江西法院判決首例“小產權房”案買賣合同無效

這是一起因買賣“小產權房”而發生法律糾紛的典型案例。引發爭議的房子位于江西省南昌市西湖區桃花鎮群力新村27號，所有人是陳某夫婦，面積達253平方米，是一棟農房。1995年3月，陳某夫妻以該房作抵押，在洪都典當行借款。1999年11月，由于無力歸還典當行的借款，在南昌市公證處的公證下，房子的所有權被燕女士以9萬元競拍獲得。

由于是農村住宅，而燕女士又非村民，所以一直無法辦理房產證和土地使用權過戶手續。燕女士購買房屋后進行了簡單裝修，主要用于自住和出租。

2007年11月，陳某夫婦向西湖區人民法院提起訴訟，請求收回房屋，并表示愿意承擔協議中的違約責任。2008年11月，西湖區法院認為農房買賣違反法律禁止性規定，判決雙方合同無效，陳某夫婦返還燕女士購房款9萬元，后者將房屋返還。

2008年底，燕女士依據法院認定合同無效、陳某夫婦負有主要責任為由，向法院起訴，理由是陳某夫婦對房屋買賣協議單方面終止，要求賠償經濟損失80萬元。西湖區法院和南昌市中院審理認為，原、被告于1999年11月簽訂的《房屋買賣合同》被依法確認無效后，自合同簽訂之日起，該合同對當事人就不具有法律約束力，并且“導致合同無效，訂立合同的雙方均有過錯責任”。

雖然陳某夫婦是在無力償還借款的情況下出賣房屋，但其應當知道農房不能出賣。此外，陳某夫婦在房屋出售9年后，以買賣房屋違反法律為由主張合同無效，有悖誠信原則，故應承擔主要責任。燕女士在購房前未嚴格驗證對方房屋產權，盲目購買，亦負有次要責任。法院認為，由于此案時間跨度較長，根據當地市場行情，存在升值價值，應按安置房折價處理。

根據行情，目前當地安置房市場價為每平方米3500元至4000元，就按每平方米3500元計算，本案中的房屋為混磚結構，故升值部分約78萬元。對房屋升值部分，根據雙方過錯責任，按照比例進行賠償或分割，燕女士獲賠62萬余元。日前，南昌市中院依照相關法律規定，判決陳某夫婦賠償燕女士經濟損失62萬元，此判決為終審判決。

按照相關法規，我國目前不允許在集體土地上進行房地產開發，農民住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，市場上的“小產權房”都沒有經過用地審批，未經過土地市場，國土部門從來沒有承認其合法性。 （據《江南都市報》）