。即使在上一輪樓市低迷的2008年，前11個(gè)月商品住宅成交還達(dá)到了86070套、963.86萬平方米。

但人們最關(guān)心的顯然不是房產(chǎn)商和中介日子有多難過，或者理論上房價(jià)能降多少，這些都是隔靴搔癢。

最實(shí)在的問題是：房價(jià)，到底降了沒有？

主城區(qū)波瀾不驚

“北京房價(jià)真的降了嗎？”這恐怕是很多長期在北京主城區(qū)生活的人共同的困惑。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主城區(qū)的房價(jià)，的確有了一點(diǎn)點(diǎn)松動(dòng)。賣家的心態(tài)，也有了一絲不淡定。而手機(jī)上房產(chǎn)中介發(fā)來的短息，也是越來越頻繁。

位于北五環(huán)外一處優(yōu)質(zhì)樓盤的三居，最新報(bào)價(jià)為170平方米，500萬元，加送車位和露臺(tái)。就在兩個(gè)月前，這套房子還標(biāo)價(jià)560萬，降價(jià)10%。

中介告訴記者：“房主希望最好一次付清，購房人資格不要有問題（非限購人群）。其實(shí)購房人資格有問題，我們可以幫著做，只需要額外花費(fèi)8萬-10萬元。做不成，買房子的沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，但沒有及時(shí)出手，對(duì)賣房子的會(huì)有損失，所以房東就不太愿意。”

但類似“星星之火”，尚未形成燎原之勢(shì)。

為什么房價(jià)大跌，給人留下了仿佛只有通州、大興這些遠(yuǎn)郊區(qū)縣在行動(dòng)的印象？

“這一輪的房價(jià)波動(dòng)，主要是因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈緊張。在北京，主城區(qū)已經(jīng)沒有新盤供應(yīng)，整個(gè)房地產(chǎn)以二手房為主，缺乏往下降的動(dòng)力。另外從結(jié)構(gòu)上看，在上海的主城區(qū)中，也許投資者比例會(huì)大得多。但在北京主城區(qū)買房的人，大多是為了享有政治、教育資源，以持有長線為主。由于限購令的影響，手上持有多套房產(chǎn)的人，賣了房子，就不能再買，所以他們也不肯賣。對(duì)開發(fā)商而言，不降價(jià)可能會(huì)死。但是對(duì)小業(yè)主而言，可賣可不賣，可降可不降。而通州的情況則恰好相反，那里的購房人，以投資客為主。”地產(chǎn)評(píng)論人士楊少鋒分析道。

風(fēng)向標(biāo)：通州

在北京樓市上，通州可以用兩個(gè)詞來形容：領(lǐng)漲、領(lǐng)跌。

從去年3月的暴漲，到新政之后的大跌，通州房價(jià)猶如一根凌空彈出的拋物線。

投資界有一句名言：漲潮的時(shí)候，豬也會(huì)飛，退潮了，才知道誰沒穿內(nèi)褲。通州的房價(jià)，是怎么被吹上天的？

就在去年1月底，北京市兩會(huì)召開，通州新城規(guī)劃的發(fā)布，為通州房價(jià)泡沫做了最惡劣的注腳。

去年3月份，一位購房人電話打到K2清水灣的大山售樓處，銷售人員的話讓她心跳加快：“通州要建現(xiàn)代化國際新城，相當(dāng)于10年前的上海浦東新區(qū)！”這句話，每一位當(dāng)時(shí)在通州的的購房者都是耳熟能詳。

錯(cuò)過了10年前的陸家嘴，不能再錯(cuò)過今天的通州！再不買，估計(jì)以后再也買不起了！

在這樣的情緒鼓噪下，通州房價(jià)，在不到一年之內(nèi)，從1萬多漲到了3萬多，出現(xiàn)了著名的“城鄉(xiāng)倒掛”。

“遠(yuǎn)在東六環(huán)，地處偏僻的K2清水灣，去年開盤時(shí)曾報(bào)出29000元/平方米的單價(jià)，信誓旦旦要‘破3。另一個(gè)名盤天時(shí)名苑就更不用說了。住高層，就得享受飛機(jī)。住低層，就得享受地鐵。K2·海棠灣地處非常偏遠(yuǎn)的通州東南角梨園鎮(zhèn)，這一帶素有‘頭頂航線、旁靠化工廠的說法，但人家去年4月的價(jià)格就能飆升到25000元。這些房子你還別看不上，五六百人為一百多套房子打起來的事都有。”

在通州樓市的大泡泡背后，還有位加足馬力開鼓風(fēng)機(jī)的“始作俑者”。

當(dāng)年某開發(fā)商資金鏈斷裂，最后由為他包銷的銷售公司出錢，以每平方米7000多元買斷項(xiàng)目。新公司老板要求項(xiàng)目工程總經(jīng)理賣到8000元/平方米，總經(jīng)理覺得非常棘手。沒想到一到2009年，價(jià)格一路飆漲。這家開發(fā)商又是從銷售轉(zhuǎn)過來的，熟稔炒作的方式。他們一口氣用高價(jià)拍了好幾塊地王項(xiàng)目，用地價(jià)拉動(dòng)房價(jià)來解套他的項(xiàng)目，然后再用項(xiàng)目的價(jià)格來解套他的地，就這么一輪一輪來回拉動(dòng)。在最火爆的2009年，這家開發(fā)商曾經(jīng)拿到的一塊地樓面價(jià)高達(dá)6200元/平方米，而與其相鄰的地塊，樓面價(jià)僅為2175元/平方米。

這家壟斷了通州大部分住宅市場的公司在拍地過程中出現(xiàn)過行業(yè)內(nèi)最搞笑事件。由于對(duì)通州某地塊拼搶過于緊張，拍賣師最后一次喊價(jià)的時(shí)候，代表方已經(jīng)舉過一次牌了，一緊張手一哆嗦，又下意識(shí)舉了一次牌。這一下就多付了2000萬！

“去年在通州買房的人，就像在6000點(diǎn)買股票的，估計(jì)這輩子都解不了套了。”有人感慨說。

這話有點(diǎn)絕對(duì)，但“哥確實(shí)買的是一個(gè)傳說”。通州的房價(jià)已經(jīng)把未來兩三年的上漲空間都透支掉了，配套設(shè)施發(fā)展滯緩，令人憧憬的摩天大樓、學(xué)校、醫(yī)院沒有一處兌現(xiàn)，新城規(guī)劃還在“紙上談兵”階段。

褪去光環(huán)的通州房價(jià)，開始一天一個(gè)價(jià)。

十一之前，家住北京東四環(huán)四惠的張翰，為父母在20多公里外的通州臨河里名為“華業(yè)玫瑰郡”的小區(qū)，買了一套兩居室，步行可至城鐵，每平方米14900元。

“我買的時(shí)候，1期已經(jīng)開盤兩三個(gè)月了。剛開始標(biāo)價(jià)19000元、18000元，還有人是2萬買到的。等到我買的時(shí)候，已經(jīng)推出‘特價(jià)房了，14500元起，降了20%。所謂‘特價(jià)，也就是房產(chǎn)商為降價(jià)找一個(gè)借口。”

曾有人說，通州降價(jià)噱頭大于實(shí)質(zhì)，尤其是“半折甩賣”樓盤被人揭了內(nèi)幕。但把通州幾乎所有標(biāo)著降價(jià)的樓盤都看了一遍的張翰證實(shí)，這回真不是假摔。“多多少少都降了，只不過有些樓盤因?yàn)樵瓉順?biāo)價(jià)太虛，導(dǎo)致打完折還在1.3萬左右。

“基本上通州的樓價(jià)已經(jīng)回落到1.5萬左右，有些樓盤會(huì)降到1.3萬、1.4萬。前兩天我還去住房建設(shè)部網(wǎng)站上看了下實(shí)際簽約情況。朝向好、戶型好的房子，都簽出去了。比如華業(yè)玫瑰郡，百八十套里，有三分之二的好房，基本上都沒留下。那些朝向、戶型、樓層不好的，再便宜也沒有人買。我去選房的時(shí)候，讓中介帶著我挨個(gè)樓層都看了一遍，隨便看，隨便挑。”

這樣可著勁兒地貨比三家，在通州樓市最火的時(shí)候，簡直不可想象。圈里人都知道“一個(gè)煎餅50萬”的故事。去年3月初，曾有小兩口跑到通州新城核心區(qū)百萬平方米的大盤“京貿(mào)國際城”看中了一套兩居室，18000元/平方米的價(jià)格讓他們臨陣糾結(jié)了一下，借口出門買個(gè)煎餅去商議商議，沒想到再轉(zhuǎn)回來的時(shí)候，那套房子就已經(jīng)被人先下手為強(qiáng)了，一個(gè)星期后就漲到了23800元/平方米。但就是該樓盤，去年11月，已經(jīng)宣布將銷售均價(jià)由最高時(shí)的26800元/平方米下調(diào)至19800元/平方米。一年后又以13400元/平方米起價(jià)，擊穿了2009年年底以來的價(jià)格底線。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年京貿(mào)國際城一期開盤價(jià)為13800元/平方米，被稱為“通州第一降”。而東亞·逸品閣項(xiàng)目自曝開發(fā)成本，以13200元/平方米起價(jià)入市，更是引起轟動(dòng)。

隨著通州的價(jià)格下跌，大興、房山將陸續(xù)成為下一個(gè)“重災(zāi)區(qū)”。

“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”縮影：燕郊

燕郊和北京的關(guān)系最為曖昧。說它屬于北京，行政區(qū)劃確確實(shí)實(shí)在河北省三河市。說它不屬于北京，那里的電話區(qū)號(hào)用010打頭，郵寄地址完全可以寫成“北京市東燕郊區(qū)”。

如果說通州房價(jià)坐上火箭，助推器還是有點(diǎn)影子的“打造國際新城”，燕郊房價(jià)翻筋斗，憑借的僅僅是一個(gè)小道消息：燕郊將劃歸北京。

燕郊每年稅收將近20個(gè)億，河北省是否會(huì)舍得割讓這么一塊“大肥肉”，尚是個(gè)未知數(shù)。與北京“血脈相連”的，只有930公交線旗下幾條支線，每天早上往北京送人，晚上再把人接回來。盡管在燕郊買房，“將來能落戶北京”聽起來是如此不靠譜，但并不妨礙燕郊成為投資客“新寵”。乘坐地鐵2號(hào)線，燕郊大盤“上上城”的廣告赫然在目。

“從CBD到通州，半小時(shí)；到燕郊，50分鐘。所以很多小白領(lǐng)、北漂族、退休族，紛紛到燕郊扎根落戶。北京有哪些省的人，燕郊就有哪些省的人，相當(dāng)于復(fù)制了一個(gè)‘小北京。”在燕郊土生土長的陳先生告訴記者。

陳先生家的房子是1998年蓋好的，那會(huì)兒的房價(jià)一平方米還不到1000元。2005年，投資客開始“發(fā)現(xiàn)”燕郊。等到2007年上上城五期開始蓋的時(shí)候，十多萬人的超大容納量，幾乎讓所有人都知道：燕郊房價(jià)真的要漲了！在開發(fā)商蓄謀已久的推動(dòng)下，房價(jià)開始小幅往上鼓動(dòng)，翻到了3500元。然而最精彩還在后面。從2009年年底到2010年年初，燕郊房價(jià)最瘋狂的時(shí)候，均價(jià)高達(dá)每平方米8000元-9000元，一些樓盤甚至賣出了14000元/平方米的高價(jià)，并號(hào)稱一搶而空。三年漲三倍，在燕郊并不是一個(gè)神話。

房價(jià)暴漲之時(shí)，北京地王頻出，燕郊也開始流行一句話：“窮買房，富買地！”倒地大軍中，既有本地人，也有外地人。

“去年我有一位朋友就在西城子村倒了60畝地，賺了幾十萬。”燕郊的倒地模式是去村民手里收莊稼地。“很多村都在賣地，賣的是20-30年的年限。20年的價(jià)錢一般是7萬/畝，收來以后再以10萬元/畝倒給販子，販子再倒給國家，現(xiàn)在的拆遷補(bǔ)助款是一畝地15萬。或者有販子把這些土地零零散散都吃下來，集中賣給大開發(fā)商。這些大量囤這種地的開發(fā)商，會(huì)通過通過很多手段去運(yùn)作，把這個(gè)地變成商業(yè)用地。”

調(diào)控政策出臺(tái)后，曾經(jīng)喧囂一時(shí)的倒地大軍，突然之間，都冷下來了。今年5、6月份，燕郊的房價(jià)也開始退潮。

“燕郊最近的房價(jià)走勢(shì)，我們都不怎么看好。5月份的時(shí)候，我就覺得燕郊房價(jià)應(yīng)該可以動(dòng)了，建議手上有房子的朋友賣房。他的買賣節(jié)奏把握得非常好。去年6月份，他從一位急于動(dòng)身去南方的朋友那里，以5000元/平方米的價(jià)格拿到一套板樓，二居室，燕郊的住宅以這種二居室為主。當(dāng)時(shí)十二三年的二手房，均價(jià)都在6000多元。今年5月份他以6500元/平方米的價(jià)格把房子賣出去，不到一年的時(shí)候，賺了十幾萬，打了一個(gè)漂亮的時(shí)間差。也許10年后賣，可以賺得翻倍，但我們考慮到那個(gè)時(shí)候，人民幣也許更縮水了。”

在陳先生看來，燕郊的新盤供應(yīng)量很足，降價(jià)的幾乎都是新盤，二手房價(jià)還比較堅(jiān)定。“房價(jià)便宜了，我不賺錢了，為什么要賣，很多人這么想。能買得起三套以上房子的，手里都有錢，房子基本上都租出去了。那邊租金低，也就是一個(gè)月700-800元。”

現(xiàn)在燕郊的房價(jià)，基本降到了6000元，降幅為20%-30%。戶型比較好的新盤跌幅在10%左右，而燕郊當(dāng)?shù)氐钠骄率杖霝?000元。

“以我們當(dāng)?shù)厝说慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，房價(jià)在4000-5000元尚可以接受。在這里買房的大部分都是投資客。燕郊的空置率基本上可以達(dá)到60%。一棟30層的樓，差不多20層都沒有人住。”