淺析新形勢下城市規劃與房地產開發的關系

李玉石 朱永亮 大慶高新技術產業開發區規劃建筑設計院

淺析新形勢下城市規劃與房地產開發的關系

李玉石 朱永亮 大慶高新技術產業開發區規劃建筑設計院

解讀城市規劃與房地產開發的內涵及行為特點，以及新形勢下城市規劃與房地產開發的關系。并針對城市規劃對房地產開發的指導和調控作用進行淺顯的分析。

城市規劃；房地產開發；指導和調控

城市規劃是城市建設的指南，是創造良好的生活環境、工作環境的前提條件。政府必須依靠規劃的權威，對社會經濟建設進行管理和控制，以協調各方關系，配套建設，維護和提高公眾利益，保證社會經濟的順利發展。

現如今，打開報紙、雜志、電視網絡，隨處都可見到房地產產業無所不在的廣告。到處都是樓盤分析，樓價趨勢預測，房屋買賣中介，不知不覺房地產開發日益成為社會的經濟龍頭產業。房地產業是一種城市形態的產業，是社會城市化進程的一個重要表現與必然產物。房地產業的興起、發展都離不開城市這個主體環境。它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市化的發展而發展，并形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市這個環境中體現出來的。因此，房地產業的發展與城市的發展有著密切聯系，與城市規劃有著密切的聯系。但我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差等種種原因與城市規劃的協調發展存在著不和諧之處。從最開始的長期的滯后到后來的短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍有一些矛盾存在。該如何采取措施，發揮城市規劃對房地產開發的指導和調控作用，促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。試圖就這一問題，進行一點淺顯的分析。

一、什么是城市規劃

城市規劃即為：研究城市的未來發展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內城市發展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據，也是城市規劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。城市規劃的任務是根據國家城市發展和建設方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展長遠計劃、區域規劃以及城市所在地區的自然條件、歷史情況、現狀特點和建設條件布置城市體系、確定城市性質、規模和布局；統一規劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經濟、文化、基礎設施等各項建設，保證城市有秩序地、協調地發展，使城市的發展建設獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

二 、什么是房地產開發

房地產開發一般則指房地產開發企業以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。

三、城市規劃的行為特點

城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益。要建設好城市，必須有一個統一的、科學的城市規劃，并嚴格按照規劃來進行建設。城市規劃是一項政策性、科學性、區域性和綜合性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發展方向、規模和布局，作好環境預測和評價，協調各方面在發展中的關系，統籌安排各項建設，使整個城市的建設和發展，達到技術先進、經濟合理、“骨、肉”協調、環境優美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創造良好條件。

四 、房地產開發的行為特點

房地產開發是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發與配套建設，是一種商品生產和管理的行為。房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。

五 、城市規劃與房地產開發的關系

最近20多年來，我國各地都已全面進行了多輪次的城鎮總體規劃，各大城市普遍開展過分區規劃，許多地方還編制過區域規劃、城鎮體系規劃。

房地產開發，特別是商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發、商品房建設，當然也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。一般來說，城市總體規劃對房地產開發的指導主要體現在三方面：

(1)指明房地產開發用地的方向和地段；

(2)確定房地產業的開發規模、時序和步驟；

(3)安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。

分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下二方面要更加明確：

(1)確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；

(2)指明各居住區、片區、組團的建筑及用地的容量控制指標。

詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，體現在：

(1)規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；

(2)提出各地塊的建筑體量、體形、色彩等要求。

因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際，也無法做到。

那么，城市規劃與房地產開發的關系究竟是怎樣的呢？

首先，城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。

其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。

再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。

六、城市規劃對房地產開發的調控和指導作用

目前全國各地在建的商品房規模很大。去年全省在建商品房施工面積突破1億平方米，可見控制商品房開發總體規模已經很有必要了。

1、控制土地供應量

控制土地供應量，應該做到四個方面：

①端正城鄉建設指導思想。城市建設要堅持走內涵發展與外延發展相結合，以內涵發展為主的道路，嚴格控制土地供應總量。

②加強城鄉建設的綜合調控。城市的各類建設用地，如各類開發區、科學城、大學城、工業區、科技園、度假區都要納入城市統一規劃，作為城市建設用地，納入統一管理。

③嚴格控制建設規模和用地規模。糾正貪大浮夸，盲目擴大城市占地規模和建設規模的現象。

④政府要嚴格執行國家的法規、政策。在占用耕地上不能化大為小、弄虛作假，違規批地占地。不應為了地方局部利益而置國家整體利益而不顧。

2、控制商品房的開發用地，堅持節約用地

我國人多地少，山地多、平原少，土地后備資源極為有限。中國這個特殊的國情，決定了人均居地面積、城市人均道路面積不能太寬綽，要合理控制每個家庭住宅的占地面積和建筑面積。

結語

總之，房地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。且規劃設計也是房地產開發謀求合理經濟效益的必要手段。這些都要求房地產開發經營者增強城市規劃意識，了解物業開發所在城市的規劃情況，掌握一定的規劃知識和技術，做到在城市規劃的指導下更有效地從事開發工作。從而更有效的發揮城市規劃對房地產開發的調控指導的促進作用，讓房地產開發產業跟隨城市規劃的發展而健康有序的發展。

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.07.187