樓市:詭異的拐點

崔曉火 周政華

12月初的北京城，天氣仍變化多端。前一天還降下初雪，第二天卻迅速晴朗。

11月30日晚7時許，中國人民銀行宣布從12月5日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

盡管對于本次信貸松動的解讀各有不同，但是對于樓市來說，天提前有了一絲“亮”光。市場里的資金流動似乎也在預示著答案：在存準率下調次日的股市中，房地產板塊流入了超過11億的資金，資金流入甚至比銀行板塊還高。再加上地方政府各出奇招，樓市，這一無數主體進行博弈的主陣地，是否隱隱有拐點即將出現？

降價促成成交量？

與市場上的資金一樣，剛性需求下的購房者也蠢蠢欲動。這股熱情配合著房地產商的打折促銷手段，正推動著不振的樓市從一線城市的郊區開始回暖。

12月3日，北京通州區南六環外的待售項目合生世界花園售樓大廳里人頭攢動，這種火爆的情景已經數月沒有在北京的樓市中出現，仿佛時間回到了沒有限購、限貸的樓市。盡管項目的位置遠離主城區，但是時逢周末，在售樓大廳，看房者熱乎的呼吸和暖氣交織，讓人感到窒息。

這一處由北京龍源順景房地產開發有限公司開發的項目，主要的房型為50～70平方米的精裝小戶型公寓和90～150平方米的精裝平層兩居和三居，銷售價格均為9980元/平方米起。

位于北京大興區的龍湖時代天街項目，銷售的活躍程度也是如此。11月19日，該項目一期開盤時，以98平方米的三居室為主，均價為11800元/平方米，當日200多套房源全部售罄，創下近半年來城南區域首個“日光盤”紀錄。

價格便宜，是合生世界花園銷售火爆和時代天街一期“日光”的主要原因。據12月1日中國指數研究院發布的11月全國百城住宅交易統計，萬科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海等重點城市的部分遠郊項目降價幅度均已超過20%。另外，遠郊區縣的價格進一步下降。在北京的通州區，住宅成交均價已經自今年7月起連續5個月下降，最高降幅超過20%，部分項目的成交均價與年初相比跌幅達25%。

隨著促銷手段范圍由遠郊向主城區擴散，加之二手房市場預期價格的下降，數月來在交易量為零的邊際上徘徊的樓市，成交量開始慢慢復蘇。

此時，樓市的走向也成為近期市場爭論的焦點。在中國社科院金融研究所研究員易憲容看來，樓市“拐點”何時到來，不但取決財稅政策調整和金融信貸政策，更取決于對房地產市場的定位。

“分析對房地產市場的發展趨勢要看三個重要的信息，第一看政府出臺的新政策，比如住房按揭貸款政策對房地產市場起到最重要的作用；第二個看稅收政策，比如物業稅、住房補償等；第三要看政府部門對房地產市場的定位，到底是允許房地產市場的投機炒作，還是只把住房作為消費品去除其賺錢的功能”，易憲容強調。

11月25日，在北京購房者躲避限購的“首選”河北廊坊市，國務院副總理李克強在考察保障房建設時，再次代表中央政府強調樓市調控將持續。他說，當前房地產市場調控已取得一定成效，但仍處于關鍵時期，明年還會繼續實行目前抑制房價過快上漲的政策。

目前，住房和城鄉建設部已建議地方政府，不對已經出臺的地方房地產調控政策進行“方向性調整”、樓市調控政策承繼性連接等在內的一系列主旨精神，對于執行了一年的限購政策予以繼續。廣州、深圳等地方政府已表態，將在2012年延續當前的限購政策。

住建部政策研究室副主任王玨林告訴《中國新聞周刊》，目前調控政策還不具備放松的條件，現在樓市調控的重點是防范房價反彈。

“一旦限購放松，各地房價很可能會出現報復性反彈，那樣的話歷時兩年的調控成果將毀于一旦,限購、限價政策應當是長期的調控任務,停限需要外部環境的支持。” 王玨林表示。但是，感受到地方財政壓力的地方政府，是否能徹底執行這一政策，目前尚不得而知。

利益捆綁：開發商與地方

冷暖鴨先知。地方政府似乎比有剛性需求的購房者還要敏感。

11月以來，北京、武漢房管局出臺新規重新制定豪宅標準，上調了普通住房的價格范圍，擴大了契稅優惠范圍。這一舉動雖然沒有觸碰限購的“高壓線”，卻間接地為房地產市場松開了一道鎖。

以北京市11月25日發布的新政為例，由北京市住房和城鄉建設委員會調整后的稅收優惠政策“普通住宅”標準規定，享受優惠政策的普通住房，平均交易價格為2010年北京市住房的平均交易價格（每平方米建筑面積18000元）。而北京市主城區內的平均房價為每平方米3萬元上下，新樓盤集中的三環到六環之間，房價也維持在北京市的成交均價每平方米19500元左右。

北京市住建委表示，調整后的新政策將惠及全北京大部分購買者，將有七成的購房家庭享受到從幾萬到十幾萬不等的稅收優惠。

而在成都，地方政府嘗試的“變相寬松”則被叫停。自11月12日開始,其房管局網簽合同管理系統曾一度顯示,商品房限購初期審核，調整為由開發企業對購房人和家庭成員進行限購標準審查,然后上傳至房管局備案。監測數據顯示,成都市主城區11月14日至20日商品房成交約1700套,較前一周上漲約16%。

一方面是開發商選擇降價，一方面是地方政府選擇惠及購房者。兩方面的合力，客觀上促成了同一個結果，便是讓樓市起暖。

根據北京市房地產交易管理網的數據統計，盡管11月份北京全市新房成交均價為19598元/平方米，與今年房價最高點時相比，房價跌幅已達21%，但新房成交量卻達到了6683套，環比上月大幅上漲22%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，開發商以價換量，降價促銷的市場策略，在11月收到了明顯效果，主動降價的項目逐步得到購房人認可，成交量明顯回暖。

他還表示，近期存款準備金率的下調，市場資金流動性的增加，給購房人尤其是首次購房人貸款購房帶來了利好。再加上普通住宅價格標準的上調減少購房人的契稅支出，因此隨著購房人出手意愿的逐步增強，年底新房的成交量還將進一步回暖。

目前的局面似乎可以與三年前的樓市低谷相比。2008年7月份，全國樓市一片低迷，“允許地方政府自行救市”的呼聲此起彼伏。此后不久，西安、蕪湖、蘇州、成都等地便陸續出臺相關的救市舉措。調整內容除了下調公積金貸款首付及放寬貸款年限外,部分城市還出臺了減免稅費或者直接給予財政補貼等政策,少數城市則以購房入戶作為吸引。

調控與保增速的矛盾

面對房地產市場，政府的選擇并不多。房地產行業投資速度的減慢，顯然已經影響到了固定資產投資為主體的經濟全局。無論是采購經理人指數，還是12月中旬中央經濟工作會議期間即將公布的11月份經濟增速，顯然都會受到“連累”。

銀行和房地產開發企業能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊，這是中國人民銀行發布的《當前房地產市場形勢分析報告》和《房地產市場變化對金融業影響的調查報告》的內容。但該報告還稱，部分銀行代表認為，房價下跌20%后會不會誘發恐慌性拋售，以及拋售現象出現后有關方面能否采取有效措施控制其連鎖反應，是銀行和企業更加關心的問題。

“地方政府無法承受超過20%的房地產價格下滑，宏觀經濟難以承受超過25%的房地產價格回落”，《中國宏觀經濟分析與預測報告（2011～2012）》報告課題組成員、中國人民大學經濟學院副院長劉元春11月19日表示。

他還認為，按照地方政府對于土地財政需求和中央政府對于宏觀經濟增長速度需求的雙向分析，這將決定，到明年二季度時，地方政府能否使用“暗渡陳倉”的手段放松房地產市場，以及到三季度時，中央政府是否將緩慢放松限貸政策，并采取一系列對沖政策，最終做出放松限購的政策調整。

包括央行貨幣委員會委員李稻葵和夏斌在內的經濟學家皆認為，貨幣政策微調不是簡單放松銀根和總量政策，微調也不是放松房地產調控，但“房地產調控整狠了也要出事，要防止房價短期內自由落體式下滑”。

面臨極其復雜的經濟局面，中央行政高壓能否起到調控樓市，是一個不小的挑戰。

目前，住建部主導的保障房建設在中央政府的強力監督下勉強達到開工目標。但保障房能對樓市調控起多大效用，目前仍不清晰。此外，正在探索的房產稅以及城鎮個人住房信息系統正在部分城市進行試點。然而何時在全國推廣，也遙遙無期。

“只要地方政府對房地產的沖動仍在，那么房市的回暖就會早晚出現。你我對房價繼續下降的預期可能只是一廂情愿”，一位銀行內部人士告訴《中國新聞周刊》。

12月1日，光大證券在提供給客戶的存款準備金下調分析時指出，“雖然尚不能得出政策完全轉向的結論，但我們已深刻體會到，相比中央，地方政府對于地產帶來的負面影響感受要敏感和深刻得多。我們認為，未來幾個月房地產行業將面臨地方微調政策不斷以及信貸相對寬松的局面，樓市表現將有所恢復。”

可以預料的是，一些看不見的博弈仍將繼續，而市場中的最大主體購房者，仍然不是這一博弈的主力軍。