誰有權處理小區公共設施

□ 本刊記者 陳 萌

誰有權處理小區公共設施

□ 本刊記者 陳 萌

會所包括小區六號樓三四兩層的大部分和樓群的屋頂花園。左圖為樓群的屋頂花園，花草葳蕤繁茂；右圖為施工隊拆除后的內部情況，一片狼藉。圖/陳萌

近4000平米的小區會所本欲建成幼兒園等公共區域，但卻空置了10余年，一直未能利用。問題究竟出在何處？小區內公共場所的所有權和支配權究竟屬于誰？

一處位置優越、設計規劃合理、近4000平米、市值逾1億元的小區會所，本應建成幼兒園及文化室，但卻空置了10余年，一直未能利用。

這處規劃中的會所位于北京市朝陽區惠新苑小區，由小區6號樓三、四兩層的絕大部分構成，共計4000平方米，含數十間房屋。記者從小區業主柴先生處了解到，惠新苑小區在2000年開售時，開發商曾告知業主，這片大面積的區域將作為小區業主的會所。在開發商送給業主的規劃平面圖中，也可看到，這一區域被標注為幼兒園和文化室，還包括“音體室”、“兒童活動場地”、“洗衣室”、“冷藏室”等等。

曾經，這個會所短暫地開放過。2005年，在未告知業主的情況下，小區的開發商—朝陽區城市建設綜合開發公司（簡稱朝開）將會所無償轉交給了小區所在地的地方政府—朝陽區小關街道辦事處。

在被小關街道辦事處接管的5年時間里，會所長期大門緊鎖，小區居民無法入內，更別說享受任何服務。今年5月初，施工隊突然進駐會所并開始進行大規模的拆除和裝修。施工半個月后，經業主詢問才被告知街道辦事處要在此處建設大規模的養老機構。現經小區業主與相關部門交涉，施工已被制止。

那么，到底小區內公共場所的所有權和支配權是屬于小區業主還是開發商？對此持有疑問的業主不在少數，出現類似糾紛也絕非惠新苑小區一例。為此，記者向北京盈科（上海）律師事務所宋安成律師咨詢了相關問題：

民生周刊：小區會所的所有人（權利人）是誰？當前法律是怎樣界定的？

宋安成律師：按照《物權法》的規定，不動產的產權是以登記為原則，法院也只會審查登記情況，而不會審查投資主體。不動產一般以登記備案來確定產權人，如果本案中開發商已經辦理了產權登記，可以認定其為產權人。

民生周刊：在現有的國家法律（如《物權法》）和政府法規中，對于小區會所的產權是怎樣規定的？

宋安成律師：《物權法》第七十三條：“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。從業主角度講，可以將小區會所理解為小區的公共場所，歸全體業主所有。但如果開發商已經有產權的，按照《物權法》規定的以產權登記原則認定產權人，那么會所就不屬全體業主所有。

民生周刊：小區會所的投資方是誰？

宋安成律師：如果從成本角度講，或者從投資主體角度講，按照國家物價局、建設部、財政部下發的《商品住宅價格管理暫行辦法》規定，開發商已將小區的基礎設施建設費和配套公共建筑建設費計入小區的房屋價格，并將預算造價按住宅面積所占比例分攤到每一業主的房屋單價中。所以，在房屋全部出售的情況下會所成本由業主分攤基本上沒有太大的爭議。以惠新苑小區為例，如果會所目前的市值為1億元，則小區平均每戶沉淀（公攤）在其中的資金超過16萬元！無法否認的事實是，小區業主是會所的投資人，卻沒有產權。

一般情況下，會所的建造成本不會單獨立帳，從開發商的房地產開發過程看，其很難將會所土地成本（土地出讓金）、配套費用、建安成本、稅收等與整個小區的住宅物業進行分開。理論上存在開發商承擔會所所有成本的可能性，但現實中幾乎沒有開發商將會所與小區其它物業在成本上進行分開操作，所以開發商單獨承擔會所的開發成本是不可能的，如果開發商認為其分攤了成本，在訴訟時可以要求他們拿出證據。

民生周刊：誰有權改變公共建筑和共用設施用途？

宋安成律師：按照目前的法律規定，開發商的許諾已經構成合同的組成部分，其不得變更，即使受讓人小關街道也無權進行變更，道理在于會所產權人變化是不能改變房屋的使用功能的，如同住宅商品房換了產權人，也只能做住宅用一樣的道理。

廣告及材料對于會所的描述已經足夠“明確具體”，“開發商的許諾已經構成合同的組成部分，”當初作為樓盤的一個銷售亮點，“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約?！?事實上，正如很多業主所說：“我就是看上你介紹的會所、綠地等條件才買你的房子的”。朝開的這些廣告和材料，正是業主購房的前提和條件，這就是要約。

從會所使用的角度講，開發商首先不能單方改變會所的用途，其應當按照當時的售樓廣告為業主提供小區會所服務，比如說健身、娛樂等功能。開發商單方改變會所功能，實際上就是違約，業主有權利要求其恢復其售樓時許諾的會所的功能。

民生周刊：發生類似情況，業主應當如何維權？

宋安成律師：業主維權應當堅持合法、理性的原則。所謂合法，是說業主維權要有法律上的依據，就惠新苑小區維權來說，就是指小區業主委員會要有證據證明開發商單方面改變會所用途是違反相關法律規定，且違反合同約定的（樓書、廣告）等等。理性是指有理、有節，業主應當積極與開發商、政府部門進行溝通，及時了解對方的態度，并調整維權策略。

通過法律程序解決應作為最后手段。因為一旦走上司法途徑，就沒有回旋余地了。

惠新苑小區糾紛一事，建議首先查明小區的產權問題，堅持不管產權在誰的名下，都不得改變會所的規劃用途和開發商承諾的用途。明確會所是小區的組成部分，按照《物權法》規定應由全體業主決定其用途。并且業主有要求開發商配備幼兒園、咖啡館、學習室等具體功能的權利。

相關法律法規摘錄

《商品住宅價格管理暫行辦法》第5條規定商品住宅價格由成本、利潤、稅金、地段差價項目構成，其中成本中又包括住宅小區基礎設施建設費和住宅小區及非營業性配套公共建筑的建設費等。

《物權法》條文第七十六條第五款規定，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；第六款規定，改建、重建建筑物及其附屬設施……應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

按照一般的理解，改建有兩層含義：一是建設結構上發生變化；二是功能的發生變化。會所改為敬老院的行為，應當既會發生結構上的變化，也會發生功能上的變化，所以應當是通過三分之二以上業主同意的。

國務院《物業管理條例》第五十條：“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續?！?/p>

第五十五條：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用”。

□ 編輯周 婕□ 美編閻 瑾