提前還貸認準四準則

張攀峰

唐先生最近有點兒愁。借著幾年來房價上漲的東風，他倒騰了幾套房子，手中著實賺了一筆。近來調控勢頭很猛，唐先生覺著這次可能要來真格了，趁著年關房價上漲的一波小高潮把該出手的都出了手，為此還得意了好幾天。只是靜下來一想，通脹與加息接踵而至，唐先生琢磨著，是不是把房貸給提前還了。

想想也是，投資渠道缺乏，股市不給力，黃金不敢投；通脹由預期變成了現實，現金握在手中只能越來越貶值；加息通道也成定局，月供增加在情理之中。那么，唐先生是否該提前還貸呢？

從按揭貸款說起

要講清楚提前還貸，需要從按揭貸款源頭說起。按揭貸款簡單地說，就是購房人的錢不夠了，以所購住房為抵押，以約定的期限、利率水平和還款方式向銀行借了一筆錢。有借就有還，天經地義。在還款的過程中，一般按月還本付息，按揭利率和當期央行規定的法定利率直接掛鉤（按照購房人資質不同，約定有7折、8.5折以及1.1倍、1.2倍等不同的利率水平）。

最常見的還款方式為等額本息法和等額本金法。以按揭額10萬元，按揭期限10年，年利率6.60%為例，分別見表1、2。同樣的貸款金額，采用等額本息還款法，因為每期的月供額度相同，故而在最初的還款額中，利息支出占的比重最高、本金支只占很小一部分，以后利息逐期減少，而歸還的本金則逐期增加。采用等額本金法，每期歸還的本金都一樣多，而利息的占比逐期減少。其他典型的方式還有氣球貸、雙周供、等額遞增和等額遞減等。

無論還款方式如何，當期還款額均由兩部分構成：當期應還利息（由上期未償還本金和當期按揭利率決定）和當期償還本金。當然，只要還款開始，當期還款額不能低于應還利息。

可以看出，如果不考慮利率優惠的因素，本期還多少錢，直接決定了下期的還款利息和還款額。換句話說，只要還款開始，支付本期的利息是必須的，減去利息就是本期償還的本金。這期償還的本金多了，此后就能少還點利息；這期償還的本金少，此后還息就多。直至最后一期把所有的本金還完。

等額本息法償付本金慢，付息加起來多；等額本金法償付本金快，相對來說節省了利息。還款方式只是一種工具，無論是等額本息還是等額本金，本身并不存在優劣，關鍵在基于自己償付能力和還款習慣等方面上的選擇。償付能力偏差的人，更宜采用等額本息法。

四準則你了解多少

提前還貸是按揭貸款的對立面，它加快了還款進程，造成了按揭貸款部分或全部提前終止。不考慮手續費等因素，它相當于向銀行提供了一筆逆向分期貸款。

準則一（基本準則）：提前還貸相當于購房人向銀行提供的一筆逆向投資（分期貸款）。投資額為提前還貸額；投資期限為剩余按揭期；名義收益率不固定，為剩余按揭期內各期的按揭利率；在各剩余按揭期內，購房人分期收回本金和當期收益。

以表1為例，假設在第3年末提前還貸，相當于進行了一筆總額為76559元的投資，年收益率為6.60%（為簡化過程，假定為各年相同）。該筆投資至第4年末累計收回本金32341－23441＝8900元，投資額減少為76559元，該年度累計盈利4787元。

在表2中，同樣假設在第3年末提前還貸，則相當于進行了一筆總額為7萬元的投資，年收益率為6.60%（同樣假定為各年相同）。該筆投資至第4年末累計收回本金1萬元，投資額減少為6萬元，該年度累計盈利21230－16913＝4317元。

從購房人角度來說，提前還貸無疑是一筆投資，是否劃算，要看收益率為多高，即綜合考慮剩余按揭期內各期的利率水平。最簡單的方法是以本人當期執行的按揭利率為參照，如果能找到高于它的投資方式并且風險程度適宜，就不宜提前還貸，反之亦然。

提前還貸通常有5種方式：一是全部提前還款；二是部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變；三是部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，還款期限縮短；四是部分提前還款，剩余的貸款每月還款額減少，同時還款期限縮短；五是剩余貸款本金保持不變，每月還款額增加，從而縮短還款期限。前兩種是最基礎和常見的方式。

還款方式：（資金利用）效率高可消除差別

僅看收益率，各種還款方式提前還貸并無不同。如表1、2所示，無論等額本息法還是等額本金法，也無論在按揭的哪個階段以及還款為多少，提前還貸的年收益率均為6.60%。但是我們必須注意到提前還款的特殊性：它相當于做了一筆分期貸款，每個按揭期都要進行部分本金收回，而不是我們通常熟悉的整筆投入整筆收回的投資方式。上面所說的收益率均為名義收益率，能否變成實際收益率，要分具體情況。

在現實中，既然有提前還貸能力，往往意味著按揭償付能力強。對于這類購房人，如果按揭時選擇的是等額本息法，那么從源頭上就錯了，他們更應選擇還本速度更快的還款方式。從及時糾錯可減少損失的角度來看，等額本息法提前還貸比等額本金法更有利。如在上面的示例中，假設在第3年末提前還貸，等額本息法償還本金的速度較慢，對應提前還貸收回本金的速度也慢（如在第四年間，本額本息法累計收回本金8900元<等額本金法累計收回本金1萬元），相同期限內獲利較多，實際收益率較高（4787元/76559元＝6.25%>4317元/70000元＝6.17%）。

可以看出，實際收益率無論是6.25%還是6.17%，都低于6.60%的名義收益率。為什么出現了這樣看似矛盾的結論？

經濟學上有一個規律，在投資總額和名義收益率相同的情況下，本金收回速度較慢的方式實際收益率較高，如表3所示。在該例中，投資總額10萬元，分6期收回投資，各期名義收益率10%。

各期名義收益率相同，實際收益率卻出現了差異，根本原因在于在計算時假定了各期收回的本金不再產生收益，因此導致了本金收回速度越慢的方式得以獲取了更多收益。

在理財實踐中，這看似矛盾的兩種方式同時存在著，主要看對各期收回本金的利用效率：利用效率高（不低于名義收益率），適用名義收益率；利用效率偏低，適用實際收益率。

準則二：對于資金利用效率較高的購房人，提前還貸的實際收益率約等同于名義收益率，不同還款方式無影響。對于資金利用效率偏低的購房人，提前還貸的實際收益率低于名義收益率，償本速度越慢的還款方式越有利。

提前年限：（資金利用）效率低想還就趁早

從同樣的角度看，如果手頭經常擁有大筆現金而找不到合適的投資渠道，資金利用效率較低且已認定要提前還貸，無論什么還款方式，都是早了比晚了好。

仍以表1為例，如果在第1年末提前還貸1萬元，相當于進行了一筆總額為1萬元、期限為9年的投資；而如果在第9年末提前還，投資期限則縮短為1年。1萬元投資分散在9年內進行本金回收，速度遠遠慢于分散在1年內，自然更為劃算。另據專家測算，采用等額本息法和等額本金法，如果還款期限已經分別過半和超過1/3，提前還貸的必要性就大大降低了。

還款額：想還不論錢多少

如果已認定要提前還貸，額度的高低不造成影響。如在表1的示例中，在第3年末全部一次性還貸76559元，與部分還貸如5萬元，從收益率的角度上來說無差別。為了更容易理解，不妨把按揭從源頭上分為兩部分：在第三年末，第一部分5萬元全部一次性還貸，第二部仍舊按揭下去。

準則三：還款額多少對提前還貸無影響。如果資金利用效率一般且確定要提前還，無論何種還款方式，都是越早越好。若按揭期過半，則必要性大減。

通脹：錢縮水了宜早還

考慮到通脹因素，參照投資收益率就要減去通脹率，然后才能與提前還貸的收益率相比。一般來說，通脹對提前還貸有利。

加減息：神馬都是浮云

也許有人會說，加息了，意味著按揭利率提高，提前還貸的收益率隨之水漲船高，自然更為劃算。這是把問題簡單化了。

提前還貸的收益率是由剩余按揭期內各期的按揭利率綜合決定。現在加息，并不意味著剩余按揭期內的利率水平一定會提高。如果剩余按揭期很長，如20年，期間既有加息也可能降息，一時的加息對提前還貸與否的意義就不大。剩余按揭期很短，如只有3年，在加息背景下，雖然以后期限內處于加息通道或高息狀態的可能性極大，有利于提前還貸，但與準則三相悖，結論不成立。

準則四：通脹對提前還貸有利，加減息基本無影響。

優惠舍棄難再來

利率調整雖然對提前還款基本不造成影響，但根據準則一可知，享受優惠利率的購房人，一般不宜提前還貸。主要有兩類人。

享受優惠利率折扣的首套購房人不像利率調整的作用主要表現在短期，除非購房協議中有特殊約定，7折及85折優惠利率一般貫穿于整個按揭期內的始終。由于折扣的存在，提前還款的收益率很低，而一旦這部分人群選擇提前還貸后，再申請貸款時則要按照二套房執行1.1倍的上浮利率執行。首套購房人盡量不要選擇提前還貸，最大限度地享受首套房下浮優惠利率。

公積金貸款的購房人 道理基本同上，不再贅述。

最后回到開頭所說的唐先生，他現在手頭仍有4處住房，甲套享受7折利率優惠，乙套為婚前妻子以公積金名義做的貸款，丙丁兩套均為二套房，1.1倍法定基準利率，按揭期均為15年，按揭方式均為等額本息法，分別已還款3年和8年。根據唐先生的現狀，兩套二套房均可提前還貸，且優先還丙套，甲乙兩套則不宜提前還貸。