房貸收緊加速樓市調整

周政華

在央行持續回收流動性的情況下，商業銀行對信貸的緊縮政策，不可避免地影響了購房人的熱情以及隨后的樓市走向

國家統計局一季度經濟數據公布兩天后，4月17日，北京一個大風肆虐的周日，中國人民銀行今年第四次收緊了手中的信貸韁繩：從4月21日起，上調存款準備金率0.5個百分點，3600億銀行資金將被凍結。

商業銀行正迎來痛苦的緊縮周期。隨著信貸額度的不斷收緊，各家銀行當初競相爭奪的個人住房按揭貸款（以下簡稱房貸）業務，如今卻成了食之無味棄之可惜的雞肋。

4月中旬，一則有關“武漢、成都、樂山等地已暫停房貸”的消息在網絡流傳。不久，中國民生銀行證實已在去年底在一些城市暫停個人業務。北京、上海等地多家大型國有商業銀行分行也表示，只對合作樓盤開放個人房貸。

“房貸固然是優質業務，但是收益率太低?！敝醒胴斀洿髮W中國銀行業研究中心主任郭田勇接受《中國新聞周刊》采訪時表示，在央行持續回收流動性的情況下，商業銀行對信貸資產配置的收益率要求也提高了。

房貸受限“存貸比”紅線

一些中小股份制銀行最早調整房貸業務，其中中國民生銀行的調整力度最大。

《中國新聞周刊》記者獲悉，目前該行在北京、上海、廣州、成都、武漢等一、二線城市基本暫停房貸業務。中國民生銀行新聞處工作人員稱，由于今年貸款額度緊張，該行把小額企業商貸通作為業務的戰略重點。中國民生銀行2010年年報中透露，商貸通貸款余額占去年全行貸款余額的一半以上。

不過，除中國民生銀行外，大部分銀行并未停止房貸業務，但普遍取消了首套房利率優惠，放款時間較以往也有所延長。在過去的一年，商業銀行對居民購買首套住房的貸款利率優惠空間不斷收窄，從7折到7.5折，再到8.5折。

光大、民生、浦發三家股份制銀行，最先上調首套房利率至基準利率。此前這三家銀行已在南京、深圳等地取消了首套房優惠。到了4月，《中國新聞周刊》記者致電工行、農行、建行、交行、中行、光大和浦發獲悉，上述商業銀行均已取消首套房貸款利率優惠。

專注北京二手房房貸服務機構的偉嘉安捷公司客戶主管吳昊對《中國新聞周刊》表示，從去年年底開始，北京市二手房的貸款難度越來越大，“即便是首套房，銀行的額度也很緊張，審核程序也比之前嚴格了。”

偉嘉安捷數據顯示，2011年第一季度北京市房貸市場交易量環比上一年第四季度降幅約為30%，與去年同期相比，降幅超過四成。

房貸政策或將進一步收緊。4月11日，中國銀監會再次要求銀行業切實按照國務院常務會議有關要求，實行動態、差別化管理的個人住房貸款政策，預計短期內，銀行的房貸政策將有新一輪調整。

更重要的緊縮壓力來自準備金利率的不斷提高。4月17日，央行宣布從4月21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這也是央行今年第四次上調存款準備金率，也是去年以來的第10次上調。而此次調整，使大型金融機構存款準備金率達到了20.5%歷史高位。國內商業銀行的存款吸儲壓力也越來越大，存款成了各銀行的生命線。

目前，從已經公布的14家上市銀行2010年年報顯示，8家股份制上市銀行的存貸比（銀行貸款總額/存款總額）平均達到71.47%，而五大行的平均數據為64.5%。在中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇看來，與傳統四大國有銀行相比，中小股份制銀行資金鏈更為緊張，因此它們對信貸資產配置要求的收益率更高。

更大的壓力則來自監管層。從今年6月起，銀監會將對商業銀行的月度日均存貸比進行監測，要求存貸比日均不得高于75%的監管標準。從銀行盈利的角度講，存貸比越高越好。但從風險的角度考慮，由于銀行需應付客戶日?，F金支取和日常結算，在就是需要銀行留有一定的庫存現金存款準備金，存貸比不宜過高。

2009年一季度以來，為“保增長”，監管當局對存貸比曾放寬執行。但隨著經濟回暖，通脹抬頭，如今75%的紅線即將被嚴格執行。郭田勇認為，銀行不論是出于嚴格的信貸額度，還是自身的資金狀況，都大幅減少了貸款，被視作風險最小的個人住房貸款都大幅縮減。

樓市調整加速

銀行“惜貸”增加了購房人的成本。以貸款100萬元，貸款期限20年計算，從8.5折的貸款利率變成9折貸款利率后，購房人總利息支出將增加4.5萬余元；而從8.5折的優惠利率調整為無優惠的基準利率后，總利息支出將增加13.8萬元之多。這無疑影響了購房人的熱情。反過來，這似乎也讓房地產開發商的好日子到了盡頭。

從目前在A股上市的76家房地產企業的2010年年報所披露的信息看，2010年的經營活動產生的現金流量凈額為負711.26億元，比去年減少了近1200多億元。與此同時，庫存價值則合計超過7500億元，同比增長4成，顯示開發商銷售下滑明顯。

“在嚴厲的調控和限購背景下，銀行與資本市場等常規融資渠道均已對房地產行業設置了較大障礙。”投中集團分析師萬格對《中國新聞周刊》表示，密集而至的行業與金融調控政策，提升了眾多中小房企的融資成本和現金流壓力，也使其后續拿地、開發與銷售受到較大制約。

銷售頹勢延續到今年。以北京為例，“京十五條”出臺兩個月后，4月17日，北京新建商品房成交量，勉強超過2萬套，創下近三年來一季度成交的最低值，同比去年下跌了近40%。在搜房網監控的46個城市中，今年一季度，近9成的城市一手房銷量下滑。

開發商資金鏈緊張，還直接引發了土地市場的冷清。

一季度，廣州推出的5塊住宅用地，均以底價成交；新浪樂居數據顯示，今年一季度上海經營性用地成交金額338億，2010年一季度成交金額520億，同比下降35%；同期，北京土地出讓金收入為159.3億元，還不到去年同期的三分之一。

流拍現象不僅僅出現在一線城市。中國房產信息集團數據顯示，截至3月20日，33個被監測城市中，出現土地流拍的城市有17個。

一線城市價格調整已初露端倪。搜房網統計顯示，今年3月北京住宅市場總體開盤均價為22661元/平方米，較去年同期的25812元/平方米下降12.21%。

從全國看，各地漲幅漲跌不一。國土資源部公布的數據顯示，今年第一季度監測數據顯示，住宅地價為每平方米4349元人民幣，同比上漲接近11%。國土資源部稱，在宏觀經濟、市場預期、通脹因素及調控政策等綜合作用下，居住用地價格漲幅回落引領總體趨勢。

由于行情向下走，多數開發商推遲開盤。在北京，計劃在2月份入市的19個項目中，最終開盤的只有4個，3月份也只有13個項目開盤，大量待開樓盤仍按兵不動。

這種量縮價跌的局面，亦得到了政府的認可。在4月15日一季度經濟數據發布會上，國家統計局新聞發言人盛來運表示，從一季度的情況來看，房地產調控的效果在繼續顯現，表現在投資性需求得和部分城市房地產價格過快上漲的勢頭得到雙遏制。

“房貸收緊只是推動樓市調整的因素之一?！敝醒胴斀洿髮W中國銀行業研究中心主任郭田勇說，在稅收、限購、信貸調控政策共同作用下，樓市調整趨勢基本確立。 ★