商業地產:調控下的市場寵兒

張育群

如果不是蔓延整個城市的濃霧，你也許意識不到這是在中國西南的重慶。營業面積達14萬平方米，相當于半個鳥巢體育場的超級購物中心，匯聚了來自日本的優衣庫、瑞典的H&M;以及smart概念館等快時尚品牌。

2010年年末的一天，上千名年輕人冒雨排隊在這里等待H&M;開業，他們搶購沒有任何折扣的衣服，還擠壞了一部扶梯。作為重慶第一家定位為快速時尚消費的摩登之地，位于重慶北部的北城天街的日銷售額最高達1000萬元，日均人流量高達25萬人次。這意味著在有800萬人口的重慶，每30個人中就有一個人流連于此。

僅在6年前，這里還是一個爛尾10年的“歐式一條街”，近年聲名鵲起的高端住宅開發商使之煥然一新。而他們的胃口不止如此。在住宅市場頻遭調控高壓的背景下，大量住宅開發商從2010年開始陸續高調宣布向商業地產開發轉型，而2011年2月蔓延至全國的限購令更將商業地產熱推至鼎沸。商業地產幸運地避開了限購令，成為異地人群可以不受限制購買的物業，在通貨膨脹的大背景下，商業地產對住宅的替代作用，讓更多的資金涌入這片熱土。

新政頻出、房貸收緊、限購令出臺，住宅市場一下子被打進“冷宮”。但以往在市場中處于配角地位的大量40年、50年產權樓盤，不受限購令影響，在調控之下突然成了市場的主角。

這是個好消息，不止是現在，國家一直在鼓勵投資商業地產，產權公寓是商業地產的一部分，也是風險最低的商業地產。商業地產是中國新型經濟的載體，市場經濟鏈條中的重要組成部分。在概念上可以游離于住宅地產，獨立存在，從它的屬性來看，對于正處在轉型中的中國經濟產業結構有很大的貢獻。

中國迅速崛起的中產階級是這些住宅商轉型的根本動力。在重慶北城天街每晚都可以看到衣著時髦的年輕人在整潔的林蔭道上漫步，越來越多的人覺得自己是中產階級了。他們旺盛的消費需求猶如一座閃閃發光的金礦，吸引著LVMH、歷峰和古馳等奢侈品商深入內陸考察店址、宣傳商品。中國內陸零售市場正在起飛。在人均收入達到3000美元之后，奢侈品消費將急劇上升。預計中國的奢侈品消費者最終將達到一億人，與日本不相上下，也會成為全球最賺錢的市場。

機會就在那兒。住宅業在經歷了十年的黃金發展后，如果現在是步入中年的話，商業地產現在還處于快速成長的青春期，還有成倍的增長空間。

在這種背景下，在深圳萬象城、北京華貿中心、萬達廣場等經典項目的示范作用下，住宅和商業等多種業態結合的城市綜合體漸成風潮。從近兩年看，在一二線城市純住宅用地越來越少。在新玩家和地方政府推動下，商業地產土地供應呈現明顯的增長趨勢。世聯地產監測的全國28個重點城市，2010年商業用地供應均大幅上漲，平均上漲幅度達到了39%，高于住宅面積13%的增長幅度。而華南地區廣州、深圳等7個城市的商業用地增長幅度高達80%，對比之下則是該區域25%的住宅用地增長。

如此快速的涌入有可能產生一個新的泡沫。未來兩年伴隨眾多購物中心的集中放量，市場短時間內將過于飽和，新玩家們或該系好安全帶，迎接未來的顛簸之旅。

商務公寓并非規范的建筑產品，而是市場擠壓出來的一個“畸形兒”。這種產品，能住能商，但無論居住還是辦公，缺陷都顯而易見。可它的市場表現卻一直不俗，市場熱時沒有大“火”，市場冷時也沒有受“寒”。究其原因，除了好地段、低總價、精裝修這些要素以外，也是其“變色龍”特質成就了它，賣者、買者、用者都可以根據自己的需要，隨時自由、靈活地突出它的某一方面價值，進而左右逢源。

然而業內普遍認為，中國商業地產已進入戰國時代，群雄并起，競爭非常激烈，而高門檻最終將淘汰多數新玩家，就連曾經的住宅巨頭的前路也絕非坦途。除了這些競爭者外，從純住宅開發到商業地產的轉型本身也極具挑戰。中國商業地產“老大哥”也是通過長達6年的試錯方修成正果的，但隨著競爭者不斷涌入，留給新玩家試錯的機會越來越少。

而有志投資商業地產的開發商還須明白，伴隨著樓市調控，與住宅市場一樣，商業地產的終端客戶也在觀望。中國不太長的商業發展歷史，導致了國內和國際優質的商業資源稀缺，這就意味著所有新玩家都在爭搶優質的商業資源。

或許在5年后，中國的商業地產就會從戰國時代變成三國時代。到那時，具有全國影響力的公司估計不會超過5家，最后誰能活下來，是一個很大的問題。

關注

住宅物業、房地產商的庫存、地方政府抵押給銀行的土地，加起來的價值是中國GDP的三倍以上。衡量購房負擔的價格與收入的比率，在主要城市都超過20倍，這意味著中國人將不得不用20年的收入來購買一套平均價格的房子。

——玫瑰石顧問公司董事謝國忠

成熟房產市場的租售比一般在200倍到300倍(房價與月租之比)之間，高于300倍則有泡沫。北京、上海的租售比普遍在500倍以上，我報之以苦澀的微笑。

——媒體主編王爍

這一輪調控政策是最嚴厲的，我覺得2011年是一個分水嶺，之前房價是市場說了算，2011年之后房價是政府說了算。

——SOHO中國董事長潘石屹

過度舉債加上按揭證券化，是美國次貸危機的根源。這兩個因素中國都不存在。即便出現價格大幅回調，也不會促成過度舉債經濟體可能發生的那種規模的崩潰。

——摩根大通董事總經理李晶

中國房地產調控折射了一個尷尬的事實，在中國調控市場，行政手段一抓就靈。也因此透露出詭異的信息，號稱較為市場化的房地產，最后也在行政調控下不堪一擊。可見，房地產價格不是能不能降的問題，而是敢不敢降的問題。

——財經評論員葉檀