養老地產的“美國夢”

美國的養老社區有60%左右為政府投資設立，其次還有企業在里面的投資；教會、慈善機構募捐的款額；基金會、企業的捐款；社會團體的互助金等項款額。

美國是一個養老產業發達的國家。美國目前約有3900萬65歲以上的人口，約占美國總人口的13%，到2030年，美國將有五分之一的老年人。那么，美國的養老產業，特別是養老地產，是如何運作的？

經典的太陽城

“太陽城”是美國最大的養老院，是美國老年中產階級的一個剖面，住著來自美國各個州和世界50多個國家的退休老人。

然而，這座大型老年社區的興建，在最初并不是由政府引導的，完全是源于開發商的一次偶然發現。20世紀50年代，太陽城本是一片半沙漠的棉田。地產建筑商德爾·韋布路過此地，覺得這里氣候適宜、土地便宜，于是開始在這里修建住宅。

德爾·韋布了解到每年來此度假的老年人居多，因此把居住人群鎖定在老年群體，并建成了僅供55歲以上退休老人居住的樣品房，同時修建了療養、醫療、商業中心及高爾夫球場等老人娛樂配套設施。由于亞利桑納州房價低，氣候環境好，房子供不應求。從那以后，這里便慢慢崛起了一座新城，房屋和設施越來越高檔，到2009年，人口已達16萬，目前無論面積還是人口都在繼續猛增。

作為“老人城”，太陽城明文規定：所有居民必須是55歲以上的老人。這里的建筑規劃完全滿足老年人的需求，小區內實現無障礙設計：無障礙步行道、無障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設置，社區住宅以低層建筑為主等。同時，社區內的空間導向性被強調：對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流。

太陽城中有許多種住宅類型，主要的養老社區形式包括活力社區、獨立生活社區、協助生活社區、專業護理社區、持續照護社區。

在太陽城，55～75歲之間的健康老人會進入活力社區養老，75歲后可進入持續照護社區養老。老年活力退休社區主要是居家式的自主養老方式，主要包括住宿、餐飲、娛樂活動等功能。

持續照護社區主要針對75歲以上老人，居民從中得到3個級別的護理，提供包括各階段所需的服務，專門為住戶提供持續照顧服務。社區中的護工需要護士執照才可上崗。據調查，居住在持續照護社區的老人平均壽命比美國其他社區高8歲，且在醫療平均花費上減少30%。

多維運作模式

美國的養老社區有60%左右為政府投資設立，其次還有企業的投資；教會、慈善機構募捐的款額；基金會、企業的捐款；社會團體的互助金等項款額。

政府的撥款占相當大的比例，資金主要來自于納稅人的稅款和個人預交的社會保險金。此外，其他機構的捐助也起到重要作用。取之于民，用之于民，是美國老年福利資金的來源與去向。

此外，美國養老社區的引資經驗非常值得借鑒。高效的商業化運作使社區得以吸引以保險資金為代表的長期資金參與，為社區的可持續運營提供可靠保障。

美國將保險、地產、養老產業融合在一起的商業模式，是一種養老加地產的開發模式，這種模式將地產開發與創造消費者生活方式結合在一起。保險行業進軍地產，買斷其居住權，采取酒店式管理，已收取會員管理費用的收益模式進行投資回籠。另一面還為公司吸收養老保險客戶。

在美國，目前養老社區行業的現金回報率達到8%～11%，內部收益率介于10%～20%之間。較普通商業房地產住房，養老社區具有更高的投資回報。養老社區的投資回報基本上處于NPI（指季度房產指數）之上，如2009年商業租房投資回報率是5%；而同期養老社區投資回報率達到6%以上。

從1996年到2006年的10年間，協助生活社區和獨立生活社區的年租金增長率基本保持在4%到6%之間。從中長期來看，養老社區的租金收入相比其他物業類型更為穩健，為投資者提供可預見的、穩定的收入流。

根據美國INTEGRA房產公司發布的估算，美國2009年底的養老社區床位總量達314.6萬個，專業護理區居民超過170萬人，協助生活社區居民將近100萬。美國健康產業投資中心的調查顯示，2009年末專業護理社區內私人房間的平均花費為每日219美元（每年79935美元）；協助生活社區的平均花費為每月3131美元（每年375725美元）。按各類社區床位供應量與年平均花費的乘積計算，專業養老社區和生活協助區2009年市場總價值分別約為83.44億美元和38.00億美元。

老人社區主要是根據老人的需求方式，與老年人簽訂不同的服務合同。比如：持續照顧型養老社區的主流支付模式是租賃模式和入門費＋月費模式。所謂租賃模式，是指住戶無須預先支付入門費，每月按提供的護理服務支付相應的護理費用（需要支付押金或預先交納部分月費，但不會超過10，000美元）。協助生活和獨立生活設區普遍采用租賃模式。而入門費＋月費模式多與長期護理保險相結合，有接近80%的老人護理社區選擇此模式。

普及“倒按揭”

市場化運作的養老城所面臨的最大問題是運作資金的保障。在美國的養老社區內，通常入門費是住戶自行承擔的，一般分“倒按揭”支付、退休金或私人儲蓄支付等。而對于月費及其他醫療服務費，聯邦醫療保險和長期護理保險一般可以覆蓋老年社區的一般性的基礎護理服務。但是超出了保險范疇的高端服務其費用就需個人支付了。

“倒按揭”是最普遍的一種支付方式。倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的房貸方式。老年人在晚年沒有正常收入情況下，為維持基本生活或是需要大量現金的情況下，將自己的房產抵押給銀行，從而獲取流動現金進行周轉，貸款者在老人過世后，再將房產收回。如今倒按揭在美國日趨興旺，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

現在“倒按揭”發放形式主要有三種類型，依據不同的貸款發放單位來區別：首先是聯邦政府保險的倒按揭貸款(又稱房產抵押倒按揭貸款)，該貸款由美國聯邦住房管理局進行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次，是政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦全國抵押協會辦理；第三種是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據客戶群分類而有一定的差異性，屬于個人理財型產品。

發放原則是住房資產高則可貸款數額高，年紀大的住戶貸款數額高，這是由于其預期壽命短，意味著還貸周期短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數額低，因其組合預期壽命大于單身者；預期住房價值增值高可貸款數額高。

通過政府的扶植、保險機構的投資、慈善捐款以及入住養老社區的老人通過“倒按揭”等方式繳納的費用，市場化的養老城不但能夠持續提供社會服務，自身還可以盈利。