房地產價格上漲的內驅力

喬 路

（中國礦業大學管理學院，江蘇 徐州 221116）

房地產具有很強的金融屬性，是一個高度依賴金融業的產業，購買力和流動性等因素對我國房地產市場的價格走勢具有重要的影響，研究我國房地產市場價格居高的內驅力對于我國房地產市場的調控和資本市場的穩定具有重要意義。

1 綜述

1.1 國外研究現狀

國外學者的已有研究大多數以房價及其變動指數為因變量，宏觀經濟因素為自變量，通過建立回歸模型研究其間關系。Case，Shiller（1990）基于美國4個大城市1970年一季度—1986年三季度的數據，采用時間序列截面法，分析得出：房價和人均收入以及價格的滯后變量變化呈正相關關系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美國三鎮1981年l0月—1988年9月的數據，采用OLS回歸法得出：宏觀經濟變量對房價具有重要影響。Quigley（1999）基于美國41個城市1986—1994年的數據，采用時間序列截面法，分析得出：宏觀經濟變量影響房價的走勢。

1.2 國內研究現狀

早在20世紀90年代，國內已有學者對我國房地產價格上漲的原因作出研究。張慧芳（1996）指出土地市場不規范、安置用房量大、拆遷費用高、商品房價格構成不合理、商品房標準過高、房屋工程費上漲幅度過大、開發商回報率過高是我國房地產價格高漲的原因。

之后又有學者運用計量經濟的方法研究影響我國房地產市場的因素。曹振良（2006）運用理論及實證分析影響房地產市場的四要素，即宏觀經濟、金融支持、投機和調控政策。高鐵梅、梁云芳（2006）運用協整模型和H-P濾波計算房地產均衡價格及房地產價格偏離均衡價格的波動狀態。柳冬（2008）運用多因素回歸模型、狀態空間模型及Kalman濾波方法，預測我國房地產市場價格趨勢，并分析金融危機后房地產價格波動的影響因素。周建軍（2009）基于我國2000年一季度—2007年二季度的數據進行實證研究得出：土地價格和居民可支配收入與房地產價格呈正相關關系，但人民幣實際利率與房價呈負相關關系。楊瑾（2010）基于對市場供求和競爭理論、價值理論的研究，得出在7個不同方面完善我國房地產價格機制及抑制房價泡沫的策略。

2 我國房地產市場現狀

2010年以來，針對部分城市房價上漲過快等問題，國家出臺了一系列房地產市場調控政策。當前房價已經連續13個月回升，從全國房屋銷售價格指數同比漲幅變化趨勢來看，見圖1，2009年四季度—2010年一季度房價的上升速度快，后在國家宏觀政策的調控下有所回落。我國房價漲幅從2009年的25%下降到2010年的15%，但房價收入比仍在高位，房價收入比位置適當一般位于3~6之間，而2009年我國城鎮居民房價收入比為8.3，2010年增長到8.76（此數據由2010年城鎮居民人均可支配收入約為18 900元，按城鎮居民每人30 m2和城鎮家庭每戶3口人計算得出），增幅達到0.46。

圖1 全國房屋銷售價格指數變化趨勢

3 我國房地產價格上漲的原因

3.1 居民購買力

2005—2010年我國的人均GDP持續上升，其中2009年我國的房地產增加值比重約為5%，2010年約為6%。GDP增長趨勢與房地產在GDP比重上升具有剛性關系。城鎮化是內需的重要拉動力。據測算，中國城鎮化率每上升1個百分點，城鎮人口就增加1 000多萬人；城鎮人口每增加1個百分點，會拉動內需增加10萬元。GDP和城鎮化率的持續增長導致我國居民購買力增強，而強勁的購買力是直接導致房地產價格上漲的重要動力。

3.2 通脹流動性

我國總體上處于通脹壓力加大、CPI快速增長、流動性加速的形勢，而房價的波動和CPI以及流動性密切相關。通脹趨勢和房價上漲預期，導致居民恐慌而尋找保值方式心理導致其大量搶購房產。流動性過剩容易形成持續的通脹預期，勞動力、土地、資本等要素成本不斷上升，也導致了房地產價格的持續上漲。

3.3 房地產投資

我國房地產投資2007—2008年增速位于固定資產投資之上，經濟危機以后，房地產投資增速下挫，增速最低回落到1%。經濟刺激政策出臺以后，房地產開發投資開始平緩增長，但仍然明顯于固定資產投資增速。從2009年底開始，房地產開發投資快速增長，到2010年一季度，增速達到了35%的歷史最高位。房地產投資的不斷增加給房地產價格居高不下提供了強有力的支撐。

3.4 房地產信貸

2010年一季度我國金融機構新增貸款2.6萬億元，開發貸款和個人貸款8 000多億，占一季度貸款總量的32.4%（2009年房地產貸款比重約為20%），其中房地產開發貸款3 207億元，個人購房貸款5 227億元，個人購房貸款增長53%。房地產刺激經濟，泡沫積累迅速，投資型購房的杠桿效應明顯。房地產開發貸款和個人購房貸款的持續快速增加是導致我國房地產價格上漲的又一內驅力。

4 建議

我國“十二五”規劃時期將以加快轉變經濟發展方式為主線，處理好管理通脹預期與調整經濟結構的關系。保持物價總水平基本穩定適度的物價上漲有利于調結構、轉方式，但房價的居高和較大的通脹壓力有著密切的聯動關系，針對我國房地產價格持續居高提出以下建議：

（1）在經濟增長略緩、通脹壓力稍大的情況下，宏觀政策調控房地產市場，實行需求管理與供給管理并重、需求緊縮而供給擴張的政策。通過實施穩健的貨幣政策抑制總需求過快擴張、通過加大房地產領域投入等來擴大供給，切實落實中小套型普通商品住房建設計劃和供地計劃，督促房價上漲過快的城市增加居住用地的供應總量。

（2）規范房地產市場秩序，對房地產開發企業閑置土地、違法改變土地用途和性質、拖延開工時間等違法違規行為，加大處罰力度。考核和問責各地人民政府住房保障和穩定房價工作，制定并出臺促進房地產市場長遠健康發展的綜合性政策制度。

（3）調整房地產市場金融支持政策，嚴格執行好房地產信貸政策，對房地產開發商予以寬松的金融支持，以增加房屋供給量；對房地產消費者予以適度緊縮的金融支持，限制公積金貸款購房首付比例，禁用公積金貸款投機性購房。城市限定居民購房套數，調整住房交易環節的契稅，以抑制房價過高上漲過快，促進房地產合理化定價機制的形成。

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[2]張漢斌.房地產信貸與房地產價格變化：效應與風險[J].生產力研究，2010（8）.

[3]趙璧.促進房地產市場健康發展的政策選擇與制度安排[J].中國財政，2010（14）.

[4]孫冰，劉洪玉.不同收入家庭住房抵押貸款LTV選擇研究.上海金融，2003（10）.