試論廉租住房監(jiān)管機(jī)制

陳玲燕

1 我國廉租住房運(yùn)行現(xiàn)狀

廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能,向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房[1]。作為解決最低收入家庭住房問題的一種手段,廉租住房制度具有調(diào)控住房市場(chǎng)和調(diào)節(jié)收入分配的作用,它與經(jīng)濟(jì)適用房、商品房相銜接,形成住房分類供應(yīng)體系,加快房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)程,解決住房問題上的“市場(chǎng)失靈”,符合社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的需要。

我國的廉租住房管理體制尚待完善,從目前全國各地廉租住房運(yùn)作情況看,管理體制存在較多問題：管理機(jī)構(gòu)未能理順;廉租住房分配審批不嚴(yán)、廉政同步監(jiān)察不力;廉租住房資金挪作他用等現(xiàn)象。

監(jiān)管就是指依據(jù)一定的規(guī)則對(duì)個(gè)人和經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)進(jìn)行限制的行為。廉租住房監(jiān)管是政府對(duì)廉租住房市場(chǎng)實(shí)施的一種政府管制行為。廉租住房運(yùn)行的監(jiān)管不僅僅是頒布幾條法律、法規(guī)或成立一些監(jiān)管機(jī)構(gòu),而是一個(gè)涉及法律、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府部門相互配合協(xié)調(diào)的系統(tǒng)工程,從而保證社會(huì)的穩(wěn)定與和諧,同時(shí)促使廉租住房資源的最優(yōu)化配置。

下面就以廉租住房配租模式為依托,從各個(gè)階段來分析如何加強(qiáng)監(jiān)管。

2 廉租住房審批階段的監(jiān)管

根據(jù)申請(qǐng)廉租住房的程序,實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度,資質(zhì)審查制度。各街道辦事處負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)最低收入家庭申請(qǐng)住房保障的受理、初審管理工作,區(qū)(縣)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)審核、公告及配租后的復(fù)核管理工作,市住房保障中心負(fù)責(zé)登記、配租、協(xié)調(diào)管理等。建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)局和社會(huì)保障等部門按照各自職責(zé)對(duì)廉租住房進(jìn)行監(jiān)督和管理。

在審批過程中,重要的是建立個(gè)人信用體系和個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。收入不透明,無法規(guī)范個(gè)人租賃廉租住房行為,一些城市出現(xiàn)“投機(jī)”,中低收入者不能享受到政府為他們提供的住房保障服務(wù),加劇了低端住宅市場(chǎng)的供需矛盾。首先,制訂《個(gè)人信用報(bào)告法》,以立法的方式規(guī)范信息的收集、提供、使用和管理,用法律的形式對(duì)個(gè)人賬戶體系,個(gè)人信用記錄與移交,個(gè)人信用檔案管理,個(gè)人信用級(jí)別的評(píng)定、披露和使用,個(gè)人信用主體的權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等作出明確規(guī)定,以確保個(gè)人信用制度的規(guī)范發(fā)展,保證個(gè)人信用信息的客觀、公正和正確利用。另外,建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度,完善個(gè)人儲(chǔ)蓄存款實(shí)名制,保證個(gè)人的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)完整;建立個(gè)人基本賬戶制度。

對(duì)違背個(gè)人信用制度者進(jìn)行制裁,形成強(qiáng)有力的外部約束。對(duì)于有違約記錄的人,應(yīng)實(shí)行全社會(huì)共同監(jiān)督,聯(lián)合制裁的方法,建立合理的懲罰尺度以對(duì)不同程度的失信行為施以相應(yīng)的處罰,依法追究嚴(yán)重失信者的民事或刑事責(zé)任。建立快速收到有關(guān)失信行為的信息或舉報(bào)機(jī)制及不良信用記錄數(shù)據(jù)庫。建立被懲罰人申訴機(jī)制,并對(duì)誣告、誹謗者訴諸法律,提高違約者的成本,從而促進(jìn)信用觀念的提高,在全社會(huì)形成良好的信用環(huán)境和信用秩序。

3 廉租住房配租階段的監(jiān)管

廉租住房按照供給模式可以劃分為：實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼、租金核減、租金補(bǔ)貼還貸購房四種,見圖1。以下將逐個(gè)分析如何監(jiān)管。

3.1 實(shí)物配租模式的監(jiān)管

我們按照廉租住房制度運(yùn)行當(dāng)中所采用的不同模式進(jìn)行劃分,可分為：政府集中購建廉租住房和政府分散購建廉租住房。廉租住房制度作為社會(huì)保障的一部分,房租收入有限,不能靠房租彌補(bǔ)自身運(yùn)行需要,否則存在大量資金缺口。為了確保資金來源,地方各級(jí)人民政府要根據(jù)廉租住房工作的年度計(jì)劃,切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金。對(duì)工作不落實(shí)、措施不到位的地區(qū),要通報(bào)批評(píng),限期整改,并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任;對(duì)在解決城市低收入家庭住房困難工作中以權(quán)謀私、玩忽職守的,依法依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任人的行政和法律責(zé)任。

3.2 租金補(bǔ)貼模式的監(jiān)管

租金補(bǔ)貼模式分為限定性租金補(bǔ)貼模式和非限定性租金補(bǔ)貼模式[2]。由于租金補(bǔ)貼模式能滿足不同廉租對(duì)象對(duì)住房區(qū)位、房型以及周邊環(huán)境的多樣化偏好,且由于該方法的易執(zhí)行性,退出成本較低,所以目前這種配租方式應(yīng)用最廣。

對(duì)于限定性租金補(bǔ)貼模式,政府要監(jiān)督廉租對(duì)象,看是否專款專用,還要幫助和監(jiān)督廉租對(duì)象尋找適合的廉租住房。對(duì)于非限定性租金補(bǔ)貼模式,政府無需監(jiān)督廉租對(duì)象如何使用補(bǔ)貼租金的費(fèi)用,只要幫助和監(jiān)督尋租。承租人對(duì)所使用的住宅設(shè)備要妥善保管、不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓他人;對(duì)租金拖欠者,收取滯納金。如果接受廉租住房的家庭擅自改變房屋用途且拒不改正的,擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的,或者連續(xù) 6個(gè)月以上未在廉租住房居住的,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房,或者停止發(fā)放租金補(bǔ)貼,已騙取廉租住房保障的,責(zé)令其退還已領(lǐng)取的租賃住房補(bǔ)貼,或者退出廉租住房并補(bǔ)交市場(chǎng)平均租金與廉租住房標(biāo)準(zhǔn)租金的差額,情節(jié)惡劣的,并可處以1 000元以下的罰款。

3.3 租金核減模式的監(jiān)管

租金核減模式：政府對(duì)已經(jīng)租住符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的廉租對(duì)象按照配租標(biāo)準(zhǔn)減免其已交房租中的超額部分。該模式由于已經(jīng)界定了廉租對(duì)象,配租標(biāo)準(zhǔn),所以只有在定期核查的時(shí)候,街道辦事處或者區(qū)(縣)房產(chǎn)管理部門監(jiān)督承租人是否有擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的,或者連續(xù)6個(gè)月以上未在廉租住房居住的或已經(jīng)超過當(dāng)?shù)刂贫ǖ淖畹捅Ｕ暇€,如有這種情況存在,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房或停止租金核減,已騙取廉租住房保障的,責(zé)令其補(bǔ)交核減的租金,情節(jié)惡劣的,并可處以 1 000元以下的罰款。

3.4 租金補(bǔ)貼還貸購房模式的監(jiān)管

租金補(bǔ)貼還貸購房模式：針對(duì)拆遷地區(qū)的最低收入家庭在購買安置房時(shí),通過用政府為其提供的租金補(bǔ)貼,償還部分購房貸款。租金補(bǔ)貼還貸政策的實(shí)施,可以使大量原本無法享受公積金貸款的低收入家庭,在購房時(shí)得到政府低息貸款的金融支持。按租金補(bǔ)貼還貸購房政策購買的住房,不得私自轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)租,如遇特殊情況需轉(zhuǎn)讓住房時(shí),由市房產(chǎn)管理部門收購。房產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)監(jiān)督,定時(shí)審查財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),對(duì)于購買家庭月人均收入連續(xù)一定年限內(nèi)超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的,房產(chǎn)管理部門將根據(jù)其收入水平調(diào)整租金補(bǔ)貼還貸額,有關(guān)規(guī)定另行制定。

4 廉租住房騰退階段的監(jiān)管

當(dāng)配租家庭人均收入連續(xù)一定年限(根據(jù)當(dāng)?shù)卣畬?shí)際情況制定年限)超過城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn);現(xiàn)有住房已被列入動(dòng)拆遷范圍內(nèi)的家庭;人口情況發(fā)生變化,人均面積超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的配租面積標(biāo)準(zhǔn)。以上三種情況都要涉及到廉租住房的騰退問題[3]。對(duì)虛報(bào)、隱瞞情況或者偽造有關(guān)證明享受政策的配租家庭,由房地產(chǎn)行政主管部門取消其申請(qǐng)資格,已騙取廉租住房保障的,責(zé)令其退還已領(lǐng)取的租賃住房補(bǔ)貼,或者退出廉租住房并補(bǔ)交市場(chǎng)平均租金與廉租住房標(biāo)準(zhǔn)租金的差額,或者補(bǔ)交核減的租金,兩年內(nèi)不得申請(qǐng)并執(zhí)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)處罰規(guī)定。

除了強(qiáng)制性的監(jiān)管措施外,因地制宜的制定廉租住戶申請(qǐng)主動(dòng)退出優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)廉租戶自行置業(yè),促使條件轉(zhuǎn)好的廉租住戶申請(qǐng)主動(dòng)退出,購買經(jīng)濟(jì)適用房或商品房。廉租住戶自覺主動(dòng)退出廉租福利后,能得到政策性優(yōu)惠,提供低息購房貸款、優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用房、購房稅費(fèi)減免等。這種激勵(lì)機(jī)制能夠使條件轉(zhuǎn)好的家庭主動(dòng)退出廉租住房,減少監(jiān)管成本。

5 結(jié)語

廉租住房作為住房保障體系的一部分,有很多優(yōu)點(diǎn),如用地較少、成本較低和可反復(fù)使用等優(yōu)點(diǎn),是住房保障制度中最經(jīng)濟(jì)、最公平、最能滿足城市低收入者的住房需求的制度。但廉租住房制度還處在襁褓中,因此需要法律、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府部門相互配合協(xié)調(diào),建立一套完善的監(jiān)管機(jī)制,使得它能為更多的低收入家庭帶來福音。

[1] 劉曉君.廉租住房縱覽[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社, 2005：3-4.

[2] 王嚇忠,巫月娥.廉租房相關(guān)問題研究[J].城市問題,2006 (6)：61-64.

[3] 曾國安,胡晶晶,周 盼.關(guān)于建立廉租住房騰退五大保障機(jī)制的構(gòu)想[J].湖北行政學(xué)院學(xué)報(bào),2010(5)：26-27.