老住宅小區多元化管理模式探析

張海亞

(江蘇城市職業學院，江蘇 南京 210036)

隨著我國經濟的發展和房改政策的不斷推進，老住宅小區原來行政性、福利性的管理模式已不適應新的形勢，而市場化的物業管理在老小區的實施過程中產生了諸多問題和矛盾。老住宅小區的管理問題已成為一個迫在眉睫的課題。

1 老住宅小區的界定

老住宅小區是相對“新建小區”而言的，是指開發較早的住宅區。按建成時間大致可分為兩大類:

一類為上世紀70－80年代中期建造的一些住宅小區，基本上都存在基礎設施配套不完善、環境綠化不足、工程質量粗糙、使用功能不全等問題，影響了群眾正常的生活秩序和生活質量，居住在這里的居民反映強烈。

另一類為上世紀90年代以后新建的部分住宅小區，雖然居住條件和配套設施得到了一定改善，但缺乏有效管理，使得小區內部違章搭建四處蔓延、設施設備殘缺老化、道路破損坑凹不平、建筑立面破舊雜亂。

2 老小區居民對物業管理的矛盾心態

根據筆者對某老住宅小區部分業主調查統計，在回答“您認為貴小區是否需要物業管理”這一問題時，老住宅區住戶中60%的人選擇“有需要”，24%的人選擇“無所謂”，只有16%的人選擇“無需要”。這說明大多數老小區住戶具有引入物業管理的愿望，對規范的物業管理能給小區帶來的好處有著清醒的認識。在涉及物業管理的前期投入及管理費繳納時，老小區住戶普遍緊捂錢袋，態度消極。根據問卷調查，老住宅區住戶中明確表示愿意出資引入物業管理的僅占38.6%，50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業管理的前期投入，即便實行了物業管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。可見，老住宅區住戶普遍存在一種矛盾心態，他們既希望自己居住的小區引入規范的物業管理，又不想因此而增加家庭經濟負擔。所以要在老住宅小區引入物業管理，不得不考慮住戶的這種特有心態。

3 實行多元化管理的理論分析

按照馬斯洛行為需求理論，人類的需求是有層次性的，在不同時期、不同發展階段，呈現不同表現形式，馬斯洛將人類需求層次分成五層，即生理需要、安全需要、感情和歸屬的需要、尊重的需要、實現自我價值的需要。從上到下，需求層次逐層降低，呈梯形分布，如圖1所示:

圖1 人類的需求層次

需求層次理論在物業管理領域具有現實指導意義，以人們住房需求為例，住房的需求可分五個層次:滿足起碼生存空間需求;對住房功能分割和對水、電、氣、暖配套的需求;對住房環境的需求(包括內部和外部環境)，其中對外部環境的需求表現為希望住所周圍環境整潔美觀，公共設施配套，交通便利等;對住房服務的需求，實際上主要是指對物業服務產品的需求;對住房品位的需求。

從我國目前業主的經濟實力及其由此而形成的對住房的需求來看，工薪階層業主基本上處于第二、第三層次，高收入階層有可能達到第四層，購買高檔物業的業主則基本處于第四、第五層次。也就是說，目前我國真正有能力購買全方位物業管理服務的階層是高檔房產主和工薪階層中的高收入者，而廣大的工薪階層中的中低收入者以目前的經濟實力，事實上還無力購買全方位的物業管理服務。

由于受經濟條件的限制，大部分老住宅小區的業主需求層次還處在較低狀態，低層次需求決定這部分業主目前只需要居者有其屋，對物業管理的認識只是停留在打掃衛生、看看大門階段，要求這些業主享受超值、星級服務是不太可能的。在這些小區推行現代物業管理將造成許多解釋不清的誤解，也使這些小區的物業管理企業背上了沉重的負擔。因此，老住宅小區應該根據居民自己的承受能力、需求選擇相應的物業管理服務，體現物業管理市場的多元化，滿足居民的不同消費需求，避免出現“物業管理超前，業主不理解，物業管理工作無法開展”的問題。

4 老住宅小區管理模式

由于老住宅小區在產權性質、房屋年限、業主結構、配套設施、居民的需求層次方面差異很大，管理模式也應該多元化。

4.1 房管所物管處管理模式

公房住宅區采用此種管理模式，它是由房屋所有權單位或房管部門組建的房管所以居住物業管理服務性組織來實施管理。住戶沒有所有權，只能使用房屋，并象征性的交納一些租金，房管所下設維修部門對房屋進行維修，聯合市政有關部門處理生活垃圾，相關費用由政府財政撥款，住戶不需要承擔任何維修清潔費用。

這種管理模式能夠利用房管所的豐富信息資源，發揮房管部門的管理經驗和技術專長，對房屋進行科學的管理，保持房屋的完好率，并且具有政府強大的技術支撐和經濟支持，住戶比較安心、省心。但是同時也使國家、政府背上了沉重的包袱，財力不夠，只好在管理上放松，最后導致房屋“一年新、二年舊、三年破、四年爛”的不良局面。

4.2 社區管理模式

一般是以街道辦事處為主成立居住物業管理委員會對小區進行管理。由于住戶的消費水平和觀念的滯后，比較適應計劃經濟時代政府全權負責的模式，一時無法接受物業管理這種有償服務、專業管理的理念，因此街道作為政府下級代表對小區進行管理。

這種模式下的管理機構與政權基層組織相一致，在實施管理時具有權威性，并且具有很強的制約性。而且政府基層組織的穩定有利于小區管理的長期性和穩定性。缺點是管理內容較簡單，一般主要集中在垃圾清理、看守門戶、聯系房屋維修、協調鄰里關系等方面。

4.3 單位自管模式

這種模式是在計劃經濟與市場經濟相結合體制下產生的，是我國經濟體制改革的過渡型產物。主要是一些大型國有企業建造一大片職工生活小區，按照一定的優惠條件內銷給本單位的員工。單位員工享受這種福利待遇，以較低價格入住小區，但房屋所有權部分商品化，由企業內部組織物業管理部門對其實行綜合管理。雖然住房制度改革后，取消了福利分房制度，原屬于企業內后勤部門的物業管理處改制成獨立核算、有償服務的企業，但是服務管理的對象仍然以本單位職工和本單位房屋為主，不會對外拓展業務、接管樓盤，基本還屬于單位自管模式。管理的經費來源是企業福利基金，比較充裕，房屋一般可以得到及時維修;缺點是管理內容單一，主要包括房屋維修管理、環境衛生管理、保安管理等，基本上不提供大眾化便民服務。

4.4 “四位一體”共管模式

在目前物業管理還未真正市場化的背景下，一部分行政式、福利型的管理模式向專業化經營型管理模式過渡，由業主委員會、居委會、物業管理公司、社區黨支部，四家聯合組成管理委員會，聯合形成“四位一體”的管理方式，對小區實施統一管理。這種管理模式結構如圖2所示:

圖2 “四位一體”共管模式結構

其各自的職責:小區黨支部在社區黨委的領導下負責本小區黨建工作和指導、協調小區各組織履行職能。小區業主委員會由業主代表大會民主選舉產生，負責維護全體業主的合法權益，檢查、監督物業公司的管理和服務工作。社區居委會在小區黨支部的領導下，承擔小區的衛生綠化、治安調解、文體教育、計劃生育等事務性工作。物業公司依據與業主委員會簽訂的物業管理合同承擔小區園林綠化、保潔、治安、公用設備運行維護等物業管理和服務工作。

4.5 專業化物業管理模式

專業化模式是物業管理公司對小區物業實施專業化、社會化、規范化管理的運作模式。業主通過業主委員公開選擇適合自己社區的物業管理公司來負責社區的服務工作，通過物業管理合同確定雙方責權利關系，并處理社區的物業服務工作和日常服務中出現的問題。“業主出錢，物業公司服務”，物業管理公司的管理與服務是有償的，實行保本微利的有償性收費。

物業管理公司完全自主經營、獨立核算、自負盈虧、自我發展。服務內容、范圍、方式專業化;擁有專業化核心團隊，能夠提供專業性強、符合廣大業主需求的服務;管理手段先進，大量應用現代高科技產品，廣泛實現小區智能化管理，管理方式靈活多樣。

5 結論與政策建議

5.1 老住宅小區不能單純推行市場化物業管理模式

城市老住宅小區搞物業管理，要盡可能因地制宜，從實際出發，不可一刀切。應根據業主的需求層次和消費心理，突破單純的市場化物業管理模式，采取房管所成立的物管處管理、社區管理、單位自管、“四位一體”共管、專業化物業管理等多元化管理模式。

5.2 政府在解決物業管理糾紛問題上應發揮積極作用

雖然政府在貨幣分房政策取代福利分房政策后已經不再負責城市居民的住房分配及其管理問題，但這并不意味著政府可以完全放手。政府除了要切實履行對物業管理行業的監管作用外，在必要的時候仍然需要直接承擔和干預小區的物業管理活動。

［1］黃安勇.現代房地產物業管理［M］.南京:東南大學出版社，1996

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