美國房價是這樣下跌的

陳思進

2010年8月24日，全美房地產經紀人協會發布報告，美國7月二手房的銷售跌幅，按年率計為383萬套，跌幅創紀錄地高達27.2%，大大超出了經濟學家預期的一倍，使美國房屋市場愁云慘淡，雪上加霜。

實際上，出現這一數據并不奇怪，因為美國7000萬“嬰兒潮”正步入退休行列，在這部分人中間，約1/3沒有任何退休儲蓄，在未來的退休歲月里，他們唯一能做的就是將獨立洋房兌現，以維持現有的生活水準或勉強度日。

而根據人口普查局統計的數字，全美至少有1120萬套房屋處于資不抵債的狀態；另據美國商務部今年7月27日公布的數據，全美第二季度房屋空置高達1900萬套，約占全美房屋的14.5%。

這部分空置房與“嬰兒潮”套現的房產，再加上“負資產”的房屋一齊涌入房市，哪怕從現在起不再建造一套房子，也需要至少10年才能徹底地消化掉。

眾所周知，在市場經濟中，物價由供求關系決定。在不能借貸消費的年月，人們必須存夠了錢才有購物能力。如今人人都可以從銀行借貸，大家手中就都有了“明天的錢”，這時人們的購買力就已經和他們的實際收入相脫離了，商品價格被“明天的錢”推高，市場的供求關系立刻被扭曲。用尚不存在的、“明天的錢”去購買房子時，那種不實的“求”便無限增大，房價自然急劇上升。

而只要稍加留意，就會發現房子的租金這些年來并沒有隨著房價的上升比例而上漲，只是隨著收入的增加而增加。因為租房必須付現金，是不能用借貸支付的。

這里想說明的要點是，當一個人或少數人“用明天的錢圓今天的夢”似乎還可行，因為他們還尚能用“明天的錢”，買下今天價格的房子；但是，當多數人都使用了“明天的錢”，那么今天的房價也就不再是今天的房價，而變成了“明天的房價”。等于用“明天的錢”，買下了“明天的房價”（加上利息因素，甚至是“后天的房價”了）。萬一“明天的錢”沒有了（如泡沫破滅影響到實體經濟，失業率上升），房市就將下跌。

20世紀70年代之前，美國房價在經濟繁榮時上升，經濟蕭條和戰爭期間下跌，上下浮動有限，長期穩定地保持在家庭平均年收入的1.6倍～1.8倍之間，無泡沫可言。然而從20世紀70年代初開始，也就是在廢除了布雷頓森林體系之后，美元和黃金脫鉤，使信貸消費模式成為可能，也就使“用明天的錢圓今天的夢”開始流行，致使當年處于青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，并由此推高了房價。

然而到了20世紀70年代末，由于通脹太甚，泡沫明顯，政府只能通過升息（最高時達18%）來限制借貸。很顯然，使用“明天的錢”成本太高了，于是泡沫應聲破滅；這時經濟又差了，到了20世紀80年代中期政府又開始降息，并用減稅政策來助長人們的購房欲望。不斷降息使得“明天的錢”又卷土重來，人們的搶購熱潮讓房價又開始上升，直到80年代末泡沫再次破滅，歷史重演。

到了21世紀初，由于互聯網泡沫破滅，美國經濟再次陷入困境，格林斯潘只能用房市來拯救美國經濟，連續11次降息再次抬高了房價。這一次由于全球經濟一體化，美國充分享受著全球低廉的商品，因此無須擔憂通脹，隨即通過華爾街將次貸包裝上市，使得大量的“明天的錢”進入房市，使房價一路上升。到次貸危機爆發的前夜，美國的房價與家庭年收入之比已高達6以上，到了高處不勝寒的地步，但那時人們都以為房價會這么一路“走”上去。

很不幸，市場這只調節的“手”是無情的……

自2006年次貸危機爆發以來，美國房市共跌去6萬億美元，預計需20年才能恢復到先前水平。由此可證，導致美國房屋市場噩夢的，是30多年前“用明天的錢圓今天的夢”所埋下的種子，今天只是結出了苦果而已。

其實，市場就如同狗一般，雖然有時會離開主人四處溜達，但總會回到主人身邊。按照供求關系的經濟法則，美國人承受房價的真正能力，是房價與家庭年收入之比不超過2。因此，全美平均房價有可能跌回至1998年，甚至1996年的水平。看來，“嬰兒潮”一代想靠著房產的兌現而過上退休后悠哉游哉的好日子，已是黃粱一夢了。

（摘自《商界評論》）