誰來監管物業管理

□ 本刊記者 王富國

誰來監管物業管理

□ 本刊記者 王富國

2011年春節來臨之際，河北省滄州市天成首府小區部分業主卻沒有過年的心情，物業公司把小區里的道路、空地都劃成了停車位，以3萬-6萬元的價格對外出租，業主不租車位，汽車就不讓開進門。

在小區業主不滿的同時，管理該小區的興和物業公司彥經理也很煩惱。這個剛剛建成3年的小區，現在入住470戶，擁有車輛700多輛。由于規劃好的車位已經滿了，有些新增車主沒有車庫、車位，因隨意停放經常造成小區車庫和道路被堵，糾紛時有發生。

為了規范小區車輛管理，物業公司與業主委員會協商，決定將小區部分空地規劃出100多個車位向業主出租，所有收入全部用于小區物業管理支出。彥經理很無奈地說，治理車輛，物業公司本身沒有一點好處，“我們是真不愿意管，可是為了管好小區又沒有別的辦法”。

物業公司多數不賺錢

目前的物業管理現狀是什么樣呢？曾經有行業人士用三句話來概括：業主維權強烈，物業公司叫苦連天，政府無策左右為難。

物業管理行業門檻較低，由于利潤微薄，招人時選擇范圍小，人員素質低導致服務質量難以保證。業主不滿意，就不繳物業費，收不上物業費，物業公司為了生存就只好減少支出，服務質量就會進一步下降。

據彥經理介紹，現在很多物業公司都賠錢運營。以天成首府小區為例，物業公司支出一年缺口近百萬。目前所有差額全部由小區開發商補齊，談到開發商為何要為物業公司補差額，彥經理說，開發商主要是為了打品牌，以保證接下來開發的樓盤好銷售。

另一家物業公司的范經理告訴記者，他們公司這幾年一直處于收支平衡狀態。由于人員薪酬太低，公司很難招聘，如果小區物業收費標準不提高，已經難以維持費用支出。

類似的情況普遍存在。有媒體報道，去年9月，廣東省東莞市物業管理協會正式發布了《東莞市物業管理行業生存狀況調查報告》，調研報告數據顯示，東莞市物業管理行業整體處于虧損狀態，多數企業生存困難，且大多數物業服務企業的經營規模偏小。

物業收支是否合理

按照北京市住建委的要求，今年1月1日起北京市物業服務企業應當于每年第一季度在物業管理區域內顯著位置公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況，以及本年度物業服務項目收支預算，且公示時間不得少于15日。

記者在采訪中發現，多數小區物業收支沒有公示，由此也造成業主對物業公司產生不信任。

一般來說，小區收入以管理費、停車費、有償服務為主，其他收入則包括小區公共場地出租、小區樓體墻體廣告。費用支出則包括物管員工的工資福利及社保金、物管企業辦公費用、公共設施維修保養，以及綠化、保潔、安保等其他為管理物業而發生的合理支出。

“物業管理費應全部用于物業管理的各個方面”，深圳市物管協會常務副會長曹陽接受媒體采訪時提醒說，物管費支出中，業委會支出部分只產生主任的津貼和專職秘書的工資，條件好的可能會為業委會設立辦公室，產生一些辦公費用。

曹陽分析說，業主是小區的主人，要通過合理合法途徑對物業費的收支情況進行監督，管理費收費與其他收費不同，為以支定收，等到物業管理公司退場時，收支結余應為零。

物業服務企業的經濟效益問題是近年來被提及越來越多的問題。物業服務企業首先要明白物業服務行業只能是薄利，無法賺取太豐厚的利潤。其次，在尋求經濟效益時，除了節流之外，還要更多考慮開源，包括為業主提供合理的收費服務等。“不過，物業公司盈利水平相對停滯不前，這種局面直接影響到人員就業的穩定性?！庇浾卟稍L時多位業內人士表示。

物業管理監管缺失

一位業內人士告訴記者，現在有60%左右的物業公司屬于父子公司，屬于開發商組建的業務公司，開發商組建業務公司的時候就給物業公司明確了職責，一是降低物業費，提高服務質量，為的是促銷，把房子賣的更好，把售價抬高。二是幫助開發商解決開發中的遺留問題?？墒呛芏噙z留問題，物業公司沒有能力解決，業主費用已經交了，跟開發商打官司也沒工夫，唯一的招數就是不交物業費。所以，物業公司做的就是替開發商擦屁股的活。

這種“父子關系”體制，使得物業公司不敢在房屋驗收和接管過程中，為業主主張權利，為日后的糾紛埋下了隱患。不少開發商在售房期間進行欺騙性宣傳、盲目承諾，業主入住后發現原來的承諾沒有兌現，只能把矛頭對準物業公司。建管不分本身便是“不公平”游戲，房地產商用自己的下屬企業來充當物業管理公司，使這類企業很容易帶有開發商的企業色彩，而忽視了自己是服務性企業的本質，不是以服務者而是以管理者的姿態對待業主，因而很容易引起糾紛。

另外，買房的時候，還存在權利不對等的情況。業主購房時，開發商通過不管是真招標還是假招標，已經指定了一個物業。但是他不能保證這個物業是一個高質量的物業。所以說，購房人這個時候只是被動的接受，除非你不買這套房。

服務范圍不確定、標準不可測量也是引起糾紛的重要因素。一個服務小區，物業公司到底應該付出什么樣的服務，物業收費的標準如何設定、設定依據是什么，都沒有一個定量的可操作的測量標準。

小區環境的建設與維護，是物業管理的一個重要方面。圖為河北省滄州市天成郡府小區園林式景觀。圖 / 王富國

前期物業律師支招

北京京華律師事務所秦兵律師提出：“對于新住宅小區，如果前期沒有業主委員會就可以不交物業管理費”。

2010年10月1日起正式施行的《北京市物業管理辦法》也明確規定，以首次業主大會會議召開或者首次業主大會會議籌備組成立滿三個月，作為建設單位收取物業服務費的時點。住宅小區業主共同決定不再接受物業服務，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。2010年9月8日，北京市住房和城鄉建設委員會辦公室還下發了關于《北京市物業管理辦法》實施中若干問題的通知。通知要求，《辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，在完成物業共用部分交接前，建設單位不得向業主收取物業服務費。

上述法規，從根本上改變了物業公司，尤其是前期物業公司與業主之間的博弈平衡。

秦兵律師指出，物業費是對共有財產進行管理和維護所導致的費用，是權利人的義務。對共有公用財產怎么進行維護由權利人決定，權利人通過業主委員會的形式執行權利。權利人無法實行權利的時候，就不必繳納費用。物業糾紛的根源是由于權利的缺位，開發商行使了權利人實施的權利，打著前期物業管理的幌子，侵占了權利人的利益，同時給權利人今后行使主權制造了障礙。

在這些措施之下，開發商不促使業委會成立，收不到物業費；沒有物業服務合同，或者物業服務合同到期的物業公司，同樣不能收物業費。

當前解決物業費糾紛社會成本最低的方式，就是在權利人缺位的情況下，由實際行使權利的人，即開發商，承擔繳費義務。

法律法規期待完善

采訪中，在物業公司工作的范經理對記者說，國家應該把物業公司規范管理起來?！段餀喾ā穼ξ飿I管理涉及很少一部分，《物業管理條例》很粗，規定不細，可操作性不強，而住建部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》也沒有約束力。現有法規的缺失，給處理物業糾紛帶來一定的難度。

有人提出，政府需要加強監管的職能。一方面，對物業管理收費標準進行核定，根據小區基礎條件及服務標準核定服務等級，明確收費標準。另一方面，工商部門和房管部門應加強對物業管理企業的監督檢查，并實行動態管理，相應懲處措施均需到位。還有人指出，政府監管部門要制發物業管理合同范本，并根據實際情況適時予以更新，以解決各種物業管理新矛盾和新問題。

滄州市住建局物業科長何向東說，有關方面應盡快把完善我國物業管理法規提到立法議程，這不僅是司法實踐的呼喚，物業管理健康發展的急需，也是構建和諧社會的根本要求。

□ 編輯 劉文婷 □ 美編 王 迪