當前物業管理存在的問題及對策思考

龔 勇 江西省吉安市國土資源局

當前物業管理存在的問題及對策思考

龔 勇 江西省吉安市國土資源局

隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，物業管理已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。本文分析提出了物業管理過程中存在的一系列矛盾和問題，提出必須把創建文明小區、構建和諧小區作為當前一重大而緊迫的課題。同時，根據現實情況，本文提出完善物業管理、提高物業管理水平必須堅持走專業化、法制化、智能化、品牌化、人性化發展之路。

物業管理；專業化；法制化；智能化；品牌化；人性化

隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，物業管理已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。物業管理的推進與發展，改善了廣大居民的生活、工作環境，為住宅小區建設作出了積極的貢獻。同時物業管理過程中存在的問題也日益突出。各地有關物業管理的舉報投訴不斷增加，怎樣創建文明小區、構建和諧小區，成為現階段完善我國物業管理的一重大而緊迫的課題。

一、現階段我國物業管理存在的問題

1、物業管理隊伍建設滯后

物業管理服務內容涵蓋了與業主生活息息相關的方方面面。業主在使用房屋的過程中，對房屋的設計、發展規劃、樓宇的質量等一系列售前遺留問題，都習慣找物業管理公司解決。物業管理從業人員，無論是管理層，還是操作層，都必須具備一些特殊素質，才能勝任其工作。當前，我國物業管理隊伍建設普遍滯后，無論是管理層還是操作層，人員素質都有待進一步提高。有相當數量的物業管理企業隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為我國物業管理行業的奇怪現象之一。一些招聘的物管人員普遍素質低，服務不到位?！段飿I管理條例》（以下簡稱《條例》）中第 33條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際情況是大多數從業人員并未取得相應資格。這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。

2、業主的物業管理意思淡泊

很多人對物業管理很不理解，他們認為“房子都是我的了，還給你交什么管理費”?甚至在一些物業管理發育比較成熟的地區也存在一些業主動不動就找些理由來拒交物業管理費，不知道就算物業管理公司有某些問題，你不交納管理費，物業公司拿什么來給你服務?同時，部分業主不交管理費，實際上是在享受其他業主所交管理費的利益，是對其他業主的侵權，這主要受到傳統觀念影響，缺乏對物業管理的認識。《條例》中規定業主的義務之一是按時交納物業服務費用。在物業管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業管理資金的源泉。加上物業公司服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業公司提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業管理企業，這些都極大影響了物業管理的健康發展。

3、物業管理企業規模小，競爭力低

物業管理引入我國雖有二十余年，但發展水平還比較低，盡管物業管理企業數量較多，但具有一級資質等的大型物業管理企業卻是少之又少，且市場份額普遍比較小，很多物業管理企業僅管理著一、二個物業項目。這種“小、散、濫”的物業管理企業，其經營管理水平參差不齊，企業缺乏創新能力，相互之間模仿嚴重，這就造成了物業管理企業的規模小、效益差、競爭力的缺乏。

4、物業管理法制建設仍需進一步完善

近年來，物業管理糾紛已成為社會關注的焦點、熱點問題。雖然國務院出臺了《物業管理條例》，相關部門又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章，但現有的物業管理模式基本上是一種剝奪業主選擇權、強迫業主接受有資質（甚至沒有資質）的物業管理公司管理模式。一份對北京70個居民小區的調查結果顯示，住房質量引起嚴重糾紛的小區占22.8%，與物業管理公司發生嚴重糾紛的小區占80%，隨意修改規劃的小區占34.2%，產生肢體沖突與暴力沖突的占37%，在所有這些糾紛中因公用財產被嚴重侵占的占 60%。這些都充分說明現有管理模式存在著弊端，如：立法層次低；地方立法活躍，全國很多省市都制定了自己的物業管理地方法規；立法不平衡、不統一，由于各地物業管理發展水平的不平衡，造成了各地之間物業管理立法水平的差距，形成立法不平衡；尚未形成一個完整的物業管理法律體系。

二、解決物業管理所存在問題的對策和建議

1、堅持走專業化發展之路

物業管理的專業化是物業管理市場化到一定程度的必然結果。我國大多數物業管理企業是由房地產開發企業派生的，這就造成了物業管理企業內部機構龐雜、人員眾多、管理效率低、管理成本高。要克服這種弊端，就必須屏棄傳統的用人觀念。所以物業管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業化水準。要建立科學的用人機制，加大專業人才培訓，發揮和調動他們的積極主動性和創造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業管理收費難的問題，走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路。

2、堅持走法制化發展之路

實際上，物業管理是業主對物業進行自治的權力，是一項產權人對財產進行處置權力，不應該規定業主必須通過物業公司進行物業管理。為此，要完善不動產登記制度，對物業特別是業主共有共享的部分詳細登記；明確物業管理是業主對物業進行自主治理的活動，物業管理權是業主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業管理法”，真正做到依法管理，依法服務。

3、堅持走品牌化發展之路

品牌是產品或企業區別于其他產品或企業的標志，對企業而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業管理企業必須走以品牌為中心的發展之路。物業管理企業應當根據不同的目標客戶、不同的物業類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質，結合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環的品牌化發展之路。

4、堅持走智能化、信息化發展之路

隨著人們生活水平的提高，現代科技的發展，房地產供應商在提供產品時已經越來越多的考慮物業的智能化、信息化，客觀上也要求物業管理企業實行智能化管理。物業管理企業也應適應時代的發展要求，采用以計算機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降低物業管理的人力成本，提高物業管理的服務質量。

5、堅持走人性化發展之路

物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優質服務。任何物業管理企業必須捕捉市場信息，突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，為小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式和服務的理念。

[1]中國人民大學.國家社科基金項目“社區管理”課題報告

[2]國務院.物業管理條例

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.21.051