房地產黃金時代終潔?

“我的一些溫州老鄉把資金從樓市抽出投到其他項目，他們是對市場最敏感的，風向已經變了”

“這是一個最好的時代，這是一個最壞的時代”。用狄更斯這句知名的話來形容中國的房地產市場，似乎非常合適。

溫州籍投資客王立強對這句話的感觸更深。2003年，王立強帶著70萬元只身來到上海打拼，和眾多溫州老鄉一樣，他選擇買房投資。頻繁地“買進賣出再買進”后，2008年年底他手上有7套房產，扣除貸款，這期間王立強的投資收益翻了十幾倍。

“那時候閉著眼睛買房都賺錢。”他說。

“事實上兩三年前，已經感覺市場不好做，購房者觀望氣氛較濃，有價無市。”王立強明顯感到房貸壓力較大，只好變現，直到去年賣出自己在上海的所有房產，但他在一些二線城市還是購置了4套。王立強覺得自己比較明智，也比較幸運，如果現在才出手拋售，可能會更為焦慮。

對他而言，樓市的黃金時代已經過去了。

不過，在資訊機構的數據里，這依然是最好的時代：近日最新全球優選住宅區域“世界等級指數”報告顯示的數據表明，全球十大城市的住宅平均價格指數自2005年起仍大幅上升77%，上海5年來房價漲幅高達143%，位居第二。

證明房地產市場依然向好的并非只有數據。隨著房地產市場調控政策在一二線城市效應的逐步顯現，眾多有實力的房產開發商，近來已從北京、上海、廣州和深圳、武漢、成都等一二線城市撤離，轉投三四線城市。在一二線城市房價上漲的幅度雖漸趨減緩的同時，三四線城市房價的漲幅出現新的飆升，形成“按下葫蘆浮起瓢”的現象。

“但盡管如此，中國房地產閉著眼睛買房的黃金時代已一去不復返了。”去年以來，記者在北京、上海、廣州、武漢、溫州等地對投資移民現象進行調查的過程中發現，持這一觀點的“炒房族”已不在少數。

透過不久前發布的《2011胡潤上海財富白皮書》，我們可以得出，每871個上海人中，就有一個人通過炒房成為千萬富豪。相對于開公司的業主、職業股民和公司金領等“高技術工種”，炒房致富成為過去10年中草根上海人快速斂財的捷徑。根據中國房地產信息集團的數據，過去10年中，上海商品住宅均價翻了5倍還多。“過去10年是中國房地產，尤其是上海房地產市場炒房的黃金時代”，中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，從2010年開始，黃金時代已經結束。

“在上海、北京這樣的大城市，投資房地產還是能賺錢的，只是沒有以前好賺了。”王立強說，為控制房價，上海市政府今年2月份出臺樓市“限購令”，再加上限貸令和房產稅，現在投資房地產在操作上和收益上遠遠不如以前。

知名財經評論人士葉檀認為，中國房地產分為兩大周期，2010年之前的10年是房地產發展的黃金年代。隨后出臺的三大房地產政策，預示房地產新時代的到來。黃金時代過后，長期來看，房地產會恢復它的本來面貌——居住屬性。

買房者覺得買房更難，賣房者覺得賣房也更難。主要靠房產成交傭金支撐的中介業務，在成交量大幅下滑的行情下，日子也不好過，一些城市中介門店數量甚至逐日遞減。

據了解，通過中介完成的二手房交易一般按房款的2.5%收取手續費，由于市場成交量持續低迷，當年一套價值200萬元的二手房能獲得5萬元中介費的紅火日子已經慢慢成為歷史。多數中介門店陷入虧損直至關門歇業。

鏈家地產統計數據顯示，北京6月份過千家中介公司零成交，400多家中介門店關閉。偉業我愛我家副總裁胡景暉稱，樓市調控加速了中介行業洗牌。在北京限購令出臺之初，部分小中介公司已被淘汰，尤其一些“夫妻”小門店關閉。

據上海德佑地產副總經理羅亞東介紹，2010年3月，上海的房地產中介門店約有1.3萬家，目前已減少至1萬家左右。漢宇地產董事總經理施宏叡提供的數據則更為驚人：近幾個月來上海全市中介門店數量正在以每月2%～3%的幅度減少。不少獨立經紀人為保障生活，已選擇去大型中介門店做拿底薪的全職經紀人。

上海一家中介公司的經紀人劉華東特別懷念去年底生意好的那段時光，“每天房地產交易中心大廳都擠滿人，多得讓人恐怖！不用出去跑，坐在門店里一天也可以做五六單業務。”而現在，很多經紀人主動出擊找房源、找買家，給以前客戶群發房源短信，即便如此也沒有生意。公司里員工連續幾個月沒有生意，靠那點底薪根本養不活自己。“走了就走了，沒人挽留，流動性大的行業特點，加上冷清的行情，使得辭職或辭退這種事幾乎天天都在發生。”

房地產市場的陣陣寒意也傳導到一手房的開發商層面。從房地產上市公司已披露的信息來看，2011年上半年業績明顯出現分化，多家公司凈利潤下降100%以上，甚至有5家預告下降超過200%，龍頭地產企業依然保持強勁增長態勢，而一些中小房企則業績增長放緩甚至虧損。2010年同期凈利潤高達4億多元的嘉凱城，今年中期業績甚至不夠買一套豪宅。有一些企業雖然上半年業績依然靚麗，依靠的卻是之前的銷售項目。

寒意并沒有消失的跡象，反而正漸漸變濃。以北京為例，2011年7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創近4個月新低。某機構的數據顯示，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積按照周平均成交量計算，去庫存時間分別達到16個月、10個月、7個月和12個月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫存時間甚至高達21個月、22個月和29個月，另有南京、福州、蘇州等城市的去庫存時間也超過1年。

一方面是銷售下滑，另一方面是資金吃緊。從銀行獲得貸款越來越困難，信托融資又被各大銀行叫停，開發商正面臨著有史以來最脆弱的資金鏈。

另一個數據更能體現開發商的生存狀況，今年前7個月，房地產行業內公開的股權并購總涉及金額比去年同期翻番。并購的案例數量和并購總金額及平均單案例并購金額均創造歷史新高。

喜歡自稱為“操盤手”的上海火宏投資發展有限公司營銷總監劉春也稱，住宅項目的黃金時代已經過去，一些地產大佬紛紛轉型進軍商業地產項目也說明樓市熱點開始切換。

“我的一些溫州老鄉也把資金從樓市抽出投到其他項目，他們是對市場最敏感的，風向已經變了。”他說。

不過，黃金時代終結，不等于房價立刻就會下跌。

記者在采訪中接觸到的一些海外投資移民有相當一部分是“炒房族”，由于觸角敏銳、眼光獨到，這些人大多在前些年中國樓市價格暴漲中獲利豐厚。近兩年來，這些人將自己投資重心轉移到了包括香港、澳門在內的海外房地產市場及國內的三四線城市。

他們認為，隨著政府調控政策的落實及保障房力度的加大，一二線城市的房價上漲的空間有限，但三四線城市還會保持相當的升值空間。因為目前我國城市化進程仍在加速過程中，帶來了房地產的剛性需求。這種剛性需求在一二線城市已趨于飽和，相當一部分城市居民家庭購置了2套及2套以上的住房。武漢電力部門的一項調查顯示，每年武漢中心城區零電費的房產多達5萬套，這說明相當一部分市民為家庭未來住房需求進行了相當的儲備。

“其實，中國樓市泡沫的最大推手不是政府，也不是開發商，更不是炒房族，而是銀行。”一些近年開始在海外炒房的投資移民說，“現今銀行房貸模式在任何一個國家都極為少見，這種房貸模式想要國內樓價不漲很難。”

以一戶開發成本為8萬元的房產為例，開發商售價10萬元，炒房客首付20%即2萬元后，即可貸款8萬元購得房產。如果炒房客再以20萬賣出，新的購房者只需出4萬元，就可通過銀行房貸購得房產，因為銀行房貸不是以房產成本發放的貸款，而是以售價總額的80%發放的房貸。如此炒下去，表面上金融風險在銀行，實際上卻落在了房客身上。

他們認為，目前，一些銀行在落實調控新政的過程中加大了首付比例，但其基數依然以房屋售價為主，這是調控政策難以奏效的一大原因。不過隨著銀行房貸模式的進一步完善，樓價只漲不跌的時代無疑將成為歷史。

黃金時代已然過去，需要房子的人仍然在糾結，買，還是不買。而專家們的“口水戰”則是房價在下半年“拐”或是不“拐”，不少購房者最后悔的是，在“拐”與不“拐”的爭議中，錯失了買的機會。

“房價的每次上漲、下跌都影響著我每根脆弱的神經。”上海一家零售企業的部門經理李小姐仍然在糾結，房價高的時候不敢買，怕會跌下來；房價低的時候又覺得還會再跌。

2011年上半年的樓市恰如一杯“溫吞水”：一方面，政府不斷加大政策調控力度，不少剛性需求的買家選擇了“等一等”；而另一方面，房產商“咬定房價不放松”，商品住宅成交均價依舊“堅挺”。以上海為例，如今商品住宅均價一直在去年下半年成交均價附近徘徊。這樣的僵局下，外界所預測的房價“拐點”從5月拖到6月，又拖到7月，依然沒有現身。

上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，下半年北京上海兩地樓市將由上半年的量減價穩轉向量增價跌。原本上半年達到預售標準的項目，很多企業不愿、也不敢推盤，隨著開發商資金鏈越來越緊張，下半年推盤量必將放大，而在當前這種形勢下，不促銷，難旺銷。推盤加降價，結果只能是量增價跌。

其他一些專家也認為，資金壓力將迫使開發商作出價格調整。從3季度開始，預計促銷和降價策略將被越來越多的樓盤采用，降價幅度也會越來越大。

一些業內人士認為，房價可能出現10%～20%的跌幅。即便如此，從歷次樓市調控來看，在龐大的需求下，房價一旦出現這樣的跌幅，就馬上會有大量需求釋放，導致下調的房價筑底回升。對于很多買不起房、甚至希望房價能夠回歸幾年前水平的人來說，這樣的調整也就難言“拐點”了。

（文字轉自《國際先驅導報》，圖片源自網絡）