城市中心區(qū)復興中-的-規(guī)劃調(diào)控以哈爾濱市中心城區(qū)調(diào)控為例

張克軍 馬雙全

（哈爾濱市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院，黑龍江 哈爾濱 150010）

1 引言

哈爾濱中心區(qū)是指江南二環(huán)路至松花江的城市建成區(qū)，包括南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)的部分區(qū)域，總面積63.02平方公里，總?cè)丝?00萬人。從2001年以來，哈爾濱在中心區(qū)更新改造的過程中，從更新機制、更新方式、更新保障和更新質(zhì)量上進行了徹底地變革，從而在短短幾年間，使城市中心區(qū)又重新煥發(fā)了勃勃生機。

2 中心城區(qū)發(fā)展中存在的主要問題

2.1 用地功能結(jié)構(gòu)失衡。哈爾濱中心區(qū)現(xiàn)狀用地功能以居住和公共設(shè)施用地為主，分別占中心區(qū)建設(shè)用地的41.29%和21.23%，其中居住用地已大大超過20-32%的國標要求；而綠地較少，只占中心區(qū)建設(shè)用地的3.79%，又大大低于8-15%的國標要求。

2.2 停車設(shè)施不足。中心區(qū)停車設(shè)施不足有多方面原因。首先是停車設(shè)施用地較少；其次是停車需求激增，供求矛盾突出。第三是配建停車場挪作它用，停車矛盾推向社會。第四是路邊停車設(shè)置和管理混亂，違章停車嚴重。停車設(shè)施單一，管理手段落后。

2.3 人口密度過高。由于中心區(qū)的集聚效應(yīng)，其平均居住人口密度已達到3.2萬人/平方公里。中心城區(qū)用21.5%的城市建設(shè)用地承載了57.6%的城市居住人口，人地之間的矛盾較為突出和尖銳。

2.4 綠化和開敞空間缺乏。城市中心區(qū)的綠地面積只有239萬平方米，占中心區(qū)用地的3.8%，其中公共綠地2.02萬平方米。

2.5 歷史文化街區(qū)周邊環(huán)境控制力度不夠。城市中心區(qū)是哈爾濱市歷史文化名城資源的集中區(qū)，通過近些年的保護，城市中心區(qū)形成了風格迥異的歷史風貌特色。但是由于多種因素，使歷史街區(qū)周邊建設(shè)了一些不相協(xié)調(diào)的多層和高層建筑。

3 中心城區(qū)存量土地資源分析

現(xiàn)狀中心城區(qū)共有可開發(fā)改造地塊146片，可供開發(fā)建設(shè)的用地1057.87萬平方米，占中心區(qū)用地的16.79%。

3.1 工業(yè)企業(yè)搬遷。中心區(qū)未改制工業(yè)企業(yè)51家。這些企業(yè)規(guī)模較小，基本為無污染企業(yè)，主要分布在北環(huán)路附近、南直路、先鋒路附近和安發(fā)橋附近。

3.2 棚戶區(qū)改造。城市中心區(qū)棚戶區(qū)52片，需改造用地總面積為396.24萬平方米。

3.3 重大基礎(chǔ)設(shè)施工程配套效益地塊。中心區(qū)的效益地塊為地鐵效益地塊，其中中心區(qū)有35塊效益地塊，用地面積為334.63萬平方米。

3.4 其他土地資源。此外中心城區(qū)內(nèi)還有6萬平方米的插花地、三馬地區(qū)、港務(wù)局、70、80年代住宅等需要整體改造的地區(qū)。

4 中心城區(qū)開發(fā)需求分析

4.1 哈爾濱城市總體規(guī)模控制

·人口：現(xiàn)狀人口為347萬人，規(guī)劃2020年人口為460萬人，將新增人口113萬人。

·居住建設(shè)開發(fā)量：中心城區(qū)目前每年的居住建設(shè)開發(fā)量在600-700萬平方米之間，由此到2020年將新增開發(fā)建設(shè)量約7000萬平方米。

·綠地：達到中國人居環(huán)境獎的標準（人均公共綠地面積8平方米/人），綠地面積將達到3680萬平方米，將新增1182萬平方米綠地。

4.2 中心城區(qū)用地需求

4.2.1 綠地需求分析

4.2.2 停車泊位需求分析。根據(jù)預測，中心區(qū)的社會公共停車泊位需求為5.86萬個，現(xiàn)狀供給泊位為2.38萬個，需要增加3.48萬個。

中心城區(qū)與國家部分標準的對比表單位：平方米/人、萬平方米

5 中心城區(qū)規(guī)劃目標與策略

5.1 規(guī)劃目標。規(guī)劃目標為"三個疏解、三個轉(zhuǎn)變"。

5.1.1 實現(xiàn)三個疏解

·功能疏解。通過"退二進三、退二進綠"的調(diào)整方針，將工業(yè)企業(yè)、批發(fā)市場和交通流量大的功能逐步向城市外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移，促進城市中心區(qū)功能的優(yōu)化。

·人口疏解。通過大力發(fā)展新區(qū)，限制中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)，促進城市中心區(qū)人口的遷移。

·交通疏解。通過加強道路網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，優(yōu)先發(fā)展公共交通，增加停車設(shè)施，緩解城市中心區(qū)交通的壓力。

5.1.2 推進三個轉(zhuǎn)變

·建設(shè)重點的轉(zhuǎn)變。城市開發(fā)重點向新區(qū)的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)城市的全面發(fā)展。

·建設(shè)模式的轉(zhuǎn)變。向中心區(qū)綠地建設(shè)與新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)捆綁進行的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)城市的平衡發(fā)展。

·建設(shè)導向的轉(zhuǎn)變。向低碳城市建設(shè)和建筑節(jié)能環(huán)保改造的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和歷史保護。

5.2 規(guī)劃策略

5.2.1 "四增四減"的控制原則。增加停車場和停車樓，增加綠地，增加現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施等開放空間，增加歷史文化名城的保護力度；減少開發(fā)強度，減少人口密度，減少建筑密度，減少環(huán)境污染程度。

5.2.2 "退二進三、退二進綠"的調(diào)整原則。工業(yè)企業(yè)從中心區(qū)遷出，騰遷用地重點建設(shè)第三產(chǎn)業(yè)和綠地等公共空間。

5.2.3 "3個1/3"的規(guī)劃原則。在中心區(qū)的居住用地建設(shè)中，明確土地利用必須達到"3個1/3"，即1/3建設(shè)用地、1/3綠化景觀用地、1/3道路廣場用地。

6 中心城區(qū)的規(guī)劃調(diào)控

在對存量資源進行深入分析研究的基礎(chǔ)上，以降低人口密度、增加中心區(qū)綠地和停車設(shè)施為重點。

6.1 功能調(diào)控對策--疏解與完善

6.1.1 控制中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)活動。貫徹"3個1/3"的原則，在項目中對綠地及開放空間建設(shè)實行強制建設(shè)的規(guī)定，引導和促進綠地建設(shè)。

6.1.2 大力發(fā)展城市新區(qū)，集中力量在新區(qū)發(fā)展城市住宅建設(shè)。迅速完善新區(qū)的公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，逐步引導中心區(qū)人口向新區(qū)遷移。

6.1.3 限制改造過程中的原地安置。在開發(fā)、改造過程中，限制原地安置，以新區(qū)房屋補償或貨幣補償?shù)确绞焦膭钍忻裣虺鞘行聟^(qū)疏散。

6.1.4 沿松花江及馬家溝區(qū)域開發(fā)建設(shè)控制。應(yīng)采用宜低不宜高、宜公建不宜居住、宜公園綠地不宜開發(fā)建設(shè)、宜建小品不宜建筑的控制原則，對濱水地區(qū)的建設(shè)進行引導。

6.1.5 逐步搬遷中心區(qū)的大型批發(fā)市場，取締空車配貨等服務(wù)設(shè)施，引導這些功能向二環(huán)路以外地區(qū)轉(zhuǎn)移。

6.2 交通調(diào)控對策--強化與管制

6.2.1 制定交通管制政策。限制進入城市二環(huán)的機動車數(shù)量，對現(xiàn)在交通壓力大、瓶頸地區(qū)采用交通管制方式疏散交通流量。

6.2.2 優(yōu)先發(fā)展公共交通，減少對私家小汽車的依賴。通過建設(shè)地鐵、BRT系統(tǒng)和公共交通專用線等形式，建立便捷的公共交通體系，改變居民出行方式結(jié)構(gòu)，促進中心區(qū)與邊緣區(qū)的交通聯(lián)系。

6.2.3 增加停車設(shè)施。在中心區(qū)以建設(shè)地下停車場及立體停車庫為主，以地面停車場為輔。新建和改建的大型公建均應(yīng)按哈爾濱市建筑物停車泊位配建指標配置泊位，居住區(qū)按每戶1個泊位標準配置車位。

6.2.4 公共停車設(shè)施宜采用分散布置為主。停車場（庫）規(guī)模不宜大于500泊位，步行距離應(yīng)不超過250米。結(jié)合公用設(shè)施用地空間利用，在建筑密度高的核心區(qū)多采用高密度立體停車庫。

6.2.5 擁車者自備車位，配建走向公共化。擁車者自備泊位使車輛發(fā)生點泊車問題得以解決。從實際情況出發(fā)，提倡配建停車場公共化，鼓勵或者強制向社會開放。

6.3 體制調(diào)控對策--統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)

6.3.1 建立統(tǒng)一的土地收儲制度，控制引導城市建設(shè)。

由政府統(tǒng)一進行土地的收儲，通過土地整理和配套設(shè)施建設(shè)，提升土地價值，增加城市土地出讓的收益，增加城市建設(shè)資金。城市建設(shè)資金的增加可用于城市中心區(qū)進行更新改造，增加綠地、停車場等設(shè)施的建設(shè)。

6.3.2 鼓勵新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改造捆綁進行。通過實施舊城改造與新區(qū)開發(fā)的捆綁政策，解決舊城改造中的資金困難問題。可以通過適當增加新區(qū)開發(fā)建設(shè)的容積率，在中心區(qū)補償建設(shè)相應(yīng)的綠地。

6.3.3 出臺調(diào)控住宅價格的相關(guān)政策，利用經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)人口。通過提高中心區(qū)房地產(chǎn)項目的銷售價格，相應(yīng)降低新區(qū)房地產(chǎn)項目的銷售價格等方式，引導人口向外遷移。

6.3.4 在中心區(qū)重點進行低強度、高品位的開發(fā)建設(shè)項目。每年建設(shè)1至2個高綠地率、低容積率、國內(nèi)一流水平的高標準綜合型住宅，實現(xiàn)中心區(qū)土地價值的倍增，從而疏導中心區(qū)人口向新區(qū)的轉(zhuǎn)移。

[1]葉立兵.新城市中心設(shè)計的美學價值研究【碩士】.武漢理工大學，2010-04-01.

[2]吳明偉,柯建民.試論城市中心綜合改建規(guī)劃【期刊】.建筑學報，1985-09-28.