未簽合同擅自變更房價也違約

一個月前，我與一家房產公司簽訂了一份《商品房認購書》，約定：我訂購五棟103號住房一套，總價60萬元，面積120平方米；我預付給公司五萬元定金，并于半個月內與公司簽訂《商品房買賣合同》。一周后，公司發給我一份《通知》，內容之一是每平方米必須增加一百元。因遭我拒絕，雙方至今一直未能簽訂《商品房買賣合同》。請問：房產公司的行為是否違約，我能否要求其按《商品房認購書》中的房價簽訂正式合同？

江西省興國縣人民法院程成：

房產公司的行為構成違約，但你不能要求其按《商品房認購書》簽訂正式合同，只能要求對方按你所交定金的兩倍支付違約金。

一方面，房產公司的行為構成違約。你們間的《商品房認購書》是雙方對房屋買賣有關事宜的初步確認，為雙方的真實意思表示且內容合法，對雙方具有法律效力。在位置、房價、面積明確的情況下，房產公司擅自單方提高房價，不僅是對此前約定的背叛，而且違反了誠實信用原則。另一方面，房產公司可以不與你按《商品房認購書》簽訂正式合同。由于商品房認購書是售房者與購房者就訂立商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以它不屬于商品房買賣合同。故在當事人一方違反約定，不履行談判義務時，不能要求其實際履行締結商品房買賣合同的義務。再一方面，房產公司必須承擔違約責任。房產公司雖然可以拒絕簽訂《商品房買賣合同》，但并不等于不必承擔其他民事責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，當事人應當將定金返還買受人。”而《擔保法》第89條、《合同法》第115條均規定：“收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”鑒于導致未能按《商品房認購書》簽訂正式合同的根本原因在于房產公司違約，所以房產公司“應當雙倍返還定金”。

編輯家英宏